Hàn Quốc mất hơn 2,82 triệu tài khoản tiết kiệm mua nhà trong 4 năm: Giá nhà cao và siết tín dụng khiến người dân dần từ bỏ giấc mơ an cư

Thị trường bất động sản Hàn Quốc đang chứng kiến một sự thay đổi đáng chú ý trong hành vi của người dân khi hàng triệu tài khoản tiết kiệm đăng ký mua nhà liên tục biến mất trong những năm gần đây. Tính đến cuối tháng 9, tổng số tài khoản trên toàn quốc chỉ còn khoảng 25,69 triệu, giảm hơn 2,82 triệu tài khoản so với cùng kỳ năm 2022.

Diễn biến này phản ánh những khó khăn ngày càng lớn của người dân Hàn Quốc trong việc tiếp cận nhà ở, đặc biệt tại khu vực thủ đô Seoul và các đô thị lân cận. Giá bán căn hộ cao, những hạn chế trong chính sách cho vay và yêu cầu tài chính lớn ngay cả sau khi trúng tuyển chương trình phân bổ nhà ở đang khiến nhiều người không còn mặn mà với việc duy trì tài khoản tiết kiệm mua nhà.

Trong khi đó, tại các tỉnh thành ngoài khu vực thủ đô, tình trạng bất động sản chưa bán được lại tạo ra một vấn đề theo chiều hướng ngược lại. Người mua có thể tìm được nhà ở mà không nhất thiết phải tham gia hệ thống đăng ký mua nhà truyền thống.

Sự suy giảm kéo dài của các tài khoản này không chỉ phản ánh áp lực đối với người mua nhà mà còn đặt ra câu hỏi về tính bền vững của nguồn vốn dành cho Quỹ Phát triển Nhà ở và Đô thị, một trong những công cụ tài chính quan trọng của chính phủ Hàn Quốc trong việc triển khai các chính sách nhà ở xã hội và hỗ trợ người dân.

Tình hình đăng ký tài khoản tiết kiệm mua nhà tại Hàn Quốc giai đoạn 2021–2026

Tên chỉ tiêu: Số lượng tài khoản tiết kiệm mua nhà (Cheongyak Tongjang) theo năm.
Đơn vị tính: Tài khoản (좌).
Thời điểm thống kê: Cuối tháng 9 hằng năm.
Nguồn dữ liệu: Viện Bất động sản Hàn Quốc (Korea Real Estate Board).

Khu vực	2021	2022	2023	2024	2025	2026 (tháng 9)
Toàn quốc	28.251.325	28.518.236	27.248.358	26.794.240	26.349.934	25.694.904
Các địa phương khác	12.086.382	12.292.165	11.643.995	11.373.771	11.175.819	10.934.384
Incheon và Gyeonggi	9.255.752	9.358.400	8.985.758	8.886.622	8.741.064	8.499.625
Seoul	6.909.191	6.867.671	6.618.605	—	—	—

Lưu ý: Dấu “—” thể hiện dữ liệu chưa được cung cấp trong bảng gốc. Các số liệu được giữ nguyên theo đơn vị tài khoản, không quy đổi sang triệu tài khoản.

Nhận xét: Số lượng tài khoản tiết kiệm mua nhà trên toàn Hàn Quốc đạt đỉnh vào năm 2022 với hơn 28,5 triệu tài khoản, sau đó giảm liên tục và còn khoảng 25,69 triệu tài khoản vào tháng 9/2026.

Hàn Quốc mất hơn 2,82 triệu tài khoản tiết kiệm mua nhà trong 4 năm

Theo số liệu được Viện Bất động sản Hàn Quốc công bố ngày 8/9, tổng số tài khoản tiết kiệm đăng ký mua nhà trên toàn quốc tính đến cuối tháng 9 năm ngoái đạt 25.694.904 tài khoản.

Con số này giảm 655.030 tài khoản, tương đương khoảng 2,5%, so với mức 26.349.934 tài khoản ghi nhận trong cùng kỳ năm trước.

Nếu so sánh với cuối tháng 9/2022, khi Hàn Quốc có tổng cộng 28.518.236 tài khoản, mức sụt giảm còn đáng chú ý hơn. Trong vòng bốn năm, hệ thống đã giảm tổng cộng 2.823.332 tài khoản, tương đương khoảng 9,9%.

Đây là dấu hiệu cho thấy ngày càng nhiều người dân đang đánh giá lại lợi ích của việc duy trì tài khoản tiết kiệm mua nhà trong bối cảnh thị trường bất động sản thay đổi.

