Vì sao giá nhà đất Việt Nam vẫn tăng? Bong bóng bất động sản liệu có vỡ?

Trong khi thu nhập của người dân tăng không đáng kể, thanh khoản thị trường giảm mạnh và kinh tế còn nhiều khó khăn, giá nhà đất tại Việt Nam vẫn tiếp tục leo thang. Báo cáo mới nhất của nhiều đơn vị nghiên cứu cho thấy giá nhà ở tại Hà Nội, TP.HCM và các tỉnh vệ tinh vẫn tăng từ 5% – 15% so với cùng kỳ, bất chấp lượng giao dịch trầm lắng.

Điều này đặt ra câu hỏi: Vì sao giá nhà đất vẫn tăng? Liệu thị trường có đang hình thành bong bóng và nguy cơ vỡ hay không?

Dưới đây là phân tích chi tiết.

1. Nguồn cung hạn chế kéo giá tăng liên tục

Một trong những nguyên nhân lớn nhất là nguồn cung nhà ở mới bị sụt giảm mạnh. Trong 3 năm gần đây:

• Rất ít dự án mới được phê duyệt
• Thủ tục pháp lý kéo dài 2–5 năm
• Quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm
• Các chủ đầu tư chuyển hướng sang dòng cao cấp, khiến phân khúc bình dân gần như biến mất

Theo số liệu thị trường, nguồn cung căn hộ bình dân gần như bằng 0, trong khi nhu cầu vẫn rất lớn. “Cung ít – cầu nhiều” khiến giá nhà tăng bất chấp thị trường giảm giao dịch.

2. Chi phí đầu vào tăng cao

Giá thành bất động sản chịu tác động từ nhiều yếu tố:

• Giá đất đấu giá, giá đền bù tăng
• Giá vật liệu xây dựng (xi măng, sắt thép, nhân công) tăng 10–30%
• Lãi suất vay, chi phí triển khai, chi phí tài chính của chủ đầu tư tăng mạnh giai đoạn 2022–2023

Khi chi phí đầu vào tăng, giá bán không thể giảm. Chủ đầu tư buộc nâng giá hoặc giữ giá ở mức cao để đảm bảo biên lợi nhuận.

3. Tâm lý nắm giữ tài sản – ít ai bán rẻ

Ở Việt Nam, bất động sản không chỉ là nơi để ở, mà còn là kênh giữ tài sản an toàn. Khi có biến động kinh tế, tâm lý chung của người dân là:

• Giữ đất chứ không bán
• Chờ giá lên
• Hạn chế cắt lỗ trừ khi quá cấp bách

Điều này khiến giá chào bán gần như không giảm, dù thanh khoản yếu.

4. Dòng tiền dài hạn từ nhóm giàu và nhà đầu tư lớn

Một thực tế là cầu đầu tư vẫn rất mạnh:

• Nhà đầu tư có tiền mặt vẫn gom đất ở tỉnh
• Các quỹ đầu tư, tập đoàn lớn mở rộng quỹ đất
• Dòng tiền FDI vào khu công nghiệp kéo giá đất vùng ven tăng

Nhóm đầu tư lớn có xu hướng nắm giữ dài hạn, tạo lực đẩy giá bất động sản tăng đều theo năm.

5. Đô thị hóa nhanh – nhu cầu ở thật vẫn rất lớn

Việt Nam có tốc độ đô thị hoá thuộc nhóm cao nhất Đông Nam Á. Mỗi năm:

• Tăng khoảng 1 triệu người gia nhập đô thị
• Nhu cầu mua – thuê – đầu tư bất động sản tăng theo

Khi nhu cầu thật cao, giá khó có thể giảm sâu.

6. Pháp lý chưa rõ ràng khiến giá nhà không giảm mà… “đóng băng”

Thị trường bất động sản Việt Nam có đặc điểm đặc biệt:
Khi khó khăn, giá không giảm – mà thị trường đóng băng.

Lý do:

• Chủ đầu tư sợ “phá giá”
• Người bán lẻ nắm tâm lý “giữ đất chờ thời”
• Khung pháp lý mới (Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh BĐS 2023) đang chờ hướng dẫn chi tiết

Điều này khiến giá neo cao dù thanh khoản thấp.

Vậy giá nhà đất tăng có phải là bong bóng?

