Thị trường nhà ở Mỹ đang phát ra những tín hiệu cảnh báo đúng lúc Cục Dự trữ Liên bang (Fed) đang cân nhắc tăng lãi suất thêm nữa

Thị trường nhà ở Mỹ đang phát đi những tín hiệu cảnh báo rõ rệt trong bối cảnh Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) tiếp tục đối mặt với áp lực lạm phát và cân nhắc các bước đi tiếp theo về lãi suất. Dữ liệu tháng 9 cho thấy hoạt động giao dịch bất động sản, xây dựng nhà mới và cấp phép xây dựng đều suy yếu mạnh hơn dự kiến của Phố Wall, phản ánh tác động ngày càng lớn từ chi phí vay mua nhà cao.

Điều đáng chú ý là thị trường bất động sản đang giảm tốc trong khi áp lực giá cả của nền kinh tế Mỹ chưa hạ nhiệt rõ ràng. Điều này khiến Fed rơi vào thế khó: nới lỏng chính sách tiền tệ có thể giúp giảm chi phí vay và hỗ trợ nhu cầu nhà ở, nhưng cũng có nguy cơ làm phức tạp thêm cuộc chiến chống lạm phát.

Trong khi đó, lãi suất thế chấp kỳ hạn 30 năm đã duy trì trên 7% trong phần lớn tháng 9. Nếu Fed tiếp tục nâng lãi suất trong những tháng tới và lợi suất trên thị trường trái phiếu tăng theo, chi phí vay mua nhà có thể tiếp tục gây sức ép lên người mua, chủ đầu tư và toàn bộ thị trường bất động sản Mỹ.

Thị trường nhà ở Mỹ suy yếu mạnh hơn dự báo

Các báo cáo công bố trong tháng 10 cho thấy nhiều chỉ số quan trọng của thị trường nhà ở Mỹ đã diễn biến kém tích cực trong tháng 9. Đáng chú ý nhất là chỉ số giao dịch nhà đang chờ xử lý, thước đo số hợp đồng mua bán nhà đã được thống nhất nhưng chưa hoàn tất thủ tục chuyển nhượng.

Theo Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia Mỹ (NAR), chỉ số này giảm 7,3% trong tháng 9 và thấp hơn 11,3% so với cùng kỳ năm trước. Đây là mức thấp nhất kể từ khi chuỗi dữ liệu được theo dõi vào năm 2001. Kết quả thực tế cũng cách rất xa dự báo của Phố Wall, vốn chỉ kỳ vọng chỉ số giảm khoảng 0,4%.

Diễn biến này cho thấy người mua nhà đang gặp nhiều trở ngại hơn trong việc đưa ra quyết định giao dịch. Giá nhà cao, lãi suất thế chấp tăng và chi phí sinh hoạt vẫn tạo áp lực lên ngân sách hộ gia đình. Ngay cả khi thị trường lao động và thu nhập còn khả năng hỗ trợ nhu cầu, chi phí vay tăng nhanh vẫn có thể khiến nhiều người trì hoãn kế hoạch mua nhà.

Thị trường xây dựng cũng ghi nhận những dấu hiệu tương tự. Theo dữ liệu của Bộ Thương mại Mỹ, số lượng nhà ở tư nhân khởi công xây dựng trong tháng 9 giảm 5,2% so với tháng trước, tính theo tỷ lệ năm đã điều chỉnh mùa vụ. Mức giảm này lớn hơn đáng kể so với dự báo giảm 0,4% của giới phân tích.

Trong khi đó, giấy phép xây dựng giảm 0,2%, trái ngược với dự báo của Dow Jones về mức tăng 2%. Riêng giấy phép xây dựng nhà ở đơn lập chỉ đạt 845.000 căn theo tỷ lệ năm, giảm 4% so với tháng 8 và là mức thấp nhất kể từ năm 2023.

Giấy phép xây dựng thường được xem là chỉ báo về hoạt động xây dựng trong tương lai. Khi số giấy phép giảm, điều đó có thể phản ánh sự thận trọng ngày càng tăng của các nhà phát triển trước triển vọng nhu cầu và chi phí tài chính.

Những số liệu này cho thấy sự suy yếu không chỉ diễn ra ở khâu giao dịch mà còn lan sang hoạt động xây dựng mới. Nếu xu hướng kéo dài, thị trường nhà ở Mỹ có thể tiếp tục đối mặt với tình trạng thanh khoản thấp và tốc độ triển khai dự án chậm lại.

