Thị trường nhà ở Mỹ đóng băng sâu: Giao dịch giảm 11,3%, lãi suất thế chấp chạm 7,6%

Thị trường bất động sản Mỹ đang đối mặt với một giai đoạn suy yếu đáng chú ý khi lãi suất thế chấp tăng nhanh, khả năng chi trả nhà ở bị thu hẹp và người mua ngày càng thận trọng. Dữ liệu tháng 9 cho thấy doanh số nhà hiện hữu đang chờ hoàn tất giao dịch giảm mạnh, hoạt động khởi công xây dựng đi xuống và tâm lý của các nhà xây dựng nhà ở chạm mức thấp nhất trong 14 năm.

Theo dữ liệu được công bố, số lượng hợp đồng mua bán nhà hiện hữu đang chờ xử lý giảm 7,3% so với tháng trước và thấp hơn 11,3% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, số nhà ở khởi công tính theo năm giảm 4,56%, xuống còn 859.000 căn. Giấy phép xây dựng, một chỉ báo về hoạt động xây dựng trong tương lai, cũng giảm 4%.

Những con số này phản ánh sức ép ngày càng lớn từ chi phí vay mua nhà. Lãi suất thế chấp cố định 30 năm bắt đầu tháng 9 ở mức khoảng 6,8%, sau đó tăng lên 7,6% vào cuối tháng, theo Mortgage News Daily. Khi chi phí tài chính tăng nhanh, người mua phải cân nhắc lại ngân sách, còn các nhà phát triển đối mặt với nguy cơ bán hàng chậm và biên lợi nhuận suy giảm.

Doanh số nhà chờ giao dịch giảm mạnh trong tháng 9

Theo Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia Mỹ (NAR), doanh số nhà đang chờ xử lý — chỉ số đo lường các hợp đồng đã ký kết đối với nhà ở hiện hữu nhưng chưa hoàn tất giao dịch — giảm 7,3% trong tháng 9 so với tháng 8. So với cùng kỳ năm trước, chỉ số này giảm 11,3%.

Đây là dấu hiệu cho thấy nhu cầu mua nhà đang chịu sức ép đáng kể. Doanh số nhà chờ xử lý thường phản ánh hoạt động mua bán trước khi giao dịch chính thức hoàn tất, vì vậy chỉ số có thể cung cấp tín hiệu sớm về xu hướng thị trường nhà ở.

Diễn biến trong tháng 9 đặc biệt đáng chú ý bởi lãi suất thế chấp tăng mạnh trong cùng thời kỳ. Khi lãi suất tăng, khoản thanh toán hằng tháng của người mua nhà có thể tăng đáng kể nếu các yếu tố khác không đổi. Với những hộ gia đình đã phải dành phần lớn thu nhập cho chi phí sinh hoạt, mức tăng này có thể khiến việc mua nhà trở nên khó khăn hơn.

Lawrence Yun, nhà kinh tế trưởng của NAR, nhận định rằng tăng trưởng việc làm và thu nhập có thể hỗ trợ nhu cầu mua nhà, nhưng khả năng chi trả lại nhạy cảm hơn với những thay đổi của lãi suất thế chấp.

Điều này cho thấy thị trường nhà ở không chỉ phụ thuộc vào việc người dân có công việc hay thu nhập ổn định hay không. Chi phí vay vốn cũng là yếu tố quan trọng quyết định người mua có đủ khả năng đáp ứng điều kiện tài chính để hoàn tất giao dịch.

Trong môi trường lãi suất cao, một hộ gia đình có thu nhập ổn định vẫn có thể trì hoãn việc mua nhà nếu khoản vay dự kiến khiến ngân sách hằng tháng trở nên quá căng thẳng.

Lãi suất thế chấp tăng lên 7,6% gây sức ép lên người mua nhà

Theo Mortgage News Daily, lãi suất thế chấp cố định 30 năm bắt đầu tháng 9 ở khoảng 6,8% và tăng lên 7,6% vào cuối tháng. Mức tăng trong một tháng khiến người mua nhà phải đối mặt với chi phí vay vốn cao hơn trong thời gian ngắn.

