Thị trường nhà ở Hàn Quốc đang đối mặt với một vấn đề đáng chú ý: ngày càng nhiều người vay mua nhà không thể trả nợ đúng hạn, ngay cả khi họ sử dụng chương trình tín dụng chính sách được thiết kế để hỗ trợ các hộ gia đình có thu nhập trung bình và thấp sở hữu nhà ở. Đáng lo ngại hơn, việc căn nhà bị bán đấu giá không đồng nghĩa với việc khoản nợ được xóa bỏ hoàn toàn. Nếu số tiền thu được không đủ thanh toán dư nợ, người vay vẫn phải tiếp tục chịu trách nhiệm đối với phần còn thiếu.
Theo số liệu do Tổng công ty Tài chính Nhà ở Hàn Quốc (KHFC) cung cấp, dư nợ quá hạn trên 30 ngày của các khoản vay Bogeumjari đã tăng lên 593,4 tỷ won vào cuối tháng 8 năm nay, cao gấp khoảng 3,1 lần so với mức 191,8 tỷ won cuối năm 2022. Trong cùng giai đoạn, số người vay quá hạn tăng từ 2.055 lên 4.659 người.
Tình hình còn đáng lo ngại hơn đối với những khoản nợ kéo dài trên một năm. Số người vay thuộc nhóm này tăng từ 544 lên 1.368 người, trong khi dư nợ quá hạn tăng từ 25 tỷ won lên 149,3 tỷ won, tương đương gần sáu lần.
Những con số trên cho thấy khó khăn trả nợ không chỉ là vấn đề chậm thanh toán trong ngắn hạn. Một bộ phận người vay đang rơi vào tình trạng mất khả năng thanh toán kéo dài, khiến nguy cơ bị xử lý tài sản thế chấp tăng lên. Đồng thời, trường hợp mất nhà nhưng vẫn còn nợ đặt ra câu hỏi về hiệu quả của các cơ chế hỗ trợ người vay gặp khó khăn tài chính.
Vay Bogeumjari là gì? Vì sao nợ quá hạn tăng nhanh?
Bogeumjari là chương trình cho vay thế chấp dài hạn được triển khai từ tháng 3/2004 bởi Tổng công ty Tài chính Nhà ở Hàn Quốc, thuộc hệ thống quản lý tài chính của nước này. Chương trình được thiết kế nhằm giúp những người đáp ứng điều kiện có thể mua nhà với khoản vay dài hạn và lãi suất cố định.
Theo thông tin được cung cấp, chương trình hướng đến những người chưa sở hữu nhà hoặc đáp ứng các điều kiện về nhà ở, thu nhập và giá trị bất động sản. Một số tiêu chí được nêu gồm tổng thu nhập hằng năm của hai vợ chồng không quá 70 triệu won, giá nhà không vượt 600 triệu won và hạn mức vay tối đa 360 triệu won. Điều kiện thực tế có thể khác nhau tùy sản phẩm, thời điểm và trường hợp cụ thể.
Tính đến cuối tháng 8 năm nay, dư nợ cho vay Bogeumjari đạt khoảng 116 nghìn tỷ won. Quy mô này cho thấy chương trình có vai trò đáng kể trong hệ thống tài chính nhà ở Hàn Quốc.
Một đặc điểm quan trọng của khoản vay là lãi suất được cố định tại thời điểm giải ngân và duy trì trong suốt thời hạn vay theo điều kiện hợp đồng. Cơ chế này giúp người vay hạn chế rủi ro khoản thanh toán tăng lên do lãi suất thị trường biến động. Tuy nhiên, lãi suất cố định không thể loại bỏ những rủi ro khác như thất nghiệp, thu nhập giảm, chi phí sinh hoạt tăng hoặc giá trị tài sản suy giảm.
Theo nội dung nguồn, lãi suất của các khoản vay Bogeumjari mới trong tháng được đề cập dao động từ 4,9% đến 5,3% mỗi năm, tùy thời hạn và phương thức đăng ký.
