R Square: Startup Proptech Hàn Quốc thu thập dữ liệu 400.000 tòa nhà, hướng tới doanh thu 500 tỷ won

Trong nhiều năm, Proptech, thuật ngữ kết hợp giữa bất động sản và công nghệ, từng được kỳ vọng sẽ trở thành một trong những lĩnh vực tăng trưởng mạnh của hệ sinh thái startup Hàn Quốc. Tuy nhiên, khác với thương mại điện tử hay fintech, thị trường Proptech chưa tạo ra một danh sách rõ ràng những doanh nghiệp dẫn đầu có quy mô và khả năng sinh lời nổi bật.

Trong bối cảnh đó, R Square đang nổi lên như một trường hợp đáng chú ý.

Startup bất động sản thương mại này đã xây dựng cơ sở dữ liệu khoảng 400.000 tòa nhà, trong đó khoảng 300.000 tòa nhà tại Hàn Quốc và 100.000 dữ liệu ở nước ngoài. Điểm đặc biệt là phần lớn dữ liệu không được tạo ra chỉ bằng thuật toán hay thu thập tự động trên internet, mà được xây dựng thông qua quá trình khảo sát thực địa kéo dài nhiều năm.

Theo nội dung được công bố, R Square ghi nhận doanh thu 200,1 tỷ won trong năm trước và đặt mục tiêu doanh thu bán hàng khoảng 250 tỷ won trong năm nay, trong khi giá trị đơn hàng dự kiến đạt khoảng 350 tỷ won.

CEO Lee Yong-kyun cho biết công ty đang hướng tới mục tiêu doanh thu khoảng 500 tỷ won mỗi năm trong vòng ba năm tới.

Nếu đạt được mục tiêu này, R Square sẽ tiến gần hơn tới vị thế của một startup Proptech quy mô lớn tại Hàn Quốc.

R Square khác gì so với các công ty bất động sản truyền thống?

R Square tự mô tả là một công ty dịch vụ bất động sản thương mại toàn diện sử dụng công nghệ thông tin và dữ liệu.

Các dịch vụ của công ty bao gồm môi giới mua bán, cho thuê, tư vấn bất động sản thương mại và cung cấp dữ liệu cho các tổ chức tài chính.

Mô hình của R Square có nhiều điểm tương đồng với các tập đoàn bất động sản quốc tế như CBRE, Savills, Cushman & Wakefield hay JLL. Tuy nhiên, CEO Lee Yong-kyun cho rằng lợi thế của R Square nằm ở cách công ty sử dụng dữ liệu và tổ chức hoạt động.

Thay vì chỉ tập trung vào những tòa nhà thương mại quy mô lớn tại Seoul và các khu vực trung tâm, R Square cố gắng xây dựng cơ sở dữ liệu rộng hơn, bao phủ cả những bất động sản có quy mô nhỏ hơn.

Đây chính là khoảng trống mà công ty nhìn thấy trên thị trường.

Khoảng trống lớn của thị trường là dữ liệu

Theo Lee Yong-kyun, vấn đề lớn của bất động sản thương mại không nhất thiết nằm ở việc thiếu tài sản. Vấn đề nằm ở sự bất đối xứng thông tin và thiếu tính minh bạch.

Các công ty bất động sản quốc tế thường có thế mạnh về những tài sản lớn. Nhưng khi khách hàng cần tìm một tòa nhà nhỏ hơn, một văn phòng có diện tích cụ thể hoặc một khu đất phù hợp với một mô hình kinh doanh đặc biệt, dữ liệu có thể bị phân tán.

Thông tin có thể nằm trong bảng tính Excel, danh thiếp, hồ sơ nội bộ, mối quan hệ cá nhân của môi giới hoặc những nguồn dữ liệu không được cập nhật thường xuyên.

R Square muốn giải quyết vấn đề đó bằng cách tập trung dữ liệu vào một hệ thống thống nhất.

Nếu một doanh nghiệp muốn tìm một tòa nhà có diện tích khoảng 150 pyeong tại Seoul hoặc khu vực lân cận, thay vì phải gọi cho hàng chục môi giới, hệ thống có thể lọc dữ liệu và đưa ra danh sách phù hợp.