Đối với khoản vay mua nhà dài hạn, lãi suất không chỉ quyết định tổng tiền lãi phải trả mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến khoản thanh toán định kỳ. Khi lãi suất tăng, người mua có thể phải giảm ngân sách mua nhà, tăng tiền trả trước hoặc trì hoãn giao dịch để chờ điều kiện tài chính thuận lợi hơn.

Tác động này cũng lan sang phía người bán. Nếu lượng người mua đủ khả năng vay vốn giảm, thời gian rao bán có thể kéo dài và người bán có thể phải điều chỉnh giá để thu hút khách hàng.

Tuy nhiên, không phải mọi khu vực đều phản ứng giống nhau. Nguồn cung, mức giá nhà, thu nhập địa phương và tỷ trọng người mua sử dụng khoản vay thế chấp có thể khiến mức độ ảnh hưởng khác biệt giữa các thị trường.

Dù vậy, sự suy giảm trên diện rộng của doanh số nhà chờ giao dịch cho thấy áp lực lãi suất không chỉ giới hạn ở một khu vực riêng lẻ.

Miền Nam và miền Tây ghi nhận mức giảm doanh số lớn

Dữ liệu theo khu vực cho thấy doanh số nhà chờ giao dịch giảm trên toàn nước Mỹ trong tháng 9. Hai khu vực ghi nhận mức giảm theo tháng lớn nhất là miền Nam, giảm 8,2%, và miền Tây, giảm 9,2%.

Miền Nam thường là một trong những thị trường nhà ở sôi động nhất nước Mỹ, trong khi miền Tây được biết đến với mặt bằng giá nhà cao tại nhiều địa phương. Vì vậy, sự suy giảm tại hai khu vực này cho thấy áp lực đang xuất hiện ở những thị trường có đặc điểm khác nhau.

Ở những khu vực có giá nhà cao, người mua thường cần khoản vay lớn hơn để hoàn tất giao dịch. Khi lãi suất tăng, chi phí tài chính có thể tăng đáng kể, khiến một bộ phận người mua không còn đáp ứng được ngân sách ban đầu.

Trong khi đó, tại những thị trường có hoạt động mua bán sôi động, sự suy giảm nhu cầu cũng có thể tác động đến tốc độ giao dịch và kế hoạch bán hàng của các doanh nghiệp bất động sản.

Dữ liệu tháng 9 chưa đủ để kết luận rằng giá nhà sẽ giảm trên toàn nước Mỹ. Doanh số giảm có thể xuất hiện trước khi giá điều chỉnh, bởi người bán có thể tiếp tục giữ giá trong khi người mua chờ đợi. Tuy nhiên, nếu tình trạng giao dịch yếu kéo dài, áp lực giảm giá hoặc tăng ưu đãi bán hàng có thể lớn dần tại những thị trường có nguồn cung dư thừa.

Nhà ở khởi công giảm xuống 859.000 căn tính theo năm

Không chỉ thị trường mua bán nhà hiện hữu suy yếu, hoạt động xây dựng nhà ở cũng gặp khó khăn trong tháng 9.

Theo Cục Điều tra Dân số Hoa Kỳ, số nhà ở khởi công giảm 4,56%, xuống còn 859.000 căn tính theo năm. Đây là mức thấp nhất kể từ tháng 9 năm 2025 theo dữ liệu được dẫn trong nội dung nguồn. Giấy phép xây dựng, chỉ báo về hoạt động xây dựng trong tương lai, cũng giảm 4%.

Số nhà khởi công và giấy phép xây dựng là hai chỉ số quan trọng để theo dõi sức khỏe ngành xây dựng nhà ở. Khi số lượng dự án khởi công giảm, điều đó có thể phản ánh sự thận trọng của các nhà phát triển trước triển vọng nhu cầu, chi phí xây dựng hoặc điều kiện tài chính.