Khi thu nhập hộ gia đình giảm mạnh hoặc người vay mất việc làm, nghĩa vụ thanh toán vẫn tiếp tục tồn tại. Nếu người vay không có đủ tiền để trả cả gốc và lãi theo lịch, khoản vay có thể chuyển sang tình trạng quá hạn. Nếu khó khăn kéo dài mà không có phương án xử lý phù hợp, nguy cơ bị thu hồi nợ và bán đấu giá tài sản thế chấp sẽ tăng lên.
Vì vậy, sự gia tăng nợ quá hạn của Bogeumjari không chỉ phản ánh vấn đề của từng hộ gia đình mà còn đặt ra yêu cầu đánh giá khả năng chống chịu tài chính của những người vay mua nhà trước các cú sốc thu nhập.
Nợ quá hạn trên một năm tăng gần sáu lần
Số liệu về nợ quá hạn kéo dài là một trong những dấu hiệu đáng quan tâm nhất của chương trình Bogeumjari.
Theo dữ liệu KHFC được chuyển tới văn phòng nghị sĩ Park Sung-hoon, thuộc Đảng Quyền lực Nhân dân và là thành viên Ủy ban Chính trị của Quốc hội Hàn Quốc, số người vay có khoản thanh toán quá hạn trên một năm tăng từ 544 người vào cuối năm 2022 lên 1.368 người vào cuối tháng 8 năm nay.
Trong cùng kỳ, dư nợ của nhóm này tăng từ 25 tỷ won lên 149,3 tỷ won. Mức tăng này cho thấy số lượng người gặp khó khăn kéo dài gia tăng đồng thời với quy mô nghĩa vụ tài chính chưa được giải quyết.
Nợ quá hạn dài ngày thường khó xử lý hơn các trường hợp chậm thanh toán tạm thời. Người vay có thể cần nhiều thời gian để tìm việc làm mới, khôi phục hoạt động kinh doanh hoặc ổn định thu nhập. Trong khi đó, tiền lãi, chi phí liên quan và nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng vẫn có thể tiếp tục phát sinh tùy điều kiện khoản vay.
Nếu không có biện pháp hỗ trợ phù hợp, việc chậm trả trong thời gian dài có thể dẫn đến vòng xoáy tài chính tiêu cực: người vay không đủ tiền thanh toán, khoản nợ tiếp tục tồn đọng, tài sản bị xử lý và khả năng ổn định cuộc sống sau đó càng trở nên khó khăn.
Điều này lý giải vì sao các chuyên gia và nhà hoạch định chính sách cần phân biệt giữa người vay gặp khó khăn ngắn hạn và người đã mất khả năng thanh toán trong thời gian dài. Hai nhóm có thể cần những phương án hỗ trợ khác nhau thay vì chỉ áp dụng một cơ chế chung.
Hơn 4.000 trường hợp bị khởi động thủ tục đấu giá nhà
Khi khoản vay thế chấp tiếp tục quá hạn, chủ nợ có thể tiến hành các thủ tục thu hồi nợ, bao gồm bán đấu giá tài sản bảo đảm theo quy định và hợp đồng áp dụng.
Theo dữ liệu được cung cấp, đối với các khoản vay Bogeumjari do KHFC trực tiếp quản lý thay vì ủy thác cho ngân hàng, đã có 4.117 trường hợp khởi động thủ tục đấu giá từ năm 2020 đến hết tháng 8 năm nay. Trong số đó, 1.683 trường hợp đã hoàn tất quá trình bán nhà và sử dụng số tiền thu được để thanh toán khoản vay.
Cơ cấu độ tuổi của những người liên quan cho thấy nhóm 40 tuổi chiếm tỷ lệ lớn nhất, với 1.733 trường hợp, tương đương 42,1%. Nhóm 30 tuổi đứng tiếp theo với 933 trường hợp, chiếm 22,7%.
