Cổ phiếu bất động sản bất ngờ hồi phục sau chuỗi giảm sâu: KDH, HDG, TCH, DIG đồng loạt tăng mạnh

Cổ phiếu bất động sản ngược dòng khi VN-Index giảm tuần thứ hai liên tiếp

Thị trường chứng khoán Việt Nam khép lại tuần giao dịch ngày 6/11 với diễn biến kém tích cực khi VN-Index đóng cửa tại 1.725 điểm, giảm hơn 16 điểm so với đầu tuần. Đây cũng là tuần giảm thứ hai liên tiếp của chỉ số chính, phản ánh tâm lý thận trọng vẫn đang chi phối hoạt động giao dịch trên thị trường.

Tuy nhiên, giữa bức tranh chung chưa thực sự khởi sắc, nhóm cổ phiếu bất động sản lại xuất hiện những tín hiệu đáng chú ý. Sau một thời gian dài chịu áp lực bán và giảm giá, nhiều mã đã ghi nhận ba phiên tăng liên tiếp, trong đó có KDH, HDG, TCH, NLG, DXG, CEO và DIG.

Riêng trong phiên cuối tuần, một số cổ phiếu bất động sản tăng khoảng 3-5%. Diễn biến này mang lại kỳ vọng về khả năng phục hồi của nhóm ngành từng có mức giảm rất sâu trong thời gian qua.

Điểm đáng chú ý là đà tăng xuất hiện sau giai đoạn nhiều cổ phiếu bất động sản liên tục suy yếu. Vì vậy, các phiên tăng gần đây có thể được xem là tín hiệu cải thiện tâm lý và dòng tiền đối với nhóm ngành này. Dù vậy, để xác định đây là sự khởi đầu của một chu kỳ phục hồi bền vững hay chỉ là nhịp hồi kỹ thuật sau khi giá giảm mạnh, thị trường vẫn cần thêm những dữ liệu xác nhận.

Bất động sản nằm trong nhóm giảm mạnh nhất từ đầu năm

Theo báo cáo chiến lược thị trường tháng 11 của Công ty Chứng khoán SSI, nhóm bất động sản, nếu không tính các cổ phiếu thuộc hệ sinh thái Vingroup như VIC và VRE, là một trong hai nhóm ngành có mức giảm mạnh nhất về chỉ số kể từ đầu năm.

Mức giảm của nhóm cổ phiếu bất động sản vượt 30%. Nhiều mã còn giảm sâu hơn, khiến không ít nhà đầu tư phải đối mặt với khoản thua lỗ đáng kể.

Diễn biến này cho thấy sự phân hóa rõ rệt giữa các nhóm cổ phiếu trên thị trường. Trong khi một số doanh nghiệp có lợi thế về quy mô, quỹ đất hoặc khả năng triển khai dự án vẫn duy trì được hoạt động kinh doanh, nhiều chủ đầu tư khác chịu sức ép từ chi phí vốn, thanh khoản và nhu cầu mua nhà suy yếu.

Việc giá cổ phiếu giảm sâu cũng khiến nhóm bất động sản trở thành tâm điểm chú ý khi thị trường xuất hiện các tín hiệu tìm kiếm vùng cân bằng mới. Tuy nhiên, mức định giá thấp sau một giai đoạn giảm mạnh không đồng nghĩa mọi doanh nghiệp đều có triển vọng phục hồi như nhau.

Nhà đầu tư cần phân biệt giữa những doanh nghiệp có khả năng cải thiện doanh thu và dòng tiền thực chất với các trường hợp tăng giá chủ yếu do tâm lý thị trường hoặc hoạt động giao dịch ngắn hạn.

SSI kỳ vọng thị trường có thể hình thành đáy ngắn hạn trong tháng 11

Dù đánh giá nhóm bất động sản đã trải qua giai đoạn điều chỉnh đáng kể, SSI cho rằng thị trường đang xuất hiện một số tín hiệu tích cực. Theo nhận định trong báo cáo chiến lược tháng 11, VN-Index có khả năng hình thành đáy ngắn hạn trong tháng này.

Dữ liệu thống kê trong bốn năm gần nhất cho thấy, nhịp hồi phục sau tháng 11 thường kéo dài hơn so với nhịp hồi phục xuất hiện trong tháng 8. Cụ thể, VN-Index từng tăng bình quân khoảng 19% từ vùng đáy tháng 11 đến vùng đỉnh trong quý I của năm tiếp theo.