Lãi suất thế chấp trên 7% làm giảm khả năng chi trả

Một trong những nguyên nhân quan trọng nhất gây sức ép lên thị trường nhà ở Mỹ là chi phí vay mua nhà tăng cao.

Theo Mortgage News Daily, lãi suất thế chấp cố định kỳ hạn 30 năm đã duy trì trên 7% trong phần lớn tháng 9 và kết thúc tháng ở mức khoảng 7,6%. So với khoảng 5 năm trước, khi lãi suất chỉ ở gần 3%, chi phí vay hiện nay đã tăng đáng kể.

Giai đoạn lãi suất thấp trong đại dịch COVID-19 từng góp phần thúc đẩy nhu cầu mua nhà, kéo theo giá bất động sản tăng mạnh. Tuy nhiên, khi lãi suất tăng trở lại, lợi thế tài chính của người mua bị thu hẹp. Cùng một khoản vay, người mua hiện phải dành nhiều tiền hơn mỗi tháng để trả nợ, đặc biệt khi giá nhà vẫn ở mức cao.

Lawrence Yun, nhà kinh tế trưởng của NAR, nhận định thị trường suy yếu trong tháng 9 do lãi suất thế chấp tăng nhanh. Theo ông, tăng trưởng việc làm và thu nhập có thể hỗ trợ hoạt động mua nhà, nhưng khả năng chi trả chịu ảnh hưởng lớn hơn từ biến động lãi suất thế chấp.

Điều này cho thấy việc đánh giá sức khỏe thị trường nhà ở không thể chỉ dựa vào số việc làm hoặc mức tăng thu nhập. Khi khoản thanh toán hàng tháng tăng mạnh, người mua có thể không đủ khả năng đáp ứng điều kiện vay hoặc không muốn chấp nhận nghĩa vụ tài chính dài hạn.

Bên cạnh đó, tâm lý của các nhà xây dựng nhà ở cũng giảm xuống mức thấp nhất trong khoảng 14 năm, theo nội dung báo cáo được dẫn lại. Tâm lý suy yếu có thể khiến doanh nghiệp thận trọng hơn trong việc khởi công dự án mới, nhất là khi họ chưa chắc chắn về sức mua và tốc độ hấp thụ sản phẩm.

Fed đối mặt bài toán khó giữa lạm phát và bất động sản

Trong điều kiện kinh tế thông thường, khi thị trường nhà ở suy yếu rõ rệt, ngân hàng trung ương có thể cân nhắc nới lỏng chính sách tiền tệ để giảm chi phí vay và hỗ trợ nhu cầu. Lãi suất thấp hơn thường giúp người mua dễ tiếp cận khoản vay, đồng thời cải thiện triển vọng của doanh nghiệp xây dựng.

Tuy nhiên, Fed hiện không thể chỉ tập trung vào tình hình bất động sản. Áp lực lạm phát vẫn là vấn đề lớn, khiến khả năng giảm lãi suất để hỗ trợ thị trường nhà ở trở nên phức tạp.

Các số liệu giá tiêu dùng và giá sản xuất được công bố trước đó chưa mang lại tín hiệu đủ thuyết phục rằng áp lực giá cả đã được kiểm soát. Đáng chú ý, giá bán buôn đối với nhu cầu cuối cùng tăng 2,6%, mức tăng nhanh nhất của chuỗi dữ liệu được Cục Thống kê Lao động Mỹ theo dõi kể từ tháng 12/2009, theo bài viết nguồn.

Nếu lạm phát tiếp tục dai dẳng, Fed có thể phải duy trì chính sách tiền tệ thắt chặt lâu hơn hoặc tiếp tục tăng lãi suất. Kịch bản này sẽ khiến người mua nhà phải đối mặt với chi phí tài chính cao trong thời gian dài hơn.

Một yếu tố khác được các quan chức Fed theo dõi là làn sóng đầu tư mạnh vào trí tuệ nhân tạo (AI). Nhu cầu chip, thiết bị điện tử và hạ tầng phục vụ AI có thể tạo thêm áp lực lên một số nhóm giá cả. Tuy nhiên, các khoản đầu tư này cũng được kỳ vọng tạo ra lợi ích kinh tế, qua đó hỗ trợ những lĩnh vực khác trong bối cảnh bất động sản suy yếu.