Tổng cộng, hai nhóm tuổi 30 và 40 chiếm 2.666 trường hợp, tương đương 64,8% tổng số được thống kê. Đây là những giai đoạn cuộc sống mà nhiều hộ gia đình thường phải đồng thời đáp ứng các nghĩa vụ tài chính lớn như trả góp nhà ở, nuôi dạy con cái và tích lũy cho tương lai.
Xét theo thu nhập tại thời điểm thẩm định khoản vay, những người có thu nhập hằng năm từ 40 triệu won trở xuống chiếm 2.327 trường hợp, tương đương 56,5%.
Tỷ lệ này cho thấy nhóm người vay có thu nhập tương đối thấp chiếm phần đáng kể trong số các trường hợp bị khởi động thủ tục đấu giá. Tuy nhiên, số liệu không tự nó chứng minh thu nhập thấp là nguyên nhân duy nhất dẫn đến mất khả năng thanh toán. Tình trạng việc làm, quy mô khoản vay, chi phí sinh hoạt, nghĩa vụ nợ khác và biến động của thị trường nhà ở cũng có thể ảnh hưởng đến khả năng trả nợ.
Dù vậy, việc các hộ gia đình có nguồn lực tài chính hạn chế chiếm tỷ trọng lớn là lý do để xem xét liệu các biện pháp cảnh báo sớm và hỗ trợ trả nợ hiện tại đã đủ hiệu quả hay chưa.
Bán đấu giá nhà nhưng vẫn còn nợ: Vấn đề không kết thúc khi mất tài sản
Một trong những hệ quả nghiêm trọng nhất của việc xử lý khoản vay thế chấp là người vay có thể mất nhà nhưng vẫn phải trả phần dư nợ chưa được thanh toán.
Nguyên nhân nằm ở mối quan hệ giữa giá trị khoản vay và số tiền thực tế thu được từ việc bán đấu giá. Nếu số tiền thu về không đủ để thanh toán toàn bộ nghĩa vụ nợ theo quy định áp dụng, phần thiếu hụt có thể tiếp tục tồn tại.
Theo số liệu trong nội dung nguồn, tính đến cuối tháng 8, vẫn còn khoảng 30,4 tỷ won tiền gốc chưa thanh toán trên 1.891 tài khoản vay sau khi các bất động sản bảo đảm cho khoản vay Bogeumjari được bán đấu giá.
Điều này có nghĩa là quá trình xử lý tài sản thế chấp không phải lúc nào cũng giúp giải quyết toàn bộ nghĩa vụ tài chính. Người vay có thể mất nơi ở, đồng thời tiếp tục đối mặt với áp lực trả khoản nợ còn lại.
Tình trạng này đặc biệt đáng quan tâm đối với những người đã gặp khó khăn về thu nhập từ trước. Sau khi mất nhà, họ có thể phải tìm chỗ ở mới, phát sinh thêm chi phí thuê nhà và chi phí di chuyển, trong khi khả năng tạo thu nhập chưa chắc đã được cải thiện.
Đối với chính sách nhà ở, đây là một bài toán phức tạp. Mục tiêu hỗ trợ người dân sở hữu nhà sẽ khó đạt được trọn vẹn nếu những người vay rơi vào khủng hoảng tài chính không được tiếp cận biện pháp hỗ trợ kịp thời, dẫn đến mất tài sản nhưng vẫn mang theo nghĩa vụ nợ.
Tuy nhiên, việc xử lý phần nợ còn lại cần được xem xét theo quy định pháp luật, điều kiện hợp đồng và tình hình cụ thể của từng khoản vay. Không thể mặc nhiên cho rằng mọi trường hợp sau đấu giá đều còn nợ hoặc đều được áp dụng một phương thức thu hồi giống nhau.
Cơ chế tái cấu trúc nợ hiện tập trung vào hoãn trả gốc
Để hỗ trợ những người vay gặp khó khăn, KHFC vận hành cơ chế điều chỉnh nợ nhằm thay đổi lịch thanh toán hoặc giảm một phần gánh nặng liên quan đến nợ quá hạn.