Tài khoản tiết kiệm đăng ký mua nhà vốn được xem là một công cụ quan trọng giúp người dân Hàn Quốc có cơ hội tham gia các chương trình phân bổ căn hộ, đặc biệt là những dự án nhà ở mới được cung cấp thông qua hệ thống đăng ký.

Tuy nhiên, việc sở hữu tài khoản không đồng nghĩa với khả năng chắc chắn mua được nhà. Người đăng ký còn phải đáp ứng các điều kiện về thời gian duy trì tài khoản, số tiền tích lũy, điểm số ưu tiên và những tiêu chí khác tùy thuộc vào từng chương trình.

Trong bối cảnh giá nhà tăng cao, người dân ngày càng phải đối mặt với khoảng cách lớn giữa việc đủ điều kiện đăng ký và khả năng thực tế để hoàn tất giao dịch.

Số lượng tài khoản giảm trên cả Seoul, Gyeonggi và các khu vực ngoài thủ đô

Sự suy giảm tài khoản tiết kiệm mua nhà không chỉ xuất hiện tại một địa phương mà đang diễn ra trên phạm vi toàn quốc.

Tại Seoul, số lượng tài khoản tính đến cuối tháng 9 đạt 6.260.895, giảm 2,68% so với cùng kỳ năm trước.

Khu vực Incheon và Gyeonggi ghi nhận tổng cộng 8.499.625 tài khoản, giảm 2,76%.

Trong khi đó, các khu vực ngoài đô thị có tổng cộng 10.934.384 tài khoản, giảm 241.435 tài khoản so với mức 11.175.819 tài khoản của cùng kỳ năm trước, tương đương mức giảm khoảng 2,16%.

Những con số này cho thấy xu hướng suy giảm đang diễn ra đồng thời tại khu vực có giá nhà cao nhất cả nước và những địa phương có thị trường bất động sản kém sôi động hơn.

Tuy nhiên, nguyên nhân tại mỗi khu vực không hoàn toàn giống nhau.

Ở Seoul và vùng thủ đô, áp lực chủ yếu đến từ giá nhà cao, yêu cầu tài chính lớn và các quy định tín dụng khiến người mua khó tiếp cận nguồn vốn.

Trong khi đó, tại các tỉnh thành, tình trạng nhà ở tồn đọng và các chương trình bán hàng linh hoạt khiến việc duy trì tài khoản đăng ký mua nhà trong thời gian dài không còn hấp dẫn như trước.

Sự khác biệt này phản ánh một nghịch lý của thị trường bất động sản Hàn Quốc: Khu vực có nhu cầu cao lại quá đắt đỏ để nhiều người có thể sở hữu nhà, trong khi một số địa phương khác có nguồn cung dư thừa nhưng không đủ sức hấp dẫn để duy trì nhu cầu đăng ký mua nhà theo phương thức truyền thống.

Giá nhà cao và hạn chế cho vay khiến người mua khó theo đuổi hệ thống đăng ký mua nhà

Một trong những nguyên nhân quan trọng nhất khiến số lượng tài khoản giảm là gánh nặng tài chính ngày càng lớn đối với người mua nhà.

Tại khu vực thủ đô Seoul, những dự án chung cư được ưa chuộng thường có mức độ cạnh tranh rất cao. Người đăng ký phải đạt điểm số đủ lớn hoặc đáp ứng các điều kiện ưu tiên mới có cơ hội được lựa chọn.

Tuy nhiên, ngay cả khi trúng tuyển, người mua vẫn phải đối mặt với một bài toán tài chính không hề đơn giản.

Quá trình mua một căn hộ mới thường yêu cầu người mua chuẩn bị nhiều khoản thanh toán khác nhau, bao gồm tiền đặt cọc ban đầu, các khoản thanh toán theo tiến độ xây dựng và khoản thanh toán cuối cùng khi nhận nhà.

Trong khi đó, các hạn chế về tín dụng và hạn mức vay khiến người mua không thể dễ dàng huy động toàn bộ số tiền cần thiết từ ngân hàng.

Điều này tạo ra một nghịch lý: Người dân có thể dành nhiều năm duy trì tài khoản, tích lũy tiền và chờ đợi cơ hội trúng tuyển, nhưng sau khi được lựa chọn lại không đủ khả năng tài chính để hoàn tất giao dịch.

Đối với những hộ gia đình có thu nhập trung bình hoặc người trẻ chưa tích lũy được nhiều tài sản, áp lực này càng lớn.

Khi giá bán căn hộ mới tăng cao, việc sở hữu một căn nhà thông qua hệ thống đăng ký mua nhà không còn là con đường dễ tiếp cận như kỳ vọng ban đầu.

