Nhiều chủ nhà có một khoảng trống bảo hiểm lớn mà họ thậm chí không hề hay biết

Nhiều chủ nhà tại Mỹ tin rằng họ đã mua bảo hiểm đầy đủ cho tài sản lớn nhất của mình. Tuy nhiên, một phân tích dữ liệu cho thấy khoảng cách giữa số tiền bảo hiểm và chi phí thực tế để khôi phục tài sản sau tổn thất có thể lớn hơn nhiều người tưởng.

Theo phân tích của Kenneth Klein, giáo sư luật tại Trường Luật California Western, hơn 70% chủ nhà có khả năng rơi vào tình trạng bảo hiểm không đầy đủ, với mức thiếu hụt trung bình khoảng 20%.

Đáng chú ý, khoảng trống này có thể chỉ được nhận ra sau khi một sự cố nghiêm trọng xảy ra. Khi đó, chủ nhà có thể phát hiện rằng hợp đồng không bao phủ một số loại thiên tai, giới hạn mức bồi thường đối với tài sản có giá trị cao hoặc số tiền bảo hiểm không đủ để xây dựng lại căn nhà theo mặt bằng chi phí hiện tại.

Trong bối cảnh cháy rừng, bão và lũ lụt gây thiệt hại ngày càng đáng kể tại nhiều khu vực của Mỹ, vấn đề bảo hiểm thiếu đang trở thành một rủi ro tài chính đáng chú ý đối với các hộ gia đình.

Hơn 70% chủ nhà có thể đang được bảo hiểm thiếu

Theo nghiên cứu của Kenneth Klein, khoảng 90% nhà ở do chủ sở hữu trực tiếp sinh sống tại Mỹ có bảo hiểm. Tuy nhiên, việc có bảo hiểm không đồng nghĩa với việc toàn bộ giá trị tài sản và các chi phí liên quan đều được bảo vệ đầy đủ.

Klein đã phân tích dữ liệu của Sở Bảo hiểm California về khoảng 74.000 yêu cầu bồi thường liên quan đến hỏa hoạn trong giai đoạn 2018-2023. Dữ liệu bao gồm nhiều loại sự cố, từ cháy nhà đến cháy rừng.

Kết quả được ông nêu trong nghiên cứu cho thấy hơn 70% chủ nhà trong nhóm có bảo hiểm bị thiếu bảo hiểm trung bình khoảng 20%.

Nói cách khác, một người có thể nghĩ rằng ngôi nhà của mình đã được bảo vệ đầy đủ, nhưng khi xảy ra tổn thất lớn, số tiền bảo hiểm thực tế có thể thấp hơn đáng kể so với chi phí cần thiết để khôi phục tài sản.

Klein cho rằng đây không chỉ là vấn đề riêng của California mà phản ánh một khoảng trống rộng hơn trong thị trường bảo hiểm nhà ở Mỹ.

Vì sao nhiều người không biết mình đang thiếu bảo hiểm?

Một trong những nguyên nhân quan trọng là hợp đồng bảo hiểm nhà ở có cấu trúc tương đối phức tạp.

Các hợp đồng thường đưa ra nhiều giới hạn khác nhau. Một số loại thiên tai có thể bị loại trừ hoàn toàn, trong khi một số tài sản hoặc loại thiệt hại chỉ được bồi thường trong một giới hạn nhất định.

Người mua bảo hiểm vì vậy có thể nhìn vào tổng mức bảo hiểm của căn nhà và cho rằng mình đã được bảo vệ đầy đủ, nhưng không nhận ra rằng những điều khoản chi tiết bên trong hợp đồng lại đặt ra nhiều giới hạn.

Amy Bach, đồng sáng lập tổ chức United Policyholders, cho rằng một bộ phận người tiêu dùng có thể chủ động lựa chọn mức bảo hiểm thấp hơn để giảm chi phí và duy trì khả năng chi trả phí bảo hiểm.

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng đây không phải nguyên nhân duy nhất.

Một bộ phận lớn người tiêu dùng có thể đơn giản là không hiểu đầy đủ sản phẩm bảo hiểm mà họ đang mua.

Một nghiên cứu được công bố trên Virginia Law Review hồi tháng 5 cũng chỉ ra rằng ngôn ngữ phức tạp trong hợp đồng bảo hiểm khiến nhiều người Mỹ gặp khó khăn trong việc hiểu chính xác phạm vi bảo vệ của hợp đồng.