Người vay gặp tình huống như mất việc làm, đóng cửa doanh nghiệp hoặc giảm thu nhập có thể được xem xét hoãn trả nợ gốc trong một khoảng thời gian nhất định và chỉ thanh toán lãi theo điều kiện chương trình. Theo thông tin nguồn, hình thức này có thể được sử dụng tối đa một lần mỗi năm, tổng cộng tối đa năm năm trong suốt thời hạn vay.
Ngoài ra, chương trình còn có phương án giảm phí phạt trả chậm đối với những khoản vay quá hạn. Tuy nhiên, theo nội dung được cung cấp, KHFC không vận hành cơ chế gia hạn thời hạn vay hoặc thay đổi lịch trả góp nợ gốc theo cách được mô tả trong bài viết gốc.
Từ năm 2020 đến hết tháng 8 năm nay, có 54.699 người vay được điều chỉnh nợ đối với khoản vay Bogeumjari. Trong số này, 51.335 người, tương đương 93,9%, được hoãn trả nợ gốc. Chỉ 3.364 người thuộc nhóm được miễn hoặc giảm phí phạt trả chậm theo số liệu nguồn.
Tỷ lệ áp đảo của hình thức hoãn trả gốc cho thấy cơ chế hỗ trợ chủ yếu giúp người vay giảm nghĩa vụ thanh toán trong ngắn hạn, thay vì giải quyết toàn diện những trường hợp thu nhập giảm kéo dài hoặc mất khả năng trả nợ lâu dài.
Hoãn trả gốc có thể hữu ích khi người vay cần thời gian tìm việc mới hoặc khôi phục thu nhập. Tuy nhiên, biện pháp này không đồng nghĩa với xóa nợ. Tùy điều kiện hợp đồng, tiền lãi vẫn phải được thanh toán và khoản gốc được hoãn có thể tiếp tục là nghĩa vụ của người vay sau thời gian hỗ trợ.
Nếu thu nhập không phục hồi, người vay có thể tiếp tục gặp khó khăn khi lịch thanh toán bình thường được khôi phục. Do đó, hiệu quả của cơ chế điều chỉnh nợ cần được đánh giá dựa trên tỷ lệ người vay phục hồi khả năng trả nợ, thay vì chỉ dựa vào số người đã được chấp thuận hỗ trợ.
Vì sao một số người vẫn bị xử lý tài sản sau khi tái cấu trúc nợ?
Dữ liệu được cung cấp cho thấy có 1.759 người vay bị yêu cầu xử lý tài sản bảo đảm ngay cả sau khi được tái cấu trúc nợ. Trong số đó, 959 người đã bị tiến hành thủ tục xử lý tài sản do việc trả nợ không trở lại bình thường.
Những con số này cho thấy điều chỉnh nợ không phải lúc nào cũng đủ để ngăn nguy cơ mất nhà. Trong một số trường hợp, việc hoãn trả gốc hoặc giảm phí phạt chỉ giúp giảm áp lực tạm thời, nhưng không giải quyết được nguyên nhân căn bản khiến người vay mất khả năng thanh toán.
Ví dụ, một người mất việc trong thời gian ngắn có thể phục hồi khả năng trả nợ sau khi tìm được công việc mới. Ngược lại, một hộ gia đình có thu nhập giảm trong thời gian dài hoặc phải gánh thêm các nghĩa vụ tài chính khác có thể cần phương án hỗ trợ sâu hơn.
Điều này đặt ra yêu cầu đánh giá khả năng trả nợ thực tế của từng trường hợp trước khi lựa chọn biện pháp điều chỉnh. Một chương trình hỗ trợ hiệu quả cần có cơ chế nhận diện sớm những người có nguy cơ quá hạn kéo dài, đồng thời phân biệt trường hợp cần hỗ trợ ngắn hạn với trường hợp cần tái cơ cấu nghĩa vụ tài chính dài hạn.