Đây là điểm mà R Square xem là lợi thế cạnh tranh cốt lõi.

80 nhân viên đi khảo sát hàng trăm nghìn tòa nhà

Điều đáng chú ý nhất trong câu chuyện của R Square là quy mô của quá trình thu thập dữ liệu.

Công ty cho biết có khoảng 70-80 nhân viên tham gia công việc thu thập thông tin, bao gồm cả trung tâm cuộc gọi.

Họ không chỉ ngồi trước máy tính.

Nhân viên phải trực tiếp đến các tòa nhà, kiểm tra tình trạng thực tế, tìm kiếm chủ sở hữu, người quản lý, người thuê và những người có liên quan.

Trong một số trường hợp, nhân viên liên hệ trực tiếp với chủ tòa nhà, gửi email hoặc thư, tìm người quản lý và thậm chí tiếp cận cư dân để xác minh thông tin.

Quá trình này kéo dài nhiều năm.

Trong giai đoạn đầu, công ty gần như chỉ tập trung vào việc tích lũy dữ liệu mà chưa thể tạo ra lợi nhuận tương xứng.

Nhưng khi cơ sở dữ liệu đủ lớn, giá trị của nó bắt đầu tăng lên.

Thay vì mỗi lần khách hàng cần thông tin lại phải bắt đầu từ đầu, R Square chỉ cần cập nhật dữ liệu hiện có.

Dữ liệu được xác minh bằng GPS

R Square không chỉ thu thập thông tin rồi lưu trữ.

Công ty cho biết nhân viên khi đến tòa nhà phải nhập dữ liệu vào ứng dụng nội bộ. Hệ thống có thể sử dụng GPS để xác nhận nhân viên thực sự đã đến địa điểm cần khảo sát.

Thông tin liên hệ cũng được cập nhật định kỳ.

Nếu một tòa nhà được bán, nhân viên có thể kiểm tra hệ thống và tìm kiếm thông tin của chủ sở hữu mới. Công ty cũng sử dụng hệ thống đăng ký để nhận thông báo khi có những thay đổi liên quan đến hồ sơ bất động sản.

Mô hình này biến một cơ sở dữ liệu vốn có nguy cơ lỗi thời thành một hệ thống được cập nhật liên tục.

Đây là một yếu tố quan trọng đối với bất động sản thương mại, bởi chỉ một thông tin sai về giá thuê, tình trạng trống hoặc chủ sở hữu cũng có thể khiến cả một quy trình giao dịch mất nhiều thời gian.

Từ một phút thay vì mất cả tháng

Một trong những ví dụ được CEO R Square đưa ra liên quan đến nhu cầu tìm địa điểm cho trung tâm dữ liệu.

Theo ông, một công ty công nghệ lớn từng tìm kiếm khu đất có diện tích tối thiểu khoảng 150 pyeong. Doanh nghiệp này đã liên hệ với nhiều công ty bất động sản nhưng vẫn gặp khó khăn vì thông tin không chính xác hoặc đã lỗi thời.

Một số tài sản được giới thiệu là còn khả dụng nhưng thực tế đã được chuyển nhượng hoặc không còn phù hợp.

Với hệ thống của R Square, người dùng có thể nhập các điều kiện như diện tích và khu vực, sau đó nhận danh sách tài sản phù hợp.

Theo mô tả của CEO, một quy trình có thể mất khoảng một tháng đối với phương thức truyền thống có thể được rút ngắn xuống chỉ còn khoảng một phút nhờ hệ thống dữ liệu.

Đây chính là giá trị của việc số hóa dữ liệu bất động sản.

R Square Analytics mở rộng sang lĩnh vực tài chính

Không dừng lại ở môi giới, R Square còn thương mại hóa dữ liệu thông qua dịch vụ R Square Analytics.

Dịch vụ này được ra mắt khoảng một năm rưỡi trước và đã thu hút khoảng 60 tổ chức sử dụng, bao gồm các công ty quản lý tài sản, quỹ hưu trí và hiệp hội tương trợ.