Vì vậy, Fed đang phải cân bằng nhiều mục tiêu cùng lúc. Nới lỏng quá sớm có thể làm suy yếu nỗ lực kiểm soát lạm phát, nhưng duy trì lãi suất cao quá lâu có thể làm tăng sức ép lên những ngành nhạy cảm với tín dụng, trong đó nhà ở là một ví dụ điển hình.

Triển vọng năm 2027 vẫn đối mặt nhiều thách thức

Theo nhận định của Ronnie Walker, nhà kinh tế thuộc Goldman Sachs, thị trường nhà ở Mỹ có thể tiếp tục suy yếu trước khi tìm được điểm ổn định. Trong báo cáo gửi khách hàng, ông cho rằng vấn đề khả năng chi trả sẽ ngày càng chi phối hoạt động thị trường trong năm 2027, đặc biệt sau đợt tăng gần đây của lãi suất thế chấp.

Lãi suất vay mua nhà cao kéo dài có thể tác động trực tiếp đến doanh số bán nhà hiện có. Khi chi phí vay tăng, một bộ phận người mua sẽ trì hoãn giao dịch hoặc tìm kiếm bất động sản có giá thấp hơn. Trong khi đó, người bán có thể không muốn giảm giá mạnh, khiến quá trình khớp nối giữa cung và cầu trở nên khó khăn.

Goldman Sachs dự báo đầu tư vào nhà ở có thể giảm lần lượt 2,5%, 4% và 1% trong ba quý tiếp theo được đề cập trong báo cáo. Mức giảm có thể sâu hơn nếu lãi suất thế chấp không hạ nhiệt.

Về xây dựng, số nhà ở đơn lập khởi công được dự báo đạt khoảng 875.000 căn vào năm 2027, gần như không thay đổi so với năm trước. Doanh số bán nhà hiện có được dự báo khoảng 3,9 triệu căn, cũng tương đối ổn định so với năm 2026 nhưng thấp hơn khoảng 26% so với mức trước đại dịch năm 2019.

Các dự báo này cho thấy thị trường có thể không phục hồi nhanh chóng ngay cả khi hoạt động xây dựng và giao dịch tránh được một đợt suy giảm sâu hơn. Mặt bằng lãi suất cao, giá nhà khó tiếp cận và những hạn chế về nguồn cung vẫn là các yếu tố cản trở.

Hiệu ứng “khóa chặt” khiến chủ nhà ngại chuyển nơi ở

Một điểm đáng chú ý trong phân tích của Goldman Sachs là hiệu ứng “khóa chặt” trên thị trường thế chấp, hay còn gọi là lock-in effect.

Theo dữ liệu được bài viết nguồn dẫn lại, hơn 95% người vay thế chấp tại Mỹ đang có lãi suất thấp hơn mặt bằng hiện hành, trong đó khoảng 65% có mức lãi suất thấp hơn ít nhất 2 điểm phần trăm.

Điều này tạo ra động lực để nhiều chủ nhà giữ nguyên khoản vay hiện tại thay vì bán nhà và chuyển sang bất động sản khác. Nếu chuyển nhà, họ có thể phải vay khoản mới với lãi suất cao hơn đáng kể, khiến khoản thanh toán hàng tháng tăng lên dù giá căn nhà mới không cao hơn nhiều.

Hiệu ứng này làm giảm số lượng nhà được đưa ra thị trường, đồng thời hạn chế giao dịch chuyển nhượng. Người bán không muốn từ bỏ khoản vay lãi suất thấp, còn người mua mới phải đối mặt với chi phí tài chính cao. Kết quả là hoạt động mua bán có thể duy trì ở mức thấp trong thời gian dài.

Goldman Sachs cho rằng thị trường nhà ở những năm gần đây được hỗ trợ một phần bởi tình trạng thiếu nhà ở kéo dài, nhưng đồng thời bị hạn chế bởi khả năng chi trả. Sang năm 2027, khó khăn về khả năng chi trả có thể trở thành yếu tố chi phối mạnh hơn, tạo thêm áp lực lên doanh số và hoạt động xây dựng.

Fed có thể tiếp tục tăng lãi suất vào cuối năm?

Dù thị trường nhà ở suy yếu, triển vọng chính sách tiền tệ vẫn phụ thuộc chủ yếu vào dữ liệu lạm phát và các điều kiện kinh tế tổng thể.