Nhiều chuyên gia cho rằng thị trường không có bong bóng quy mô lớn, vì sự khác biệt so với giai đoạn 2007–2011:

• Tỷ lệ đòn bẩy tài chính cá nhân thấp hơn nhiều
• Ngân hàng siết cho vay đầu cơ
• Các dự án được giám sát chặt chẽ
• Nhu cầu thật vẫn lớn, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ

Tuy nhiên, một số phân khúc đang tiềm ẩn bong bóng cục bộ, như:

• Đất nền vùng ven chưa có pháp lý
• Đất nông nghiệp, đất phân lô tự phát
• Dự án nghỉ dưỡng, condotel không khai thác được
• Đất “theo quy hoạch ảo”, theo thông tin đồn đoán

Các khu vực này có nguy cơ giảm giá 20–40% nếu dòng tiền siết chặt.

Liệu bong bóng có vỡ mạnh như 2011?

Khả năng vỡ bong bóng toàn thị trường được đánh giá không cao, vì:

• Nhà đầu tư Việt Nam ít dùng đòn bẩy lớn
• Ngân hàng không cho vay ồ ạt vào đất nền
• Cầu thật luôn duy trì ở đô thị lớn
• Các chính sách mới sẽ giải quyết nút thắt pháp lý, giúp thị trường phục hồi dần từ 2025–2026

Tuy nhiên, giảm giá nhẹ hoặc điều chỉnh 10–15% ở một số phân khúc là hoàn toàn có thể xảy ra, đặc biệt là:

• Đất vùng ven xa trung tâm
• Bất động sản nghỉ dưỡng
• Dự án pháp lý chưa xong
• Những nơi bị “thổi giá” quá mức 2021–2022

Giá nhà đất Việt Nam vẫn tăng vì nhiều nguyên nhân về cung – cầu, chi phí, tâm lý và dòng tiền dài hạn. Thị trường không ở trạng thái bong bóng toàn diện, nhưng có những phân khúc rủi ro cao. Xu hướng sắp tới sẽ là:

• Giá giữ ở mức cao tại khu vực trung tâm, đô thị lớn
• Điều chỉnh nhẹ ở phân khúc bị đẩy giá quá mức
• Phục hồi thanh khoản khi các luật mới có hiệu lực từ 2025

Đối với nhà đầu tư, chiến lược an toàn nhất là ưu tiên bất động sản pháp lý rõ ràng – hạ tầng tốt – khu vực có nhu cầu thật cao.

Tiền việt mất giá quá nhanh cũng là lý do khiến bất động sản tăng cao

Một nguyên nhân sâu xa khiến giá bất động sản Việt Nam luôn có xu hướng tăng là tốc độ mất giá của đồng VND so với USD và các tài sản khác.

• VND giảm giá đều đặn theo thời gian

Trong 10 năm qua, VND giảm giá trung bình:

• 1,5% – 3%/năm so với USD
• Giá vàng, USD, hàng hóa thiết yếu đều tăng mạnh

Điều này khiến người dân có tâm lý:

➡️ Giữ tiền mặt sẽ mất giá
➡️ Gửi tiết kiệm bị thuế lạm phát “ăn mòn”
➡️ Tốt nhất là chuyển sang tài sản hữu hình như đất đai

• Bất động sản là kênh chống mất giá lâu dài

Trong bối cảnh lạm phát và trượt giá tiền tệ, bất động sản trở thành kênh:

• Giữ tài sản an toàn
• Khó bị mất giá
• Có xu hướng tăng theo chu kỳ dài hạn

Kết quả: Dù kinh tế khó khăn, nhiều người vẫn đổ tiền vào đất để né lạm phát và né rủi ro tiền mất giá.

• Tỷ giá USD/VND khiến giá bất động sản đội lên

Khi USD tăng:

• Giá vật liệu nhập khẩu tăng
• Lãi vay USD tăng
• Chủ đầu tư đội chi phí
• Nhà đầu tư kỳ vọng giá đất lại tăng để “theo kịp” USD

Điều này vô tình đẩy giá nhà đất lên cao hơn.

• Tâm lý “có bao nhiêu tiền cũng đổ vào đất”

Người Việt có truyền thống ưu tiên bất động sản vì:

• Dễ lưu giữ tài sản
• Khó bị mất giá do lạm phát
• Tăng giá theo thời gian

Khi tiền mất giá nhanh, tâm lý này càng mạnh hơn.

Tiền mất giá → Bất động sản tăng

Dù thị trường khó khăn, nhưng VND trượt giá + lạm phát + nhu cầu trú ẩn tài sản tạo nên một lực đẩy mạnh khiến giá bất động sản:

• Không giảm
• Tiếp tục neo cao
• Và tăng đều theo năm, bất chấp thanh khoản thấp

Đây là một trong những lý do giá nhà đất Việt Nam rất khó giảm sâu, khác với các thị trường như Mỹ, Nhật hay Trung Quốc.