Do đó, một bộ phận người dân lựa chọn hủy tài khoản thay vì tiếp tục duy trì khoản tiết kiệm mà họ chưa nhìn thấy lợi ích thực tế trong tương lai gần.

Bất động sản tồn kho tại các tỉnh làm giảm động lực duy trì tài khoản

Nếu tại Seoul, giá nhà và điều kiện vay vốn là những rào cản chính, thì tại các khu vực ngoài đô thị, nguyên nhân khiến tài khoản tiết kiệm mua nhà suy giảm lại liên quan nhiều đến tình trạng dư thừa nguồn cung.

Một số tỉnh thành Hàn Quốc đang phải đối mặt với lượng căn hộ chưa bán được tương đối lớn. Điều này khiến các chủ đầu tư phải áp dụng nhiều phương thức bán hàng linh hoạt hơn để thu hút người mua.

Trong những trường hợp nhất định, người dân có thể tham gia đăng ký không ưu tiên mà không cần sở hữu tài khoản tiết kiệm đăng ký mua nhà.

Ngoài ra, các dự án áp dụng phương thức ký hợp đồng theo nguyên tắc ai đến trước được phục vụ trước cũng tạo thêm lựa chọn cho người mua.

Khi có thể tiếp cận bất động sản trực tiếp mà không cần duy trì tài khoản trong thời gian dài, động lực tham gia hệ thống đăng ký mua nhà truyền thống đương nhiên suy giảm.

Điều này đặc biệt đáng chú ý tại những địa phương có lượng nhà tồn kho cao, nơi người mua có nhiều cơ hội lựa chọn hơn và không phải cạnh tranh gay gắt như tại Seoul.

Nói cách khác, sự suy giảm tài khoản tiết kiệm mua nhà tại Hàn Quốc không chỉ xuất phát từ việc người dân thiếu khả năng tài chính mà còn phản ánh sự thay đổi trong cách họ tiếp cận thị trường bất động sản.

Khi hệ thống đăng ký không còn mang lại lợi thế rõ ràng, người mua có xu hướng tìm kiếm những phương thức khác phù hợp hơn với khả năng tài chính và nhu cầu thực tế.

Số lượng tài khoản giảm không đồng nghĩa với toàn bộ là tài khoản bị hủy

Một điểm quan trọng cần lưu ý là sự sụt giảm tổng số tài khoản đăng ký mua nhà không thể được hiểu hoàn toàn là số lượng tài khoản bị người dân chủ động hủy bỏ.

Trên thực tế, tổng số tài khoản tại một thời điểm phản ánh sự chênh lệch giữa số tài khoản được mở mới và số tài khoản bị đóng trong cùng giai đoạn.

Ngoài việc chủ động hủy tài khoản vì không còn nhu cầu, một số trường hợp tài khoản cũng có thể được đóng sau khi người sở hữu trúng tuyển chương trình đăng ký mua nhà.

Vì vậy, việc đánh giá chính xác xu hướng cần phân biệt giữa số lượng tài khoản thực tế bị hủy và mức thay đổi ròng của tổng số tài khoản đang tồn tại.

Đây là yếu tố quan trọng để tránh đưa ra kết luận quá mức về việc người dân Hàn Quốc đang đồng loạt từ bỏ hệ thống tiết kiệm mua nhà.

Tuy nhiên, dù nguyên nhân cụ thể của từng trường hợp có thể khác nhau, mức giảm gần 10% trong bốn năm vẫn cho thấy hệ thống đang trải qua một sự thay đổi đáng kể.

Đặc biệt, nếu số lượng tài khoản tiếp tục giảm trong thời gian dài, các cơ quan quản lý sẽ cần đánh giá lại mức độ hấp dẫn của chính sách tiết kiệm mua nhà và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Lo ngại nguồn vốn của Quỹ Phát triển Nhà ở và Đô thị bị ảnh hưởng

Một trong những vấn đề đáng quan tâm nhất từ xu hướng này là tác động tiềm tàng đối với Quỹ Phát triển Nhà ở và Đô thị của Hàn Quốc.

Đây là nguồn tài chính quan trọng được chính phủ sử dụng để triển khai các chương trình nhà ở và hỗ trợ những nhóm dân cư có thu nhập thấp.

Quỹ huy động vốn từ nhiều nguồn, trong đó có tiền tiết kiệm đăng ký mua nhà, trái phiếu nhà ở quốc gia và các khoản thu hồi từ hoạt động cho vay.