Theo thông tin trong bài viết nguồn, thị trường kỳ vọng Fed giữ nguyên lãi suất chuẩn tại cuộc họp diễn ra vào tuần kế tiếp. Tuy nhiên, dữ liệu hợp đồng tương lai được theo dõi qua công cụ FedWatch của CME Group cho thấy nhà đầu tư đánh giá khả năng Fed tăng lãi suất thêm 0,25 điểm phần trăm vào tháng 12 và một lần nữa vào tháng 3/2027.

Đây là kỳ vọng của thị trường tại thời điểm bài viết nguồn được công bố, không phải quyết định chính thức của Fed. Xác suất dự báo có thể thay đổi đáng kể khi dữ liệu lạm phát, việc làm và tăng trưởng kinh tế mới được công bố.

Nếu Fed tiếp tục tăng lãi suất, thị trường thế chấp có thể chịu thêm áp lực, dù mức độ tác động không hoàn toàn tương ứng với mỗi lần điều chỉnh lãi suất chính sách. Lãi suất thế chấp còn chịu ảnh hưởng từ lợi suất trái phiếu chính phủ Mỹ, kỳ vọng lạm phát, phần bù rủi ro và điều kiện trên thị trường tín dụng.

Ngược lại, nếu lạm phát giảm rõ rệt và lãi suất thị trường hạ nhiệt, người mua nhà có thể có thêm động lực quay lại. Tuy nhiên, điều này chưa chắc đủ để tạo ra một đợt phục hồi mạnh nếu giá nhà vẫn cao và nguồn cung phù hợp với khả năng tài chính của người mua còn hạn chế.

Tín hiệu tích cực: Lãi suất thế chấp có thể đã gần đạt đỉnh

Dù bức tranh chung còn nhiều thách thức, thị trường vẫn có một điểm đáng chú ý. Lawrence Yun cho rằng việc lãi suất thế chấp tăng nhanh hơn mức tăng của lãi suất ngắn hạn do Fed quyết định có thể đồng nghĩa với việc lãi suất vay mua nhà đã tiến gần đỉnh.

Theo ông, khi lãi suất thế chấp tăng mạnh trước đó, một phần tác động tiêu cực đã được phản ánh vào chi phí vay hiện tại. Nếu lãi suất sau đó ổn định hoặc giảm, người mua và người bán có thể bắt đầu quay lại thị trường.

Tuy nhiên, nhận định này vẫn cần được kiểm chứng qua diễn biến thực tế. Lãi suất thế chấp có thể tiếp tục biến động nếu kỳ vọng lạm phát thay đổi, lợi suất trái phiếu tăng hoặc thị trường điều chỉnh dự báo về chính sách tiền tệ.

Ngay cả khi lãi suất ngừng tăng, khả năng chi trả vẫn là bài toán dài hạn. Giá nhà, thu nhập hộ gia đình, điều kiện tín dụng và lượng nhà được rao bán đều ảnh hưởng đến khả năng phục hồi của thị trường.

Thị trường nhà ở Mỹ có thể ảnh hưởng thế nào đến nền kinh tế?

Bất động sản là một lĩnh vực nhạy cảm với lãi suất, đồng thời có mối liên hệ với nhiều ngành khác như xây dựng, vật liệu, nội thất, dịch vụ tài chính và việc làm. Khi giao dịch giảm, doanh thu của các doanh nghiệp liên quan có thể chịu ảnh hưởng; khi hoạt động xây dựng chậm lại, nhu cầu lao động và vật liệu cũng có thể suy yếu.

Dù vậy, không nên xem dữ liệu nhà ở riêng lẻ là bằng chứng đủ để kết luận nền kinh tế Mỹ sẽ suy thoái. Thị trường lao động, tiêu dùng, đầu tư doanh nghiệp và năng suất vẫn là những yếu tố quan trọng cần theo dõi song song.

Với Fed, thách thức là xác định liệu sự suy yếu của thị trường nhà ở có lan rộng sang các lĩnh vực khác hay không, trong khi lạm phát vẫn chưa giảm như mong muốn. Nếu sức ép giá cả tiếp tục kéo dài, ngân hàng trung ương có thể ưu tiên ổn định giá hơn là hỗ trợ riêng thị trường bất động sản.