Thống kê này có thể tạo thêm cơ sở để nhà đầu tư theo dõi diễn biến thị trường trong giai đoạn cuối năm. Tuy nhiên, mức tăng bình quân trong quá khứ không bảo đảm thị trường sẽ lặp lại kịch bản tương tự trong năm nay. Diễn biến thực tế còn phụ thuộc vào lãi suất, dòng tiền, kết quả kinh doanh và những yếu tố kinh tế vĩ mô khác.

Một trong những yếu tố có thể hỗ trợ thanh khoản thị trường là khả năng lãi suất đã đạt đỉnh trong ngắn hạn. Theo nội dung báo cáo, lãi suất huy động tại các ngân hàng thương mại đã giảm khoảng 0,5-0,7%.

Nếu xu hướng này tiếp tục, áp lực chi phí vốn đối với doanh nghiệp và người vay có thể từng bước giảm bớt. Đây là yếu tố quan trọng đối với bất động sản, bởi thị trường nhà ở phụ thuộc đáng kể vào khả năng tiếp cận tín dụng của cả chủ đầu tư lẫn người mua.

Các yếu tố vĩ mô có thể hỗ trợ dòng tiền cuối năm

Ngoài diễn biến lãi suất, một số yếu tố liên quan đến giá năng lượng và tỷ giá cũng được kỳ vọng góp phần giảm áp lực lên nền kinh tế.

Việc miễn thuế bảo vệ môi trường đối với xăng, giảm 2% giá bán lẻ điện bình quân và giá dầu thế giới giảm hơn 15% trong hai tuần qua có thể giúp giảm bớt áp lực lạm phát trong ngắn hạn.

Nếu chi phí năng lượng và các yếu tố đầu vào hạ nhiệt, áp lực giá cả đối với doanh nghiệp và người tiêu dùng có thể được cải thiện. Điều này tạo thêm dư địa để chính sách tiền tệ duy trì sự linh hoạt trong điều hành.

Bên cạnh đó, đồng Việt Nam tăng giá hơn 2% so với USD kể từ đầu năm cũng là yếu tố được SSI đề cập. Diễn biến tỷ giá thuận lợi hơn có thể giúp Ngân hàng Nhà nước có thêm dư địa trong việc hỗ trợ thanh khoản vào giai đoạn cuối năm.

Đối với thị trường chứng khoán, sự kết hợp giữa lãi suất huy động giảm, áp lực lạm phát hạ nhiệt và tỷ giá ổn định hơn có thể tạo môi trường thuận lợi cho dòng tiền quay trở lại các nhóm cổ phiếu đã điều chỉnh sâu.

Tuy nhiên, tác động của những yếu tố này không diễn ra đồng đều. Với ngành bất động sản, khả năng phục hồi còn phụ thuộc trực tiếp vào sức mua nhà ở, tiến độ triển khai dự án, dòng tiền bán hàng và nghĩa vụ tài chính của từng doanh nghiệp.

Lợi nhuận bất động sản phân hóa mạnh giữa các doanh nghiệp

Một điểm đáng chú ý trong đánh giá của SSI là tăng trưởng lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản dân cư hiện nay chủ yếu đến từ động lực riêng của từng doanh nghiệp, thay vì phản ánh sự phục hồi đồng loạt của toàn ngành.

Vinhomes (VHM) là một ví dụ nổi bật. Doanh nghiệp ghi nhận tăng trưởng mạnh nhờ các giao dịch bán buôn quy mô lớn với biên lợi nhuận cao. Những giao dịch này đóng góp tích cực vào doanh thu và khả năng sinh lời, giúp kết quả kinh doanh của doanh nghiệp có sự cải thiện đáng kể.

Trong khi đó, TCH của Công ty Cổ phần Đầu tư Dịch vụ Tài chính Hoàng Huy cũng ghi nhận động lực tăng trưởng khi bắt đầu bàn giao dự án New City II. Việc chuyển từ giai đoạn phát triển dự án sang bàn giao sản phẩm có thể tạo đóng góp trực tiếp hơn cho doanh thu và lợi nhuận.

Một trường hợp khác là Novaland (NVL), doanh nghiệp đã ghi nhận lợi nhuận trở lại theo nội dung báo cáo được đề cập.