Nguồn tiền này được sử dụng để hỗ trợ xây dựng nhà ở quốc gia, phát triển nhà ở cho thuê, hỗ trợ cá nhân mua nhà và triển khai các chương trình tài chính liên quan đến hình thức thuê nhà Jeonse phổ biến tại Hàn Quốc.

Do đó, tiết kiệm đăng ký mua nhà không chỉ có ý nghĩa đối với từng cá nhân mà còn đóng vai trò trong hệ thống tài chính nhà ở của quốc gia.

Nếu số lượng tài khoản tiếp tục giảm, khả năng huy động vốn từ nguồn này có thể chịu áp lực.

Điều đó làm dấy lên lo ngại về khả năng duy trì nguồn lực tài chính để thực hiện các chương trình hỗ trợ nhà ở trong tương lai, đặc biệt khi nhu cầu về nhà ở giá phù hợp vẫn rất lớn.

Tuy nhiên, để xác định mức độ ảnh hưởng thực tế, không thể chỉ dựa vào số lượng tài khoản.

Các cơ quan chức năng cần xem xét đồng thời số dư tiền gửi trong từng tài khoản, quy mô dòng tiền gửi mới, số tiền rút ra và tình hình thu hồi các khoản vay.

Một hệ thống có ít tài khoản hơn nhưng số dư tiền gửi bình quân cao hơn chưa chắc đã có nguồn vốn suy giảm tương ứng.

Ngược lại, nếu số lượng tài khoản giảm đồng thời với số dư tiền gửi và dòng vốn huy động mới, áp lực đối với quỹ có thể lớn hơn đáng kể.

Vì vậy, việc kiểm tra lại số dư tiết kiệm đăng ký mua nhà và dòng tiền thực tế được xem là bước cần thiết để đánh giá chính xác tình hình.

Chuyên gia cảnh báo cần duy trì tài khoản đối với những người chưa có nhà

Trước xu hướng suy giảm, các chuyên gia cho rằng người dân cần cân nhắc kỹ trước khi quyết định đóng tài khoản tiết kiệm đăng ký mua nhà.

Ko Jun-seok, giáo sư tại Viện Quản lý Sangnam thuộc Đại học Yonsei, nhận định Quỹ Phát triển Nhà ở và Đô thị là nguồn lực cần thiết để chính phủ triển khai các dự án nhà ở.

Theo ông, nếu nguồn vốn của quỹ suy giảm, khả năng thực hiện các chương trình hỗ trợ nhà ở có thể gặp khó khăn.

Ông cũng nhấn mạnh rằng đối với những người chưa sở hữu nhà, việc duy trì tài khoản tiết kiệm đăng ký mua nhà vẫn có thể mang lại lợi ích, đặc biệt khi họ muốn tham gia các chương trình nhà ở công cộng.

Điều này cho thấy dù hệ thống đăng ký mua nhà đang mất dần sức hấp dẫn đối với một bộ phận người dân, tài khoản vẫn có giá trị nhất định đối với những người có kế hoạch mua nhà trong dài hạn.

Việc đóng tài khoản có thể khiến người sở hữu mất đi một số lợi thế liên quan đến thời gian duy trì và lịch sử tích lũy, tùy thuộc vào quy định của chương trình đăng ký cụ thể.

Do đó, quyết định duy trì hay đóng tài khoản cần được cân nhắc dựa trên tình hình tài chính, mục tiêu mua nhà và khả năng đáp ứng các điều kiện đăng ký trong tương lai.

Thị trường nhà ở Hàn Quốc đang bộc lộ sự mất cân đối cung cầu

Diễn biến giảm hơn 2,82 triệu tài khoản trong bốn năm cho thấy thị trường bất động sản Hàn Quốc đang phải đối mặt với những vấn đề mang tính cấu trúc.

Tại khu vực thủ đô, nhu cầu nhà ở vẫn lớn nhưng giá bán cao và các điều kiện tín dụng khiến nhiều người khó có khả năng sở hữu nhà.

Trong khi đó, tại một số tỉnh thành, nguồn cung bất động sản dư thừa lại làm giảm nhu cầu tham gia hệ thống đăng ký mua nhà.

Hai vấn đề này cùng tồn tại và tạo ra áp lực lên chính sách nhà ở của chính phủ.

Đối với Seoul và các khu vực lân cận, bài toán quan trọng là tăng khả năng tiếp cận nhà ở thông qua nguồn cung phù hợp và những giải pháp tài chính hiệu quả hơn.

Đối với các địa phương có lượng nhà tồn kho lớn, việc cải thiện nhu cầu thực tế và cân đối hoạt động phát triển dự án sẽ đóng vai trò quan trọng.