Trong những tháng tới, các chỉ số cần theo dõi gồm lãi suất thế chấp kỳ hạn 30 năm, số hợp đồng mua bán nhà đang chờ xử lý, giấy phép xây dựng, số nhà khởi công, doanh số nhà hiện có và các báo cáo lạm phát của Mỹ. Những dữ liệu này sẽ giúp đánh giá liệu thị trường đang tiếp tục đóng băng hay bắt đầu hình thành nền tảng phục hồi.

Thị trường nhà ở Mỹ đang chịu sức ép kép từ chi phí vay cao và khả năng chi trả ngày càng suy giảm. Dữ liệu tháng 9 cho thấy giao dịch nhà đang chờ xử lý, nhà khởi công và giấy phép xây dựng đều yếu hơn dự báo, trong khi tâm lý của các nhà xây dựng cũng xuống mức thấp đáng lo ngại.

Trong bối cảnh đó, Fed phải cân nhắc giữa hai rủi ro: duy trì lãi suất cao có thể khiến thị trường nhà ở tiếp tục suy yếu, nhưng nới lỏng chính sách quá sớm có thể làm phức tạp thêm cuộc chiến chống lạm phát.

Triển vọng năm 2027 vì vậy vẫn chứa đựng nhiều bất định. Nếu lãi suất thế chấp giảm, thị trường có thể dần cải thiện. Nhưng khi giá nhà vẫn cao và nhiều chủ sở hữu ngại chuyển sang khoản vay mới có lãi suất đắt hơn, khả năng phục hồi nhanh chóng vẫn bị hạn chế.

Thông tin phục vụ mục đích tham khảo, không phải khuyến nghị đầu tư.

Nguồn tham khảo: Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia Mỹ (NAR), Bộ Thương mại Mỹ, Mortgage News Daily, Goldman Sachs và công cụ FedWatch của CME Group, theo nội dung bài viết nguồn cung cấp. Các dự báo về lãi suất và thị trường năm 2027 có thể thay đổi theo dữ liệu kinh tế mới.

Câu hỏi về lý do thị trường nhà ở Mỹ suy yếu

1. Vì sao thị trường nhà ở Mỹ suy yếu trong tháng 9?

Các nguyên nhân chính gồm lãi suất thế chấp cao, giá nhà khó tiếp cận và chi phí vay tăng. Những yếu tố này khiến người mua trì hoãn giao dịch, đồng thời làm các nhà xây dựng thận trọng hơn với dự án mới.

2. Lãi suất thế chấp tại Mỹ đang ở mức bao nhiêu?

Theo số liệu được bài viết nguồn dẫn lại, lãi suất thế chấp cố định kỳ hạn 30 năm đã ở trên 7% trong phần lớn tháng 9 và kết thúc tháng ở khoảng 7,6%. Đây là mức cao đáng kể so với khoảng 3% cách đây 5 năm.

3. Fed có giảm lãi suất để cứu thị trường nhà ở không?

Chưa thể khẳng định. Fed phải cân nhắc tình hình lạm phát, việc làm và tăng trưởng kinh tế tổng thể. Nếu áp lực giá cả vẫn dai dẳng, Fed có thể duy trì chính sách thắt chặt dù thị trường nhà ở đang yếu.

4. Hiệu ứng “khóa chặt” trên thị trường nhà ở là gì?

Đây là tình trạng chủ nhà ngại bán nhà hoặc chuyển nơi ở vì khoản vay mới có thể chịu lãi suất cao hơn nhiều so với khoản vay hiện tại. Điều này hạn chế nguồn cung nhà bán lại và làm giảm số lượng giao dịch.

5. Triển vọng thị trường nhà ở Mỹ năm 2027 ra sao?

Theo dự báo được bài viết nguồn trích dẫn, thị trường có thể tiếp tục chịu sức ép từ khả năng chi trả. Goldman Sachs dự báo khoảng 875.000 căn nhà đơn lập khởi công và 3,9 triệu giao dịch nhà hiện có trong năm 2027, nhưng đây là dự báo tại thời điểm báo cáo được lập, không phải kết quả chắc chắn.

6. Những chỉ số nào cần theo dõi để đánh giá thị trường nhà ở Mỹ?

Nhà đầu tư và người theo dõi kinh tế nên chú ý lãi suất thế chấp, giao dịch nhà đang chờ xử lý, giấy phép xây dựng, số nhà khởi công, doanh số nhà hiện có và dữ liệu lạm phát. Các chỉ số này giúp đánh giá sức mua, hoạt động xây dựng và hướng đi chính sách của Fed.