Theo thông tin được cung cấp, khách hàng có các tên tuổi như Samsung Fire & Marine Insurance, Shinhan REITs Management, KT Estate và Cơ quan Quản lý Lương hưu Quốc gia.

Các tổ chức tài chính bất động sản thường cần rất nhiều dữ liệu trước khi quyết định mua, bán hoặc đầu tư vào một tài sản.

Thông tin họ quan tâm có thể bao gồm:

• Tòa nhà có đang có diện tích cho thuê hay không.
• Giá giao dịch gần nhất.
• Thời điểm giao dịch.
• Thành phần người thuê.
• Tình trạng tài sản.
• Thông tin chủ sở hữu.
• Khả năng khai thác thương mại.
• Biến động của thị trường xung quanh.

R Square cho rằng việc trực tiếp thu thập và phân tích những thông tin này có thể tạo ra giá trị đáng kể cho các tổ chức tài chính.

Từ “Baemin của bất động sản” đến mô hình dữ liệu

CEO R Square từng được Chủ tịch Krafton Jang Byung-kyu nhận xét rằng mô hình của công ty có nét tương đồng với Baemin.

Điểm tương đồng không nằm ở lĩnh vực kinh doanh mà nằm ở cách xử lý dữ liệu.

Baemin từng thu thập những thông tin rời rạc ngoài đời thực, sau đó đưa chúng lên nền tảng số để người dùng dễ dàng tìm kiếm.

R Square cũng làm điều tương tự nhưng với bất động sản thương mại.

Thay vì những tờ rơi và thông tin nhà hàng, công ty thu thập dữ liệu về tòa nhà.

Điểm khó hơn nằm ở tần suất giao dịch.

Một người có thể đặt đồ ăn nhiều lần mỗi tuần, nhưng một tòa nhà thương mại có thể chỉ được bán hoặc thay đổi quyền sở hữu một lần trong 10 hoặc 20 năm.

Điều này khiến vòng đời dữ liệu dài hơn và tốc độ tăng trưởng khách hàng chậm hơn.

Tuy nhiên, nếu cơ sở dữ liệu đủ lớn và có chất lượng, nó có thể tạo ra một lợi thế cạnh tranh khó sao chép.

Vì sao đối thủ khó xây dựng cơ sở dữ liệu tương tự?

Đây là một trong những câu hỏi quan trọng nhất đối với mô hình kinh doanh của R Square.

Theo CEO Lee Yong-kyun, nhiều đối thủ có thể nhìn thấy cơ hội thị trường và cố gắng xây dựng sản phẩm tương tự. Nhưng vấn đề là họ phải bắt đầu lại từ đầu.

Việc xây dựng cơ sở dữ liệu 300.000 tòa nhà không thể hoàn thành trong vài tháng.

Nó đòi hỏi nhân lực, thời gian, chi phí khảo sát và quy trình cập nhật liên tục.

Quan trọng hơn, dữ liệu bất động sản không chỉ là một danh sách địa chỉ.

Nó cần được xác minh, cập nhật và liên kết với các thông tin khác.

Đó là lý do CEO R Square cho rằng rào cản gia nhập thị trường nằm ở độ phức tạp trong vận hành kết hợp giữa online và offline.

Một công ty có thể xây dựng website nhanh chóng, nhưng rất khó tạo ra mạng lưới hàng chục nhân viên liên tục đi khảo sát thực địa trong nhiều năm.

R Square từng chịu lỗ nặng vì thị trường bất động sản

Con đường của R Square không phải lúc nào cũng thuận lợi.

Công ty được thành lập từ năm 2009 và Lee Yong-kyun tiếp quản vào năm 2012. Theo chia sẻ của CEO, doanh nghiệp đã chịu lỗ trong những năm đầu khi tập trung xây dựng cơ sở dữ liệu.

Sau khoảng năm 2016-2017, công ty bắt đầu có lợi nhuận.

Đến khoảng năm 2018, quá trình xây dựng cơ sở dữ liệu lớn đã đạt được một cột mốc quan trọng.

Tuy nhiên, sau khi nhận đầu tư và mở rộng một số lĩnh vực kinh doanh mới, R Square lại bước vào giai đoạn thua lỗ.

