Lãi suất thế chấp Mỹ tiến sát 8%: 5 yếu tố có thể khiến chi phí vay mua nhà duy trì ở mức cao

Lãi suất thế chấp tại Mỹ đang tăng nhanh trở lại, tạo thêm áp lực lên thị trường nhà ở vốn đã gặp nhiều khó khăn về khả năng chi trả. Chỉ trong hơn một tháng, lãi suất vay mua nhà đã tăng khoảng một điểm phần trăm, lên vùng 7,5% – mức cao nhất trong ba năm theo nội dung được đề cập trong báo cáo gốc. Diễn biến này làm dấy lên câu hỏi liệu lãi suất 8% có thể trở thành hiện thực và người mua nhà sẽ phải đối mặt với môi trường tín dụng đắt đỏ trong bao lâu.

Đà tăng không xuất phát từ một nguyên nhân duy nhất. Những biến động trên thị trường trái phiếu toàn cầu, rủi ro địa chính trị, triển vọng tăng trưởng kinh tế Mỹ, nhu cầu vốn cho hạ tầng trí tuệ nhân tạo (AI), áp lực nợ công và kỳ vọng chính sách tiền tệ đều có thể góp phần định hình mặt bằng lãi suất.

Điểm đáng chú ý là lãi suất thế chấp dài hạn không chỉ phụ thuộc vào quyết định của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed). Ngay cả khi Fed chưa điều chỉnh lãi suất chính sách, chi phí vay mua nhà vẫn có thể tăng nếu lợi suất trái phiếu kho bạc Mỹ đi lên và nhà đầu tư yêu cầu mức bù đắp rủi ro cao hơn.

Lợi suất trái phiếu kho bạc 10 năm là mắt xích quan trọng

Lãi suất thế chấp cố định dài hạn tại Mỹ thường có mối liên hệ chặt chẽ với lợi suất trái phiếu kho bạc kỳ hạn 10 năm. Đây là một trong những chỉ báo quan trọng giúp thị trường đánh giá chi phí vốn dài hạn, kỳ vọng lạm phát và mức độ rủi ro của nền kinh tế.

Khi lợi suất trái phiếu tăng, các tổ chức cho vay thường phải điều chỉnh mức lãi suất thế chấp để phản ánh chi phí vốn và rủi ro thị trường. Vì vậy, sự gia tăng nhanh chóng của lợi suất trái phiếu trong thời gian gần đây đã góp phần đẩy lãi suất vay mua nhà lên cao.

Theo các chuyên gia được dẫn trong báo cáo gốc, thị trường đang phải điều chỉnh lại kỳ vọng về lạm phát và tăng trưởng. Daryl Fairweather, nhà kinh tế trưởng tại Redfin, nhận định những diễn biến này có thể phản ánh sự chuyển dịch sang một giai đoạn tăng trưởng kinh tế mạnh hơn và kéo dài hơn.

Tuy nhiên, tăng trưởng mạnh không phải lúc nào cũng mang lại lợi ích cho người vay mua nhà. Nếu nhu cầu tiêu dùng và đầu tư duy trì ở mức cao, lạm phát có thể giảm chậm hơn dự kiến. Khi đó, lợi suất trái phiếu dài hạn có thể tiếp tục tăng, kéo theo chi phí vay thế chấp.

1. Giá năng lượng và căng thẳng tại Iran làm gia tăng rủi ro lạm phát

Một trong những yếu tố được đề cập là căng thẳng địa chính trị sau cuộc tấn công của Mỹ vào Iran ngày 28/2. Những lo ngại về nguồn cung dầu và khả năng giá năng lượng tăng cao đã khiến nhà đầu tư đánh giá lại triển vọng lạm phát.

Dù giá dầu đã giảm so với mức đỉnh, rủi ro chưa hoàn toàn biến mất. Giá năng lượng tăng có thể làm chi phí vận tải, sản xuất và phân phối hàng hóa leo thang. Nếu tình trạng gián đoạn kéo dài, tác động có thể lan rộng ra nhiều ngành kinh tế thay vì chỉ giới hạn ở thị trường dầu mỏ.

Jake Krimmel, nhà kinh tế cấp cao tại Realtor.com, cho rằng bất ổn địa chính trị có thể tạo ra cú sốc nguồn cung, ảnh hưởng đến dầu mỏ cũng như các hoạt động thương mại khác. Khi mức độ khó đoán tăng lên, nhà đầu tư có xu hướng yêu cầu lợi suất cao hơn để bù đắp rủi ro.

Bộ trưởng Tài chính Mỹ Scott Bessent cũng từng nhấn mạnh vai trò của giá năng lượng trong đà tăng lợi suất trái phiếu và lãi suất thế chấp. Theo quan điểm được ông nêu, nếu xung đột kết thúc và giá năng lượng giảm mạnh, áp lực lên lãi suất có thể dịu đi.