Dù vậy, những ví dụ tích cực này chưa đại diện cho toàn bộ ngành bất động sản. Phần lớn các chủ đầu tư nhà ở khác vẫn ghi nhận doanh thu và lợi nhuận suy giảm.

Đáng chú ý, lợi nhuận của KDH, DIG và HDC chuyển sang tăng trưởng âm sau khi có kết quả tương đối khả quan trong nửa đầu năm. Theo đánh giá được nêu trong nội dung gốc, lợi nhuận bán niên của các doanh nghiệp này phần lớn đến từ thu nhập tài chính bất thường, thay vì hoạt động kinh doanh bất động sản cốt lõi.

Trong khi đó, NLG ghi nhận lợi nhuận giảm sâu hơn, còn kết quả kinh doanh của DXG vẫn yếu.

Sự phân hóa này cho thấy nhà đầu tư không nên chỉ dựa vào diễn biến giá cổ phiếu để đánh giá sức khỏe doanh nghiệp. Khả năng bàn giao sản phẩm, doanh số bán hàng, dòng tiền thu từ khách hàng và lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh chính mới là những yếu tố quan trọng để xác định triển vọng dài hạn.

Lãi suất vay mua nhà và tồn kho tiếp tục gây áp lực

Bên cạnh những tín hiệu tích cực từ thị trường chứng khoán, ngành bất động sản vẫn phải đối mặt với nhiều khó khăn.

Lãi suất cho vay mua nhà duy trì ở mức cao khiến người có nhu cầu mua nhà phải cân nhắc kỹ hơn về khả năng trả nợ. Đặc biệt, các khoản vay có lãi suất thả nổi tăng nhanh có thể làm gia tăng chi phí tài chính sau thời gian ưu đãi ban đầu.

Khi chi phí vay vốn tăng, người mua có xu hướng trì hoãn quyết định xuống tiền. Điều này tác động trực tiếp đến thanh khoản thị trường nhà ở, nhất là đối với những phân khúc phụ thuộc nhiều vào tín dụng.

Tình trạng tồn kho gia tăng cũng tạo thêm áp lực cho các chủ đầu tư. Khi nguồn cung chưa được hấp thụ như kỳ vọng, doanh nghiệp có thể phải điều chỉnh chính sách bán hàng hoặc giá bán để cải thiện dòng tiền. Áp lực này đặc biệt đáng chú ý trên thị trường thứ cấp, nơi người bán có thể phải giảm giá để tìm kiếm người mua.

Trong bối cảnh đó, việc một số cổ phiếu bất động sản tăng mạnh trong vài phiên chưa đủ để khẳng định hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp đã phục hồi. Giá cổ phiếu có thể phản ứng trước kỳ vọng của nhà đầu tư, trong khi kết quả kinh doanh và dòng tiền cần thêm thời gian để cải thiện.

KDH và HDG được SSI nhắc đến trong nhóm doanh nghiệp triển vọng

Trong giai đoạn sắp tới, SSI cho rằng một số doanh nghiệp bất động sản có thể thu hút sự quan tâm của thị trường nhờ triển vọng riêng.

Đối với KDH của Nhà Khang Điền, kỳ vọng được đặt vào khả năng tăng tốc triển khai dự án và hoạt động bán hàng trong năm 2027. Hai dự án được đề cập là Solina và Bình Trưng mở rộng.

Nếu tiến độ phát triển dự án và bán hàng được cải thiện, đây có thể trở thành động lực hỗ trợ triển vọng kinh doanh của doanh nghiệp trong những năm tiếp theo. Tuy nhiên, hiệu quả thực tế còn phụ thuộc vào tiến độ triển khai, khả năng hấp thụ sản phẩm và điều kiện thị trường tại thời điểm mở bán.

Trong khi đó, HDG của Tập đoàn Hà Đô được SSI đánh giá có mức định giá thấp, qua đó tạo cơ hội cho hoạt động đầu tư ngắn hạn.

Dù vậy, nhận định về định giá không đồng nghĩa cổ phiếu chắc chắn tăng giá. Nhà đầu tư vẫn cần đánh giá thêm các yếu tố như triển vọng lợi nhuận, tình hình tài chính, dòng tiền và diễn biến chung của thị trường.