Điều này tạo ra một nghịch lý: người mua có thể nghĩ rằng mình đã trả tiền để được bảo vệ, nhưng chỉ phát hiện ra giới hạn của hợp đồng khi cần yêu cầu bồi thường.

Lỗ hổng lớn đầu tiên: Bảo hiểm lũ lụt

Lũ lụt là một trong những rủi ro đáng chú ý nhất.

Bảo hiểm nhà ở tiêu chuẩn tại Mỹ thường không bao gồm hoặc giới hạn đáng kể thiệt hại do lũ lụt, bên cạnh một số rủi ro khác như động đất hoặc sạt lở đất.

Trong nhiều trường hợp, chủ nhà muốn bảo vệ tài sản trước nguy cơ lũ lụt phải mua một hợp đồng bảo hiểm riêng.

Theo cách định nghĩa được sử dụng trong bảo hiểm, lũ lụt có thể xảy ra khi nước tràn vào nhà từ mặt đất. Nguyên nhân có thể là mưa lớn, nước sông hồ tràn bờ hoặc triều cường.

Theo Viện Thông tin Bảo hiểm, lũ lụt là một trong những loại thiên tai phổ biến và gây thiệt hại đáng kể tại Mỹ.

FEMA cho biết chỉ 1 inch nước cũng có thể gây thiệt hại khoảng 25.000 USD cho tài sản của chủ nhà. Trong giai đoạn 2020-2024, mức bồi thường trung bình cho các yêu cầu bảo hiểm lũ lụt được FEMA dẫn ở mức khoảng 82.614 USD.

Đáng chú ý, nguy cơ lũ lụt không chỉ giới hạn ở những ngôi nhà nằm sát biển, sông hoặc hồ.

Theo FloodSmart.gov của FEMA, khoảng 99% số quận tại Mỹ từng trải qua lũ lụt trong vòng 20 năm qua.

Dù vậy, một bài viết của FEMA năm 2025 cho biết chưa đến 4% hộ gia đình Mỹ đã mua bảo hiểm thông qua Chương trình Bảo hiểm Lũ lụt Quốc gia (NFIP).

Điều này cho thấy khoảng cách đáng kể giữa nhận thức về rủi ro và mức độ bảo vệ thực tế.

Không phải mọi thiệt hại do nước đều giống nhau

Một điểm dễ gây nhầm lẫn là bảo hiểm nhà ở tiêu chuẩn có thể vẫn chi trả một số loại thiệt hại do nước.

Chẳng hạn, trường hợp nước mưa xâm nhập từ phía trên xuống sau khi mái nhà bị hư hại do bão có thể được xử lý khác với trường hợp nước lũ tràn vào nhà từ mặt đất.

Ví dụ, một cơn bão làm hỏng mái nhà, sau đó nước mưa chảy vào bên trong khiến nhiều căn phòng bị ngập nước. Đây có thể là một loại tổn thất khác với lũ lụt theo định nghĩa của hợp đồng.

Ngoài ra, người mua bảo hiểm cũng cần chú ý đến giới hạn đối với thiệt hại do nấm mốc hoặc nước.

Theo Amy Bach, một số hợp đồng có thể giới hạn mức bồi thường cho thiệt hại do nước ở khoảng 5.000 USD, 10.000 USD hoặc 15.000 USD cho mỗi sự cố, tùy điều khoản.

Vì vậy, chỉ nhìn vào việc hợp đồng có ghi nhận “thiệt hại do nước” là chưa đủ. Điều quan trọng là xác định nước xâm nhập từ đâu, nguyên nhân là gì và mức bồi thường tối đa bao nhiêu.

Lỗ hổng thứ hai: Đánh giá thấp chi phí xây dựng lại

Một vấn đề khác ngày càng đáng chú ý là chi phí xây dựng lại nhà sau một tổn thất lớn có thể cao hơn đáng kể so với mức chủ nhà dự tính.

Peter Kochenburger, giáo sư luật thỉnh giảng tại Trung tâm Luật Đại học Southern và nghiên cứu viên quản lý tại Viện Luật và Chính sách Bảo hiểm, cho rằng chi phí xây dựng và sửa chữa đã tăng đáng kể.