Giấy phép xây dựng giảm cũng cho thấy nguồn dự án dự kiến triển khai trong thời gian tới có thể yếu đi. Tuy nhiên, mức độ ảnh hưởng thực tế còn phụ thuộc vào việc các giấy phép đã được cấp có chuyển thành công trình xây dựng hay không và tốc độ hoàn thành các dự án đang triển khai.

Các nhà xây dựng hiện phải giải quyết đồng thời nhiều thách thức: người mua khó tiếp cận khoản vay, chi phí xây dựng tăng và việc bán các căn nhà đã hoàn thiện trở nên khó khăn hơn.

Khi tốc độ tiêu thụ sản phẩm chậm lại, doanh nghiệp có thể phải giảm giá hoặc đưa ra các ưu đãi tài chính để thu hút khách hàng. Những biện pháp này hỗ trợ doanh số nhưng cũng có thể làm giảm biên lợi nhuận.

Ngành xây dựng dự kiến tiếp tục trì trệ đến năm 2027

Ben Ayers, nhà kinh tế cấp cao tại Nationwide Financial, cho rằng hoạt động xây dựng nhà ở có thể tiếp tục trì trệ đến năm 2027.

Theo nhận định được dẫn trong bài viết, nhiều nhà xây dựng đang cố gắng bán các dự án hiện tại bằng cách giảm giá và sử dụng các chương trình ưu đãi trên diện rộng. Chiến lược này giúp doanh nghiệp duy trì khả năng tiêu thụ sản phẩm trong bối cảnh người mua thận trọng, nhưng đồng thời gây sức ép lên lợi nhuận.

Ayers cũng nhận định số nhà khởi công, đặc biệt là nhà ở đơn lập, có thể duy trì ở mức thấp trong phần lớn năm tiếp theo khi thị trường điều chỉnh với môi trường lãi suất cao hơn.

Nếu hoạt động xây dựng tiếp tục suy yếu, tác động có thể vượt ra ngoài phạm vi ngành bất động sản. Xây dựng nhà ở tạo ra nhu cầu đối với vật liệu, thiết bị, vận tải, dịch vụ chuyên môn và lao động. Khi số dự án mới giảm, các lĩnh vực liên quan có thể chịu ảnh hưởng.

Dù vậy, triển vọng đến năm 2027 vẫn là dự báo, không phải kết quả chắc chắn. Diễn biến lãi suất thế chấp, thu nhập hộ gia đình, giá vật liệu và khả năng hấp thụ nguồn cung sẽ quyết định mức độ phục hồi của ngành.

Tâm lý nhà xây dựng chạm mức thấp nhất trong 14 năm

Một dấu hiệu khác về tình trạng khó khăn của thị trường là chỉ số tâm lý ngành xây dựng nhà ở do Hiệp hội Nhà xây dựng Quốc gia Mỹ (NAHB) công bố trong tháng 10. Theo nội dung nguồn, chỉ số này đã xuống mức thấp nhất trong 14 năm.

Các thành phần của chỉ số đều cho thấy tín hiệu suy yếu. Đánh giá về doanh số hiện tại, kỳ vọng doanh số trong tương lai và lượng khách mua nhà đều giảm. Đặc biệt, lượng khách tiềm năng đến xem nhà giảm xuống mức thấp nhất.

Chỉ số tâm lý có ý nghĩa bởi nó phản ánh đánh giá của các nhà xây dựng về điều kiện kinh doanh, khả năng bán sản phẩm và triển vọng thị trường. Khi tâm lý xuống thấp, doanh nghiệp có thể trở nên thận trọng hơn với việc khởi công dự án mới, tuyển dụng lao động hoặc mở rộng hoạt động.

Robert Dietz, nhà kinh tế trưởng của NAHB, cho biết thị trường nhà ở tiếp tục chịu áp lực do nguồn cung hạn chế và khả năng chi trả eo hẹp. Theo ông, nhu cầu vẫn tồn tại nhưng lãi suất thế chấp cao, chi phí xây dựng tăng và niềm tin người tiêu dùng suy yếu đang khiến nhiều người mua do dự.