Việc KDH và HDG xuất hiện trong nhóm cổ phiếu có triển vọng cũng cần được nhìn nhận trong bối cảnh toàn ngành đang phân hóa mạnh. Cơ hội đầu tư có thể tập trung ở những doanh nghiệp có dự án khả thi, khả năng triển khai tốt và nguồn lực tài chính đủ để vượt qua giai đoạn khó khăn.

Áp lực đáo hạn trái phiếu gần 47.000 tỷ đồng trong quý IV

Một trong những rủi ro lớn nhất đối với ngành bất động sản trong những tháng cuối năm là nghĩa vụ thanh toán trái phiếu doanh nghiệp.

Theo báo cáo thị trường trái phiếu doanh nghiệp quý III của S&I Rating, nhóm bất động sản tiếp tục là khu vực chịu áp lực lớn nhất trong quý cuối năm. Giá trị trái phiếu đáo hạn của nhóm này ước khoảng 46.900 tỷ đồng, tương đương gần một nửa tổng giá trị đáo hạn của toàn thị trường.

Quy mô nghĩa vụ thanh toán này tạo sức ép đáng kể lên dòng tiền của các chủ đầu tư, đặc biệt là những doanh nghiệp có doanh thu bán hàng suy yếu hoặc khả năng tiếp cận nguồn vốn mới hạn chế.

Trong điều kiện thị trường bất động sản chưa phục hồi rõ rệt, doanh nghiệp có thể gặp khó khăn khi phải đồng thời duy trì hoạt động dự án, thanh toán các khoản vay và thực hiện nghĩa vụ trái phiếu đến hạn.

Nếu không xử lý tốt áp lực tài chính, doanh nghiệp có nguy cơ phải thu hẹp hoạt động đầu tư, điều chỉnh kế hoạch phát triển dự án hoặc tìm kiếm các phương án tái cơ cấu nguồn vốn.

Đây cũng là lý do khiến nhà đầu tư cần theo dõi sát tình hình tài chính của từng doanh nghiệp thay vì chỉ tập trung vào các phiên tăng giá ngắn hạn.

Cổ phiếu bất động sản đã tạo đáy hay chỉ hồi phục kỹ thuật?

Sau giai đoạn giảm sâu, việc nhiều cổ phiếu bất động sản đồng loạt tăng trong ba phiên liên tiếp là tín hiệu đáng chú ý. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng thị trường cần thêm những điều kiện rõ ràng trước khi có thể xác nhận xu hướng phục hồi bền vững.

Thứ nhất, lãi suất vay mua nhà cần giảm về quanh mức 9% để cải thiện khả năng tiếp cận vốn của người mua. Đây là yếu tố quan trọng giúp khôi phục nhu cầu thực và hỗ trợ thanh khoản trên thị trường nhà ở.

Thứ hai, các doanh nghiệp bất động sản cần xử lý được áp lực trái phiếu. Khả năng thanh toán đúng hạn, tái cơ cấu nghĩa vụ nợ và kiểm soát dòng tiền sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến mức độ rủi ro tài chính của doanh nghiệp.

Thứ ba, doanh số bán hàng và khoản tiền khách hàng trả trước cần cải thiện. Đây là những chỉ báo quan trọng phản ánh khả năng tiêu thụ sản phẩm và nguồn tiền thực tế mà chủ đầu tư có thể sử dụng để triển khai dự án.

Cuối cùng, thanh khoản toàn ngành cần ổn định trở lại. Khi người mua có niềm tin hơn, giao dịch trên thị trường sơ cấp và thứ cấp được cải thiện, triển vọng kinh doanh của các doanh nghiệp mới có cơ sở phục hồi rõ ràng hơn.

Như vậy, đà tăng của KDH, HDG, TCH, NLG, DXG, CEO và DIG trong những phiên gần đây có thể mở ra kỳ vọng mới, nhưng chưa đủ để khẳng định thị trường bất động sản đã bước vào chu kỳ tăng trưởng mới.

Triển vọng nhóm bất động sản: Cơ hội có, nhưng sự phân hóa vẫn rất lớn

Diễn biến tuần đầu tháng 11 cho thấy nhóm cổ phiếu bất động sản đang xuất hiện những tín hiệu hồi phục đáng chú ý, ngay cả khi VN-Index tiếp tục giảm điểm. Sau khi mất hơn 30% giá trị từ đầu năm theo đánh giá của SSI, nhiều cổ phiếu đã có những phiên tăng mạnh, thu hút sự quan tâm trở lại của nhà đầu tư.