Các giải pháp cụ thể, nếu được xem xét, cũng phải cân bằng giữa việc bảo vệ người vay gặp khó khăn thực sự, duy trì kỷ luật tín dụng và bảo đảm tính bền vững của nguồn vốn cho vay chính sách.
Hàn Quốc cần cải thiện mạng lưới an sinh nhà ở?
Từ những số liệu về nợ quá hạn, đấu giá tài sản và tái cấu trúc nợ, vấn đề được đặt ra không chỉ là làm thế nào thu hồi các khoản vay mà còn là cách ngăn người vay rơi vào tình trạng mất nhà ngay từ đầu.
Nghị sĩ Park Sung-hoon cho rằng cần xem xét liệu chính sách tài chính vốn được thiết kế để giúp người dân sở hữu nhà có còn hoàn thành mục tiêu ban đầu trong bối cảnh nợ xấu và đấu giá nhà gia tăng hay không.
Ông cũng nhấn mạnh rằng việc người vay vẫn còn nghĩa vụ nợ sau khi mất nhà đòi hỏi Chính phủ Hàn Quốc đánh giá toàn diện mạng lưới an sinh nhà ở, từ hỗ trợ ở giai đoạn đầu của tình trạng quá hạn đến điều chỉnh nợ và quản lý phần dư nợ sau đấu giá.
Một hướng tiếp cận đáng cân nhắc là tăng cường cảnh báo sớm khi người vay bắt đầu chậm trả, thay vì chờ đến khi khoản nợ kéo dài và thủ tục xử lý tài sản đã được khởi động. Việc tư vấn tài chính, đánh giá thu nhập và cung cấp thông tin rõ ràng về các lựa chọn hỗ trợ có thể giúp người vay hiểu nghĩa vụ của mình và chủ động tìm giải pháp trước khi tình hình trở nên nghiêm trọng.
Bên cạnh đó, cần đánh giá liệu các công cụ hiện tại có phù hợp với người vay bị giảm thu nhập trong thời gian dài hay không. Nếu chỉ hoãn trả gốc trong một khoảng thời gian mà không có phương án xử lý tiếp theo, một số hộ gia đình có thể phải đối mặt với áp lực thanh toán tương tự khi thời gian hỗ trợ kết thúc.
Việc thiết kế chính sách cũng cần dựa trên dữ liệu về kết quả sau hỗ trợ: bao nhiêu người quay lại trả nợ bình thường, bao nhiêu trường hợp tiếp tục quá hạn, bao nhiêu tài sản bị bán đấu giá và bao nhiêu khoản nợ vẫn còn tồn đọng sau đó.
Triển vọng và những điều cần theo dõi
Sự gia tăng nợ quá hạn Bogeumjari phản ánh thách thức trong việc duy trì khả năng chi trả nhà ở khi thu nhập hộ gia đình không ổn định. Dù khoản vay lãi suất cố định có thể hạn chế rủi ro biến động lãi suất, người vay vẫn có thể gặp khó khăn nếu nguồn thu nhập suy giảm hoặc các khoản chi thiết yếu tăng lên.
Trong thời gian tới, các chỉ báo quan trọng gồm số người vay quá hạn trên 30 ngày, dư nợ quá hạn trên một năm, số vụ đấu giá mới, tỷ lệ phục hồi thanh toán sau tái cấu trúc và quy mô dư nợ còn lại sau khi xử lý tài sản thế chấp.
Nếu những chỉ số này tiếp tục tăng, áp lực cải thiện cơ chế hỗ trợ có thể trở nên lớn hơn. Ngược lại, nếu số người vay quay lại trả nợ bình thường tăng và số vụ đấu giá giảm, đó có thể là dấu hiệu cho thấy biện pháp can thiệp đang phát huy tác dụng.
Về dài hạn, mục tiêu của tín dụng nhà ở chính sách không chỉ là giúp người dân tiếp cận khoản vay ban đầu. Chính sách còn cần tính đến khả năng chống chịu trước biến cố thu nhập và cơ chế hỗ trợ phù hợp khi người vay gặp khó khăn.