Nhận định này phản ánh một nghịch lý của thị trường nhà ở: nhu cầu có thể vẫn tồn tại, nhưng không phải tất cả người có nhu cầu đều có khả năng mua nhà ở mức giá và lãi suất hiện tại.

Khi khoảng cách giữa giá nhà và khả năng chi trả của người mua quá lớn, thị trường có thể rơi vào tình trạng giao dịch thấp kéo dài ngay cả khi nhu cầu cơ bản chưa biến mất.

Thị trường nhà ở Mỹ có đang đứng trước nguy cơ suy giảm kéo dài?

Các dữ liệu tháng 9 cho thấy thị trường đang chịu áp lực đồng thời từ phía người mua và phía xây dựng. Doanh số nhà chờ giao dịch giảm, nhà khởi công đi xuống, giấy phép xây dựng giảm và tâm lý nhà xây dựng suy yếu.

Tuy nhiên, cần phân biệt giữa thị trường đóng băng về thanh khoản và một đợt sụp đổ giá nhà. Giao dịch giảm cho thấy người mua và người bán khó gặp nhau ở mức giá phù hợp, nhưng chưa đủ để khẳng định giá nhà trên toàn quốc đang lao dốc.

Một yếu tố quan trọng là phản ứng của người bán. Nếu nhiều chủ nhà không chịu giảm giá, số giao dịch có thể tiếp tục thấp trong khi giá niêm yết điều chỉnh chậm. Ngược lại, tại những khu vực có lượng nhà tồn kho lớn hoặc nhiều dự án cạnh tranh, các chương trình giảm giá và ưu đãi có thể gia tăng.

Đối với ngành xây dựng, tình trạng bán hàng chậm có thể khiến doanh nghiệp giảm số dự án mới để hạn chế rủi ro tài chính. Điều này có thể giúp cân bằng nguồn cung về sau, nhưng trong ngắn hạn sẽ tạo thêm sức ép lên hoạt động xây dựng và các ngành liên quan.

Những tháng tiếp theo sẽ đặc biệt quan trọng để đánh giá liệu sự suy yếu trong tháng 9 chỉ là một đợt giảm theo thời điểm hay phản ánh xu hướng kéo dài. Nhà đầu tư và người mua nhà cần theo dõi lãi suất thế chấp, doanh số giao dịch, số nhà tồn kho, giấy phép xây dựng và khả năng chi trả của hộ gia đình.

Những chỉ số cần theo dõi trong thời gian tới

Để đánh giá hướng đi của thị trường nhà ở Mỹ, có thể tập trung vào các chỉ số sau:

• Lãi suất thế chấp: Lãi suất giảm có thể cải thiện khả năng vay vốn, nhưng tác động còn phụ thuộc vào giá nhà và tiêu chuẩn tín dụng.
• Doanh số nhà chờ giao dịch: Chỉ số này giúp nhận diện sớm sự thay đổi trong hoạt động mua bán nhà hiện hữu.
• Số nhà khởi công: Cho biết mức độ sẵn sàng triển khai dự án mới của các nhà xây dựng.
• Giấy phép xây dựng: Cung cấp tín hiệu về nguồn cung có thể được bổ sung trong tương lai.
• Tâm lý nhà xây dựng: Phản ánh đánh giá của doanh nghiệp về nhu cầu, lượng khách mua và triển vọng bán hàng.
• Giá bán và ưu đãi: Việc giảm giá, hỗ trợ lãi suất hoặc các chương trình khuyến mại có thể cho thấy áp lực tiêu thụ sản phẩm.

Không một chỉ số riêng lẻ nào có thể phản ánh đầy đủ thị trường. Việc kết hợp dữ liệu giao dịch, xây dựng và tài chính sẽ giúp đánh giá rõ hơn mức độ suy yếu cũng như khả năng phục hồi.