Dù vậy, đây vẫn là một kịch bản phụ thuộc vào diễn biến thực tế. Ngay cả khi giá dầu hạ nhiệt, lãi suất thế chấp cũng không nhất thiết giảm ngay nếu các yếu tố khác như tăng trưởng kinh tế, nợ công và kỳ vọng lạm phát tiếp tục gây sức ép.

2. Kinh tế Mỹ tăng trưởng tốt nhưng có thể khiến lãi suất cao hơn

Nghịch lý của thị trường hiện nay là những dữ liệu kinh tế tích cực đôi khi lại trở thành bất lợi đối với người vay mua nhà. Chi tiêu tiêu dùng mạnh và hoạt động sản xuất ổn định có thể hỗ trợ tăng trưởng, nhưng đồng thời khiến lạm phát khó giảm nhanh về mục tiêu 2% của Fed.

Theo dữ liệu được đề cập trong báo cáo gốc, GDP Mỹ tăng với tốc độ thường niên 2,2% trong quý II. Những chỉ báo gần đây về chi tiêu và sản xuất cũng cho thấy nền kinh tế tiếp tục duy trì sức chống chịu.

Orphe Divounguy, nhà sáng lập kiêm kinh tế trưởng của Quantitative Research Group, nhận định người tiêu dùng vẫn đang chi tiêu nhiều hơn xét theo giá trị thực. Đây thường là dấu hiệu của một nền kinh tế có nhu cầu tương đối mạnh.

Vấn đề nằm ở chỗ, khi hoạt động kinh tế duy trì sức nóng, nhà đầu tư có thể lo ngại áp lực giá cả sẽ kéo dài. Họ vì thế đòi hỏi mức lợi suất cao hơn khi nắm giữ trái phiếu dài hạn, qua đó làm tăng chi phí vay vốn trên toàn nền kinh tế.

Điều này cũng giải thích vì sao lãi suất thế chấp có thể duy trì ở mức cao ngay cả khi thị trường lao động hoặc một số lĩnh vực bắt đầu hạ nhiệt. Chỉ cần nhu cầu tiêu dùng và kỳ vọng lạm phát chưa giảm đủ mạnh, lợi suất dài hạn vẫn có thể chịu áp lực tăng.

3. Làn sóng đầu tư AI có thể cạnh tranh vốn với trái phiếu chính phủ

Sự bùng nổ của trí tuệ nhân tạo đang tạo ra một mối liên hệ ít được chú ý với thị trường nhà ở. Các tập đoàn công nghệ đầu tư hàng trăm tỷ USD vào trung tâm dữ liệu, máy chủ, hệ thống điện và hạ tầng tính toán để đáp ứng nhu cầu AI.

Hoạt động xây dựng và đầu tư quy mô lớn góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Nhưng quá trình huy động vốn cũng có thể tác động đến thị trường trái phiếu.

Các công ty công nghệ phát hành trái phiếu để tài trợ cho kế hoạch mở rộng hạ tầng AI. Đối với nhà đầu tư, trái phiếu doanh nghiệp chất lượng cao có thể hấp dẫn vì mang lại lợi suất tốt hơn trái phiếu chính phủ, trong khi rủi ro tín dụng của một số tổ chức phát hành lớn được đánh giá tương đối thấp.

Khi dòng vốn chuyển sang những công cụ có lợi suất hấp dẫn hơn, nhu cầu đối với trái phiếu kho bạc Mỹ hoặc chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp có thể chịu tác động. Nếu nhà đầu tư yêu cầu lợi suất cao hơn để tiếp tục nắm giữ các tài sản này, chi phí vốn dài hạn sẽ tăng.

Kara Ng, nhà kinh tế cấp cao tại Zillow, cho rằng làn sóng chi tiêu cho AI có thể tạo ra hiệu ứng lấn át đối với các công cụ đầu tư tương tự. Tuy nhiên, đây là một yếu tố trong bức tranh tổng thể, không đồng nghĩa đầu tư AI chắc chắn sẽ khiến lãi suất thế chấp tăng.

Tác động thực tế còn phụ thuộc vào quy mô phát hành trái phiếu doanh nghiệp, nhu cầu của nhà đầu tư, chính sách tài khóa và diễn biến của thị trường trái phiếu chính phủ.

4. Nợ công Mỹ vượt 40.000 tỷ USD tạo thêm sức ép

Trái phiếu kho bạc Mỹ từ lâu được xem là tài sản có tính thanh khoản cao và đóng vai trò quan trọng trong hệ thống tài chính toàn cầu. Nhu cầu quốc tế đối với loại tài sản này thường giúp chính phủ Mỹ huy động vốn với chi phí tương đối thuận lợi.