Cuộc khủng hoảng Legoland và môi trường lãi suất tăng cao đã tạo áp lực lớn lên thị trường bất động sản.

Theo CEO, lãi suất cao giống như một chất độc đối với thị trường bất động sản. Các giao dịch bị đình trệ, nguồn cung văn phòng thay đổi và nhiều kế hoạch giao dịch bị hủy bỏ.

R Square ghi nhận khoản lỗ khoảng 25 tỷ won trong năm 2023, 14 tỷ won trong năm 2024 và 1,5 tỷ won trong năm 2025.

Tuy nhiên, mức lỗ đã được thu hẹp đáng kể khi công ty phát triển thêm các dịch vụ dựa trên dữ liệu.

CEO cho biết R Square đã đạt lợi nhuận trong nửa đầu năm và kỳ vọng cả năm có thể chuyển sang có lãi.

Mục tiêu doanh thu 500 tỷ won trong ba năm

R Square đang đặt mục tiêu tăng trưởng khá tham vọng.

Theo CEO Lee Yong-kyun, doanh thu hàng năm có thể đạt khoảng 500 tỷ won trong vòng ba năm tới.

Công ty cũng đặt mục tiêu lợi nhuận hoạt động ở mức ba chữ số, bao gồm cả hoạt động quốc tế.

Một trong những hướng đi là mở rộng chuỗi giá trị.

Ngoài môi giới và dữ liệu, R Square còn tham gia các dịch vụ như tư vấn, thiết kế nội thất và thi công.

Lợi thế nằm ở chỗ công ty đã biết trước khi nào một doanh nghiệp chuẩn bị chuyển văn phòng.

Nếu R Square biết một doanh nghiệp đang tìm địa điểm mới, công ty có thể tiếp tục cung cấp dịch vụ thiết kế mặt bằng, báo giá và thi công.

Như vậy, dữ liệu không chỉ giúp tạo ra giao dịch bất động sản mà còn mở ra những cơ hội kinh doanh tiếp theo.

Việt Nam trở thành thị trường nước ngoài quan trọng

R Square đã khảo sát nhiều thị trường châu Á như Hong Kong, Singapore, Malaysia, Indonesia, Thái Lan và Việt Nam.

Tổng cộng công ty đã thu thập khoảng 100.000 dữ liệu bất động sản ở nước ngoài.

Tuy nhiên, việc mở rộng đồng thời sang nhiều quốc gia đòi hỏi chi phí rất lớn.

Do đó, công ty đã tạm dừng hoạt động tại một số thị trường sau giai đoạn thu thập dữ liệu.

Việt Nam hiện là thị trường nước ngoài mà R Square đang hoạt động.

Theo chia sẻ của CEO, R Square đã hoạt động tại Việt Nam khoảng bốn năm. Doanh thu tại Việt Nam năm trước đạt khoảng 9,5-10 tỷ won và công ty có khoảng 60-70 nhân viên, với khoảng 90% là người Việt Nam.

CEO cho biết Singapore cũng đang nằm trong kế hoạch mở rộng tiếp theo.

Vì sao bất động sản thương mại dễ quốc tế hóa hơn nhà ở?

Theo Lee Yong-kyun, bất động sản nhà ở có tính địa phương rất cao vì cấu trúc giao dịch và hành vi người mua khác nhau giữa các quốc gia.

Trong khi đó, bất động sản thương mại có nhiều tiêu chuẩn tương đồng hơn.

Các công ty quản lý tài sản quốc tế, quỹ đầu tư và những tổ chức như GIC có thể hoạt động tại nhiều thị trường.

Các quy trình đánh giá, đầu tư, quản lý và giao dịch bất động sản thương mại cũng có mức độ tiêu chuẩn hóa nhất định.

Điều này mở ra cơ hội cho R Square xuất khẩu mô hình đã xây dựng tại Hàn Quốc sang các thị trường Đông Nam Á.

R Square có kế hoạch IPO?

Về kế hoạch IPO, CEO Lee Yong-kyun cho biết công ty chưa đặt ra thời điểm cụ thể.