Thị trường nhà ở Mỹ đang phát đi những tín hiệu suy yếu rõ rệt. Doanh số nhà chờ giao dịch giảm 11,3% so với cùng kỳ năm trước, số nhà khởi công giảm xuống 859.000 căn tính theo năm và tâm lý nhà xây dựng xuống mức thấp nhất trong 14 năm. Lãi suất thế chấp tăng lên 7,6% vào cuối tháng 9 là một trong những yếu tố gây sức ép lớn nhất lên khả năng chi trả của người mua.

Trong ngắn hạn, người mua nhà có thể tiếp tục thận trọng, còn các nhà xây dựng phải sử dụng giảm giá và ưu đãi để duy trì doanh số. Nếu lãi suất duy trì ở mức cao, hoạt động xây dựng có thể tiếp tục trì trệ và tạo ảnh hưởng đến các ngành kinh tế liên quan.

Dù vậy, diễn biến tương lai vẫn phụ thuộc vào lãi suất, thu nhập hộ gia đình, nguồn cung và khả năng điều chỉnh giá. Những dữ liệu tiếp theo sẽ giúp xác định liệu thị trường đang trải qua một giai đoạn chững lại tạm thời hay bước vào thời kỳ suy yếu kéo dài hơn.

Nguồn tham khảo: Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia Mỹ (NAR), Cục Điều tra Dân số Hoa Kỳ, Hiệp hội Nhà xây dựng Quốc gia Mỹ (NAHB), Mortgage News Daily và các nhận định chuyên gia được dẫn trong nội dung nguồn.

Bài viết cung cấp thông tin kinh tế và bất động sản nhằm mục đích tham khảo, không phải khuyến nghị đầu tư hoặc tư vấn mua bán bất động sản.

Câu hỏi thường gặp về thị trường nhà ở Mỹ tháng 9

1. Doanh số nhà chờ giao dịch tại Mỹ giảm bao nhiêu trong tháng 9?

Theo dữ liệu được dẫn, doanh số nhà chờ giao dịch giảm 7,3% so với tháng 8 và giảm 11,3% so với cùng kỳ năm trước.

2. Vì sao lãi suất thế chấp tăng khiến thị trường nhà ở suy yếu?

Lãi suất cao làm tăng chi phí vay và khoản thanh toán định kỳ, khiến một số hộ gia đình phải giảm ngân sách mua nhà hoặc trì hoãn giao dịch.

3. Lãi suất thế chấp cố định 30 năm tăng lên mức nào vào cuối tháng 9?

Theo Mortgage News Daily, lãi suất bắt đầu tháng ở khoảng 6,8% và đạt 7,6% vào cuối tháng.

4. Số nhà ở khởi công giảm xuống mức nào?

Số nhà ở khởi công giảm 4,56%, xuống còn 859.000 căn tính theo năm, theo dữ liệu được dẫn từ Cục Điều tra Dân số Hoa Kỳ.

5. Khu vực nào ghi nhận doanh số nhà chờ giao dịch giảm mạnh nhất?

Miền Tây giảm 9,2% theo tháng, trong khi miền Nam giảm 8,2%. Đây là hai mức giảm lớn nhất được nêu trong dữ liệu khu vực.

6. Vì sao các nhà xây dựng giảm giá và tăng ưu đãi?

Khi người mua khó tiếp cận khoản vay và giao dịch chậm lại, nhà xây dựng có thể giảm giá hoặc đưa ra ưu đãi để tăng sức hấp dẫn của sản phẩm. Tuy nhiên, các biện pháp này có thể làm giảm biên lợi nhuận.

7. Thị trường nhà ở Mỹ đã rơi vào khủng hoảng giá nhà chưa?

Dữ liệu cho thấy hoạt động giao dịch và xây dựng suy yếu, nhưng chưa đủ để kết luận giá nhà trên toàn nước Mỹ đang sụp đổ. Cần theo dõi thêm giá bán, lượng nhà tồn kho, lãi suất và diễn biến giao dịch trong những tháng tiếp theo.