Nếu một ngôi nhà bị phá hủy hoàn toàn nhưng số tiền bảo hiểm không đủ để xây lại, chủ sở hữu có thể phải tự bỏ thêm tiền để hoàn thiện công trình.

Đây là vấn đề đặc biệt đáng quan tâm trong những khu vực có chi phí nhân công và vật liệu xây dựng cao.

Theo một báo cáo của Bộ Tài chính Mỹ được công bố năm trước, chi phí thay thế liên quan đến tổn thất tài sản và trách nhiệm dân sự đã tăng trung bình khoảng 45% từ năm 2020 đến năm 2023.

Chi phí lao động xây dựng cũng tăng. Báo cáo cho biết chi phí thuê công nhân xây dựng nhà ở một gia đình tăng khoảng 37% từ năm 2018 đến năm 2022 và 45% trong giai đoạn 2014-2023.

Điều này khiến mức bảo hiểm được xác lập từ nhiều năm trước có nguy cơ không còn phù hợp với chi phí xây dựng hiện tại.

Bảo hiểm chi phí thay thế mở rộng có thể giúp giảm khoảng trống

Một giải pháp được các chuyên gia đề cập là loại bảo hiểm hoặc điều khoản bổ sung thường được gọi là extended replacement cost coverage, tức bảo hiểm chi phí thay thế mở rộng.

Theo Policygenius, loại điều khoản này thường có thể bổ sung thêm khoảng 10%-50% vào giới hạn bảo hiểm nhà ở, tùy hợp đồng.

Điều này có ý nghĩa trong trường hợp chi phí xây dựng thực tế vượt quá giới hạn ban đầu vì giá vật liệu, nhân công hoặc nhu cầu sửa chữa tăng mạnh sau một thảm họa.

Ví dụ, nếu một khu vực cùng lúc xảy ra cháy rừng khiến hàng nghìn căn nhà cần sửa chữa hoặc xây dựng lại, nhu cầu vật liệu và nhân công có thể tăng đột biến. Khi đó, chi phí xây dựng lại từng căn nhà có thể cao hơn đáng kể so với mức ước tính thông thường.

Tuy nhiên, người mua cần kiểm tra cụ thể giới hạn và điều kiện của từng hợp đồng thay vì mặc định rằng điều khoản này sẽ tự động bù mọi khoản thiếu hụt.

Nhà cũ còn có thêm một rủi ro khác

Đối với những căn nhà được xây dựng từ nhiều năm trước, việc xây dựng lại không nhất thiết chỉ đơn giản là dựng lại căn nhà theo thiết kế cũ.

Quy định xây dựng hiện hành có thể yêu cầu một số hạng mục phải được nâng cấp.

Chẳng hạn, hệ thống điện, đường ống nước, vật liệu cách nhiệt hoặc một số tiêu chuẩn an toàn có thể phải đáp ứng quy định mới khi công trình được xây dựng lại.

Đây là lý do các chuyên gia khuyến nghị chủ nhà có thể xem xét ordinance or law coverage, tức bảo hiểm liên quan đến chi phí tuân thủ quy định hoặc luật xây dựng hiện hành.

Nếu không có phạm vi bảo hiểm phù hợp, phần chi phí nâng cấp bắt buộc này có thể trở thành khoản tiền mà chủ nhà phải tự chi trả.

Lỗ hổng thứ ba: Đồ trang sức, đồ cổ và tài sản giá trị cao

Một căn nhà có thể được bảo hiểm với hạn mức tương đối lớn nhưng điều đó không có nghĩa mọi tài sản bên trong đều được bồi thường đầy đủ.

Các hợp đồng bảo hiểm thường đặt giới hạn riêng đối với một số nhóm tài sản như:

• Trang sức.
• Đồ cổ.
• Tranh ảnh.
• Đồ sưu tầm.
• Thảm có giá trị cao.
• Lông thú.
• Thiết bị điện tử.
• Một số tài sản đặc biệt khác.

Ví dụ, nếu một gia đình có bộ sưu tập đồ cổ trị giá hàng chục nghìn USD nhưng hợp đồng chỉ áp dụng một giới hạn bồi thường thấp hơn cho nhóm tài sản này, số tiền nhận được sau tổn thất có thể không đủ để thay thế toàn bộ.