Ông xem IPO là một phương tiện chứ không phải mục tiêu cuối cùng.

Theo ông, doanh nghiệp chỉ cần IPO khi cổ đông mong muốn hoặc công ty cần một nguồn vốn ổn định hơn sau khi gia nhập thị trường vốn.

R Square hiện có các nhà đầu tư như SoftBank và STIC. Điều này có thể khiến công ty phải cân nhắc thời hạn của các quỹ và khả năng thực hiện các giao dịch cổ phần thứ cấp.

Tuy nhiên, CEO nhấn mạnh rằng nguồn vốn hiện tại vẫn tương đối vững chắc và công ty không muốn biến IPO thành mục tiêu bằng mọi giá.

Câu chuyện khởi nghiệp bắt đầu từ một công ty chỉ có một người

Hành trình của R Square cũng đáng chú ý ở nguồn gốc khá khiêm tốn.

Lee Yong-kyun tiếp quản doanh nghiệp vào năm 2012 trong tình trạng vốn rất nhỏ và gần như không còn khả năng phát triển theo mô hình ban đầu.

Ông từng dự định chỉ điều hành doanh nghiệp trong hai hoặc ba năm, sau đó thuê một người quản lý chuyên nghiệp và quay lại tìm việc hoặc học MBA.

Nhưng kế hoạch đó không thành hiện thực.

Khi bắt đầu xây dựng sản phẩm, ông nhận ra doanh nghiệp cần lập trình viên, cần vốn và cần một đội ngũ công nghệ đủ mạnh.

Quá trình tìm kiếm nhà đầu tư cuối cùng đưa R Square đến với Bon Angels.

Chủ tịch Jang Byung-kyu là một trong những người nhìn thấy tiềm năng của mô hình và ủng hộ khoản đầu tư vào giai đoạn đầu.

Theo chia sẻ của Lee Yong-kyun, Jang Byung-kyu nhìn thấy điểm tương đồng giữa R Square và những mô hình kinh doanh đã số hóa thông tin rời rạc trong thế giới thực.

“Bất động sản K” là tham vọng lớn hơn

Tầm nhìn dài hạn của R Square không chỉ dừng lại ở việc trở thành một công ty bất động sản thương mại lớn tại Hàn Quốc.

Lee Yong-kyun muốn xây dựng cái mà ông gọi là “Bất động sản K”, theo hướng đưa một mô hình Proptech được phát triển tại Hàn Quốc ra thị trường quốc tế.

Công ty muốn mở rộng sang Đông Nam Á và xa hơn nữa.

Đây là một tham vọng không đơn giản.

Bất động sản vốn là ngành có tính địa phương cao, đặc biệt về pháp lý, quy hoạch, quyền sở hữu và hành vi thị trường.

Tuy nhiên, R Square tin rằng phần dữ liệu và quy trình giao dịch thương mại có thể được chuẩn hóa ở mức đủ lớn để tạo thành một mô hình quốc tế.

R Square có thể trở thành kỳ lân?

Câu hỏi cuối cùng là liệu R Square có thể trở thành một startup kỳ lân, tức doanh nghiệp tư nhân được định giá từ 1 tỷ USD trở lên, hay không.

CEO Lee Yong-kyun tỏ ra thận trọng.

Ông cho rằng việc trở thành kỳ lân không dễ dàng, đặc biệt khi thị trường startup thay đổi theo từng chu kỳ. Trong giai đoạn hiện nay, dòng vốn đầu tư mạo hiểm tập trung mạnh vào trí tuệ nhân tạo, bán dẫn và các công nghệ được đánh giá có khả năng tăng trưởng nhanh.

Bất động sản không còn là lĩnh vực được thị trường chú ý như trong một số giai đoạn trước.

Tuy nhiên, câu chuyện của R Square cho thấy một hướng tiếp cận khác: thay vì chạy theo công nghệ thời thượng, startup có thể xây dựng lợi thế bằng cách giải quyết một vấn đề rất cũ nhưng có giá trị lớn — sự thiếu minh bạch và phân tán thông tin.