Trong dài hạn, nếu hệ thống tiết kiệm đăng ký mua nhà tiếp tục mất đi sức hấp dẫn, chính phủ Hàn Quốc có thể phải xem xét điều chỉnh các chính sách nhằm bảo đảm cơ chế này vẫn đáp ứng được mục tiêu hỗ trợ người dân có nhà ở.

Đặc biệt, khả năng duy trì nguồn vốn cho Quỹ Phát triển Nhà ở và Đô thị sẽ là vấn đề cần được theo dõi chặt chẽ.

Việc Hàn Quốc mất hơn 2,82 triệu tài khoản tiết kiệm đăng ký mua nhà trong bốn năm là dấu hiệu đáng chú ý về những thay đổi trong thị trường bất động sản và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Giá nhà cao, hạn chế cho vay và chi phí tài chính lớn đang khiến người mua tại Seoul và khu vực thủ đô gặp nhiều khó khăn. Trong khi đó, tình trạng bất động sản tồn kho tại các tỉnh thành lại làm suy giảm động lực duy trì tài khoản đăng ký mua nhà truyền thống.

Đáng quan tâm hơn, xu hướng này có thể ảnh hưởng đến nguồn vốn của Quỹ Phát triển Nhà ở và Đô thị, vốn đóng vai trò quan trọng trong việc triển khai các chương trình hỗ trợ nhà ở của chính phủ Hàn Quốc.

Trong thời gian tới, việc theo dõi số dư tiền gửi, dòng vốn huy động và những thay đổi trong chính sách nhà ở sẽ là yếu tố quan trọng để đánh giá liệu sự suy giảm tài khoản chỉ là một sự điều chỉnh hành vi của người tiêu dùng hay đang phản ánh những vấn đề sâu sắc hơn của thị trường bất động sản Hàn Quốc.

Nguồn tham khảo: Bài viết gốc về số lượng tài khoản tiết kiệm đăng ký mua nhà tại Hàn Quốc.

Câu hỏi thường gặp về tài khoản tiết kiệm mua nhà tại Hàn Quốc

1. Hàn Quốc đã giảm bao nhiêu tài khoản tiết kiệm mua nhà trong bốn năm?

Theo số liệu được công bố, tổng số tài khoản giảm 2.823.332 tài khoản so với cuối tháng 9/2022, tương đương khoảng 9,9%.

2. Vì sao người dân Hàn Quốc ngày càng ít duy trì tài khoản tiết kiệm mua nhà?

Có hai nguyên nhân chính. Tại khu vực thủ đô, giá nhà cao và hạn chế tín dụng khiến người mua khó hoàn tất giao dịch ngay cả khi trúng tuyển. Tại các tỉnh thành, lượng nhà chưa bán được lớn và các hình thức mua bán linh hoạt làm giảm nhu cầu duy trì tài khoản.

3. Khu vực nào ghi nhận số lượng tài khoản giảm?

Xu hướng giảm xuất hiện trên toàn quốc. Seoul giảm 2,68%, Incheon và Gyeonggi giảm 2,76%, trong khi các khu vực ngoài đô thị giảm khoảng 2,16% so với cùng kỳ năm trước.

4. Tài khoản tiết kiệm mua nhà có vai trò gì đối với chính phủ Hàn Quốc?

Ngoài việc giúp người dân tham gia các chương trình đăng ký mua nhà, nguồn tiền gửi còn đóng góp vào Quỹ Phát triển Nhà ở và Đô thị, phục vụ các chương trình xây dựng nhà ở quốc gia, nhà ở cho thuê và hỗ trợ tài chính cho người dân.

5. Số lượng tài khoản giảm có đồng nghĩa với việc toàn bộ người dân đã hủy tài khoản không?

Không. Tổng số tài khoản giảm phản ánh chênh lệch giữa số tài khoản mở mới và số tài khoản đóng. Một số tài khoản cũng có thể được đóng sau khi người sở hữu trúng tuyển chương trình mua nhà. Vì vậy, cần phân biệt số lượng tài khoản giảm ròng với số tài khoản thực tế bị hủy.

6. Người chưa có nhà tại Hàn Quốc có nên tiếp tục duy trì tài khoản tiết kiệm mua nhà?

Theo nhận định của chuyên gia Ko Jun-seok, việc duy trì tài khoản vẫn có thể mang lại lợi ích cho những người chưa có nhà, đặc biệt khi họ muốn tham gia các chương trình nhà ở công cộng trong tương lai. Tuy nhiên, mỗi người cần cân nhắc điều kiện tài chính và mục tiêu mua nhà của mình.