Tuy nhiên, nợ công gia tăng đang làm dấy lên những câu hỏi về triển vọng tài khóa dài hạn. Theo thông tin trong bài gốc, tổng nợ quốc gia Mỹ đã vượt mốc 40.000 tỷ USD trong năm nay. Sau đại dịch, một phần các khoản chi khẩn cấp đã được thu hẹp, nhưng chi tiêu cho những lĩnh vực lớn như an sinh xã hội và quốc phòng vẫn tạo áp lực khi nguồn thu ngân sách không theo kịp.

Khi lượng nợ phát hành tăng lên, thị trường có thể cần mức lợi suất cao hơn để hấp thụ nguồn cung trái phiếu. Đồng thời, lợi suất tăng khiến chính phủ phải dành phần ngân sách lớn hơn để trả lãi, làm gia tăng áp lực tài khóa trong những năm tiếp theo.

Nếu nhà đầu tư bắt đầu yêu cầu mức bù đắp cao hơn cho rủi ro tài khóa, lợi suất trái phiếu kho bạc có thể tiếp tục tăng. Vì lãi suất thế chấp chịu ảnh hưởng từ thị trường vốn dài hạn, người mua nhà cũng có thể phải đối mặt với chi phí vay cao hơn.

Dù vậy, trái phiếu Mỹ vẫn có những lợi thế quan trọng về quy mô thị trường, tính thanh khoản và vai trò trong hệ thống tài chính toàn cầu. Nợ công tăng là rủi ro cần theo dõi, nhưng không tự động đồng nghĩa với việc niềm tin của nhà đầu tư sẽ suy giảm đột ngột.

5. Kỳ vọng chính sách của Fed có thể đẩy lãi suất tiến gần 8%

Fed không trực tiếp ấn định lãi suất thế chấp cố định dài hạn. Ngân hàng trung ương Mỹ chủ yếu điều hành lãi suất ngắn hạn, nhưng những quyết định và tín hiệu chính sách của cơ quan này có ảnh hưởng lớn đến kỳ vọng của thị trường.

Lãi suất thế chấp thường biến động trước các quyết định chính thức của Fed, bởi nhà đầu tư đã tính đến khả năng lãi suất tăng hoặc giảm trong tương lai. Nếu thị trường tin rằng Fed sẽ phải duy trì chính sách thắt chặt để kiềm chế lạm phát, lợi suất dài hạn có thể tăng trước khi một đợt điều chỉnh lãi suất chính sách diễn ra.

Báo cáo gốc cho biết lạm phát Mỹ ở mức 3,4%, cao hơn mục tiêu 2% của Fed. Đồng thời, dữ liệu từ công cụ CME FedWatch được dẫn trong bài cho thấy các nhà giao dịch đánh giá khả năng có ít nhất một đợt tăng lãi suất 25 điểm cơ bản trước cuối năm ở mức 86%.

Những con số này phản ánh kỳ vọng của thị trường tại thời điểm báo cáo được xây dựng, không phải kết quả chắc chắn hay dự báo có thể áp dụng vô thời hạn. Kỳ vọng về chính sách tiền tệ có thể thay đổi đáng kể khi xuất hiện dữ liệu lạm phát, việc làm hoặc tăng trưởng mới.

Theo Divounguy, lãi suất thế chấp 8% không còn là một khả năng quá xa vời nếu các rủi ro hiện hữu tiếp tục tích tụ. Dù vậy, mốc này vẫn là một kịch bản có điều kiện, chứ không phải mức lãi suất chắc chắn sẽ xuất hiện.

Lãi suất thế chấp 8% sẽ ảnh hưởng thế nào đến người mua nhà?

Lãi suất tăng làm tăng khoản thanh toán hằng tháng đối với các khoản vay mua nhà mới. Chẳng hạn, với khoản vay cố định 30 năm trị giá 400.000 USD, chưa tính thuế, bảo hiểm và các chi phí khác, khoản thanh toán gốc và lãi ước tính như sau:

• Ở mức lãi suất 7,5%: khoảng 2.797 USD/tháng.
• Ở mức lãi suất 8%: khoảng 2.936 USD/tháng.

Như vậy, mức lãi suất tăng thêm 0,5 điểm phần trăm có thể khiến khoản thanh toán gốc và lãi tăng khoảng 139 USD mỗi tháng, tương đương gần 1.670 USD mỗi năm. Đây là phép tính minh họa với khoản vay và thời hạn cố định; chi phí thực tế còn phụ thuộc điều kiện tín dụng, điểm tín dụng, khoản trả trước và các khoản phí liên quan.

Với người mua nhà lần đầu, chi phí vay tăng có thể làm giảm ngân sách dành cho bất động sản, buộc họ tìm căn nhà rẻ hơn, tăng tiền trả trước hoặc trì hoãn quyết định mua. Nếu nhiều người mua rút khỏi thị trường cùng lúc, doanh số giao dịch có thể suy yếu và thời gian bán nhà kéo dài.