Trường hợp Bogeumjari cho thấy mất nhà không nhất thiết đồng nghĩa với kết thúc nghĩa vụ tài chính. Khi một bộ phận người vay vừa mất nơi ở vừa tiếp tục gánh khoản nợ còn lại, việc đánh giá hiệu quả chính sách cần vượt ra ngoài số lượng khoản vay được giải ngân để tập trung vào khả năng duy trì nhà ở và phục hồi tài chính của hộ gia đình.
Nguồn tham khảo: Số liệu và phát biểu được tổng hợp từ nội dung nguồn do người dùng cung cấp, trong đó có dữ liệu của Tổng công ty Tài chính Nhà ở Hàn Quốc (KHFC) và thông tin từ văn phòng nghị sĩ Park Sung-hoon. Nên đối chiếu báo cáo chính thức của KHFC và các tài liệu Quốc hội Hàn Quốc trước khi xuất bản để xác nhận thời điểm thống kê, điều kiện chương trình và số liệu dư nợ.
Câu hỏi về thị trường nhà ở Hàn Quốc
1. Khoản vay Bogeumjari tại Hàn Quốc là gì?
Bogeumjari là chương trình cho vay thế chấp dài hạn do Tổng công ty Tài chính Nhà ở Hàn Quốc vận hành từ năm 2004, nhằm hỗ trợ những người đáp ứng điều kiện về thu nhập, nhà ở và giá trị bất động sản mua nhà.
2. Vì sao nợ quá hạn Bogeumjari tăng mạnh?
Nợ quá hạn có thể gia tăng khi người vay mất việc, thu nhập giảm hoặc không còn đủ khả năng đáp ứng lịch thanh toán. Số liệu nguồn cho thấy dư nợ quá hạn trên 30 ngày tăng từ 191,8 tỷ won cuối năm 2022 lên 593,4 tỷ won vào cuối tháng 8 năm nay.
3. Bán đấu giá nhà có xóa hết khoản vay không?
Không phải lúc nào cũng vậy. Nếu số tiền thu được từ việc bán đấu giá không đủ thanh toán nghĩa vụ nợ, phần còn thiếu có thể tiếp tục là khoản nợ của người vay, tùy hợp đồng và quy định pháp luật áp dụng.
4. Người vay Bogeumjari gặp khó khăn có thể được hỗ trợ như thế nào?
Theo thông tin nguồn, KHFC có cơ chế điều chỉnh nợ, bao gồm hoãn trả nợ gốc trong một khoảng thời gian và miễn hoặc giảm phí phạt trả chậm trong những trường hợp đáp ứng điều kiện. Người vay cần liên hệ đơn vị quản lý khoản vay để xác minh điều kiện và phương án áp dụng.
5. Hoãn trả nợ gốc có đồng nghĩa với xóa nợ không?
Không. Hoãn trả gốc chủ yếu giúp giảm nghĩa vụ thanh toán trong thời gian hỗ trợ. Khoản gốc được hoãn vẫn có thể phải thanh toán sau đó, còn nghĩa vụ trả lãi phụ thuộc vào điều kiện khoản vay.
6. Vì sao tỷ lệ tái cấu trúc nợ cao chưa chắc đã giải quyết được vấn đề?
Tái cấu trúc nợ chỉ phát huy hiệu quả bền vững khi người vay có thể phục hồi khả năng thanh toán. Nếu thu nhập tiếp tục suy giảm, việc hoãn trả gốc hoặc giảm phí phạt có thể chỉ làm chậm quá trình xử lý nợ mà không loại bỏ nguyên nhân khó khăn.
Cập nhật những chuyển động mới nhất của thị trường công nghệ, trí tuệ nhân tạo, tài chính và kinh tế toàn cầu. Theo dõi các phân tích chuyên sâu để nắm bắt xu hướng, đánh giá cơ hội và nhận diện rủi ro đang định hình thị trường.
Đọc tin mới tại Điểm Tin NhanhThông tin phục vụ mục đích tham khảo, không phải khuyến nghị đầu tư.