Nếu R Square tiếp tục biến dữ liệu thành doanh thu, duy trì khả năng sinh lời và mở rộng thành công sang các thị trường nước ngoài, định giá của công ty có thể thay đổi đáng kể.

Câu chuyện của R Square cho thấy Proptech không nhất thiết phải bắt đầu bằng một công nghệ quá phức tạp.

Trong trường hợp của startup Hàn Quốc này, lợi thế cạnh tranh được xây dựng từ một nhiệm vụ tưởng như rất thủ công: đi đến từng tòa nhà, tìm kiếm thông tin, xác minh dữ liệu và cập nhật liên tục.

Sau nhiều năm, hàng trăm nghìn điểm dữ liệu được đưa vào một hệ thống thống nhất. Từ đó, dữ liệu trở thành nền tảng cho môi giới, tư vấn, phân tích đầu tư và nhiều dịch vụ khác.

Đây cũng là lý do mô hình của R Square được so sánh với Baemin: số hóa những thông tin rời rạc trong thế giới thực để tạo ra một thị trường minh bạch và hiệu quả hơn.

Thách thức tiếp theo đối với R Square sẽ là chứng minh rằng lợi thế dữ liệu có thể chuyển hóa thành lợi nhuận bền vững, đồng thời mở rộng thành công ra ngoài Hàn Quốc.

Với mục tiêu doanh thu 500 tỷ won trong ba năm và tham vọng xây dựng “Bất động sản K”, R Square đang đặt cược vào một hướng đi dài hạn: biến dữ liệu bất động sản thành hạ tầng quan trọng cho thị trường thương mại.

Nếu thành công, câu chuyện của R Square có thể trở thành một ví dụ đáng chú ý về cách một startup không chạy theo xu hướng công nghệ ngắn hạn nhưng vẫn có thể tạo ra lợi thế cạnh tranh lớn bằng dữ liệu, quy trình và khả năng số hóa một thị trường vốn phụ thuộc nhiều vào thông tin ngoại tuyến.

Câu hỏi về start up dữ liệu

R Square là công ty gì?

R Square là một công ty dịch vụ bất động sản thương mại của Hàn Quốc, sử dụng công nghệ thông tin và dữ liệu để cung cấp dịch vụ môi giới mua bán, cho thuê, tư vấn và phân tích bất động sản.

R Square có bao nhiêu dữ liệu bất động sản?

Theo nội dung được cung cấp, R Square có khoảng 400.000 dữ liệu tòa nhà, gồm khoảng 300.000 tòa nhà tại Hàn Quốc và khoảng 100.000 dữ liệu ở nước ngoài.

R Square thu thập dữ liệu bằng cách nào?

Công ty sử dụng đội ngũ nhân viên khảo sát thực địa để trực tiếp đến các tòa nhà, liên hệ chủ sở hữu, người quản lý và người thuê, sau đó nhập và xác minh dữ liệu trên hệ thống nội bộ.

Vì sao dữ liệu của R Square khó bị sao chép?

Lợi thế nằm ở thời gian và quy mô. Việc khảo sát hàng trăm nghìn tòa nhà cần nhiều năm, nhân lực lớn và hệ thống cập nhật liên tục. Một đối thủ mới không thể dễ dàng tạo ra cơ sở dữ liệu tương đương trong thời gian ngắn.

R Square kiếm tiền từ đâu?

Doanh thu đến từ nhiều nguồn như phí môi giới, tư vấn, cung cấp dữ liệu và các dịch vụ liên quan đến bất động sản thương mại. Công ty cũng mở rộng sang thiết kế nội thất, thi công và những dịch vụ khác trong chuỗi giá trị.

R Square có hoạt động tại Việt Nam không?

Có. Theo chia sẻ của CEO, R Square đã hoạt động tại Việt Nam khoảng bốn năm và hiện có đội ngũ nhân sự chủ yếu là người Việt Nam.

R Square có chuẩn bị IPO không?

Công ty chưa đặt thời điểm IPO cụ thể. CEO Lee Yong-kyun cho rằng IPO là phương tiện để huy động vốn chứ không phải mục tiêu cuối cùng của doanh nghiệp.