Đối với người đang sở hữu nhà, tác động còn tùy thuộc loại khoản vay. Người có khoản vay cố định thường không bị thay đổi lãi suất hợp đồng hiện tại, trong khi người vay lãi suất thả nổi có thể chịu ảnh hưởng khi điều khoản điều chỉnh lãi suất được áp dụng. Người có ý định tái cấp vốn cũng có thể phải cân nhắc lại nếu mức lãi suất mới cao hơn khoản vay đang có.

Triển vọng: Lãi suất có thể hạ nhiệt nhưng chưa chắc sớm trở lại mức thấp

Lãi suất thế chấp đã có những thời điểm giảm nhẹ so với đỉnh gần đây. Theo Mortgage News Daily, mức trung bình 7,48% vào thứ Sáu được nhắc trong báo cáo là thấp nhất trong hai tuần tại thời điểm đó. Tuy nhiên, một vài phiên giảm chưa đủ để xác nhận xu hướng đảo chiều bền vững.

Triển vọng thời gian tới sẽ phụ thuộc vào nhiều biến số. Nếu giá năng lượng giảm, căng thẳng địa chính trị dịu đi và lạm phát hạ nhiệt, lợi suất trái phiếu có thể giảm, tạo điều kiện cho lãi suất thế chấp đi xuống. Ngược lại, nếu kinh tế Mỹ tiếp tục tăng trưởng mạnh, thâm hụt ngân sách duy trì cao và nhà đầu tư đòi hỏi mức lợi suất lớn hơn, chi phí vay mua nhà có thể neo ở vùng cao lâu hơn dự kiến.

Vì vậy, câu hỏi quan trọng không chỉ là liệu lãi suất có chạm 8% hay không, mà còn là mức lãi suất cao sẽ kéo dài bao lâu. Đối với người mua nhà, việc đánh giá khả năng thanh toán trong kịch bản lãi suất bất lợi, duy trì khoản dự phòng và so sánh kỹ các điều khoản vay sẽ quan trọng hơn việc cố gắng dự đoán chính xác đỉnh lãi suất.

Lãi suất thế chấp Mỹ tiến gần 8% là dấu hiệu cho thấy thị trường nhà ở đang chịu ảnh hưởng đồng thời từ nhiều yếu tố kinh tế và tài chính. Giá năng lượng, tăng trưởng, đầu tư AI, nợ công và kỳ vọng chính sách Fed có thể cùng tác động đến lợi suất trái phiếu dài hạn. Dù chưa thể khẳng định lãi suất sẽ tăng đến đâu, người mua nhà cần chuẩn bị cho khả năng chi phí vay duy trì ở mức cao trong thời gian dài hơn.

Lưu ý: Các số liệu và xác suất thị trường trong bài phản ánh thông tin được nêu trong nội dung nguồn tại thời điểm đăng tải, không nên được hiểu là dữ liệu cập nhật theo thời gian thực.

Câu hỏi về lãi suất thế chấp Mỹ

1. Vì sao lãi suất thế chấp Mỹ tăng dù Fed chưa tăng lãi suất?

Lãi suất thế chấp dài hạn chịu ảnh hưởng lớn từ lợi suất trái phiếu kho bạc 10 năm, kỳ vọng lạm phát và chi phí vốn. Thị trường có thể điều chỉnh lãi suất vay mua nhà trước khi Fed đưa ra quyết định chính thức.

2. Lãi suất thế chấp 8% có chắc chắn xảy ra không?

Không. Mức 8% là một kịch bản có thể xảy ra nếu lợi suất trái phiếu tiếp tục tăng và áp lực lạm phát kéo dài. Nếu giá năng lượng hạ nhiệt và dữ liệu kinh tế cho thấy lạm phát giảm, lãi suất cũng có thể đi xuống.

3. Đầu tư AI có liên quan gì đến lãi suất vay mua nhà?

Các công ty công nghệ huy động lượng vốn lớn để xây dựng trung tâm dữ liệu và hạ tầng AI. Nhu cầu đối với trái phiếu doanh nghiệp có thể tác động đến cách nhà đầu tư phân bổ vốn giữa các loại tài sản, trong đó có trái phiếu kho bạc và chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp.

4. Người mua nhà nên làm gì khi lãi suất tăng cao?

Người mua nên tính toán khoản trả nợ theo nhiều kịch bản lãi suất, duy trì quỹ dự phòng, so sánh các đề nghị vay và tránh sử dụng toàn bộ khả năng tài chính cho khoản trả góp. Quyết định mua cần dựa trên thu nhập, thời gian dự kiến sở hữu nhà và khả năng chịu đựng biến động tài chính.