Tuy nhiên, triển vọng của toàn ngành vẫn phụ thuộc vào nhiều yếu tố chưa được giải quyết triệt để, bao gồm lãi suất vay mua nhà, sức cầu, hàng tồn kho và áp lực đáo hạn trái phiếu.

Trong giai đoạn này, sự khác biệt giữa các doanh nghiệp có thể ngày càng rõ rệt. Những công ty có dự án đủ điều kiện triển khai, sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường và khả năng tạo dòng tiền tốt sẽ có lợi thế hơn so với các doanh nghiệp đang chịu áp lực tài chính lớn.

Với nhà đầu tư, việc đánh giá cổ phiếu bất động sản cần dựa trên cả triển vọng kinh doanh lẫn sức khỏe tài chính, thay vì chỉ nhìn vào mức giảm giá trước đó hoặc một vài phiên hồi phục.

Thị trường có thể đang tiến gần hơn đến vùng cân bằng ngắn hạn như nhận định của SSI, nhưng để hình thành một xu hướng tăng bền vững, nhóm bất động sản vẫn cần những bằng chứng rõ ràng từ hoạt động kinh doanh thực tế.

Câu hỏi thường gặp về cổ phiếu bất động sản

1. Vì sao cổ phiếu bất động sản tăng khi VN-Index giảm điểm?

Một số cổ phiếu bất động sản đã trải qua giai đoạn giảm sâu trong nhiều tháng. Khi giá xuống thấp, lực cầu bắt đáy và kỳ vọng thị trường hình thành vùng cân bằng có thể giúp cổ phiếu phục hồi trong ngắn hạn, ngay cả khi chỉ số chung vẫn suy yếu.

2. Những cổ phiếu bất động sản nào tăng ba phiên liên tiếp?

Theo nội dung được cung cấp, các mã KDH, HDG, TCH, NLG, DXG, CEO và DIG ghi nhận ba phiên tăng liên tiếp. Một số cổ phiếu tăng khoảng 3-5% trong phiên cuối tuần ngày 6/11.

3. Vì sao nhóm cổ phiếu bất động sản giảm mạnh từ đầu năm?

Nhóm ngành chịu ảnh hưởng từ chi phí vốn cao, lãi suất vay mua nhà tăng, nhu cầu giao dịch suy yếu và áp lực tài chính của doanh nghiệp. Tồn kho gia tăng cùng nghĩa vụ trái phiếu cũng tạo thêm sức ép lên triển vọng kinh doanh.

4. SSI đánh giá thế nào về triển vọng thị trường chứng khoán tháng 11?

SSI cho rằng thị trường có khả năng hình thành đáy ngắn hạn trong tháng 11. Thống kê bốn năm gần nhất cho thấy VN-Index tăng bình quân khoảng 19% từ đáy tháng 11 đến vùng đỉnh trong quý I năm tiếp theo. Tuy nhiên, dữ liệu lịch sử không bảo đảm kịch bản tương tự sẽ lặp lại.

5. Những doanh nghiệp bất động sản nào được SSI nhắc đến với triển vọng tích cực?

KDH được kỳ vọng tăng tốc triển khai dự án và bán hàng trong năm 2027, với các dự án Solina và Bình Trưng mở rộng. HDG được đánh giá có mức định giá thấp, có thể tạo cơ hội đầu tư ngắn hạn theo nhận định của SSI.

6. Áp lực trái phiếu bất động sản trong quý IV lớn như thế nào?

Theo S&I Rating, giá trị trái phiếu bất động sản đáo hạn trong quý IV vào khoảng 46.900 tỷ đồng, tương đương gần một nửa tổng giá trị đáo hạn của toàn thị trường.

7. Khi nào có thể xác nhận cổ phiếu bất động sản phục hồi bền vững?

Thị trường cần thêm các tín hiệu như lãi suất vay mua nhà giảm về quanh 9%, doanh nghiệp xử lý được áp lực trái phiếu, doanh số bán hàng và tiền khách hàng trả trước cải thiện, đồng thời thanh khoản toàn ngành ổn định trở lại.

Thông tin trong bài viết phục vụ mục đích tham khảo, không phải khuyến nghị đầu tư. Nhà đầu tư cần tự đánh giá rủi ro và tìm hiểu tình hình tài chính, hoạt động kinh doanh của từng doanh nghiệp trước khi đưa ra quyết định.

“`html “`