Brenda Cude, giáo sư danh dự về lập kế hoạch tài chính, nhà ở và kinh tế tiêu dùng tại Đại học Georgia, đồng thời là đại diện người tiêu dùng tại Hiệp hội Ủy viên Bảo hiểm Quốc gia, khuyến nghị người sở hữu các tài sản đặc biệt cần xác minh cách những tài sản này được bảo hiểm.

Trong nhiều trường hợp, chủ nhà có thể mua thêm điều khoản bổ sung để nâng giới hạn bảo hiểm cho từng tài sản hoặc nhóm tài sản cụ thể.

Vì sao phí bảo hiểm tăng nhưng vẫn có thể thiếu bảo hiểm?

Một trong những điểm đáng chú ý của vấn đề này là người tiêu dùng có thể vừa phải trả phí bảo hiểm ngày càng cao nhưng vẫn chưa chắc đã được bảo vệ đầy đủ.

Chi phí bảo hiểm nhà ở đã tăng đáng kể trong những năm gần đây tại nhiều thị trường Mỹ. Trong khi đó, các công ty bảo hiểm phải đối mặt với chi phí bồi thường cao hơn do giá xây dựng, nhân công và mức độ tổn thất từ các thảm họa tự nhiên.

Khi phí tăng, một số chủ nhà có thể tìm cách giảm mức bảo hiểm hoặc tăng mức khấu trừ để giảm chi phí hàng tháng.

Điều đó có thể giúp giảm áp lực ngân sách trước mắt nhưng đồng thời làm tăng phần rủi ro mà chủ nhà phải tự gánh nếu xảy ra tổn thất.

Vấn đề vì vậy không chỉ nằm ở việc “có bảo hiểm hay không”, mà còn nằm ở câu hỏi bảo hiểm có đủ và đúng với nhu cầu thực tế hay không.

Những điểm chủ nhà nên kiểm tra trong hợp đồng

Các chuyên gia cho rằng người tiêu dùng không nên chỉ xem mức phí hàng năm. Một số nội dung quan trọng cần kiểm tra gồm:

Thứ nhất, mức bảo hiểm tối đa cho phần nhà ở.
Mức này có đủ để xây dựng lại căn nhà theo chi phí hiện tại hay không?

Thứ hai, các loại thiên tai bị loại trừ.
Đặc biệt cần xác định rõ hợp đồng xử lý lũ lụt, động đất, sạt lở đất và các rủi ro đặc thù tại địa phương như thế nào.

Thứ ba, giới hạn đối với tài sản có giá trị cao.
Trang sức, đồ cổ, tranh ảnh, đồ sưu tầm và thiết bị đắt tiền có thể cần điều khoản bổ sung.

Thứ tư, chi phí tuân thủ quy định xây dựng mới.
Nhà cũ có thể phát sinh khoản chi phí lớn nếu phải nâng cấp theo tiêu chuẩn hiện hành.

Thứ năm, điều khoản chi phí thay thế mở rộng.
Chủ nhà nên biết hợp đồng có điều khoản này hay không, mức bổ sung tối đa và các điều kiện áp dụng.

Thứ sáu, mức khấu trừ.
Một mức khấu trừ cao có thể làm giảm phí bảo hiểm nhưng đồng nghĩa chủ nhà phải tự thanh toán nhiều hơn khi xảy ra tổn thất.

Bảo hiểm nhà ở không chỉ là câu chuyện về việc một chủ nhà có mua hợp đồng hay không. Vấn đề quan trọng hơn là hợp đồng đó bảo vệ được bao nhiêu, bảo vệ những rủi ro nào và liệu giới hạn bồi thường có theo kịp chi phí thực tế hay không.

Phân tích của Kenneth Klein dựa trên dữ liệu khoảng 74.000 yêu cầu bồi thường hỏa hoạn tại California cho thấy hơn 70% chủ nhà trong nhóm được nghiên cứu có dấu hiệu bảo hiểm thiếu, với mức thiếu trung bình khoảng 20%.

Trong khi đó, lũ lụt, chi phí xây dựng tăng, các quy định xây dựng mới và giới hạn đối với tài sản giá trị cao có thể tạo thêm những khoảng trống mà người mua bảo hiểm khó nhận ra khi chỉ nhìn vào hợp đồng ở mức tổng quát.

Đối với chủ nhà, việc rà soát lại hợp đồng định kỳ có thể đặc biệt quan trọng khi giá trị tài sản, chi phí xây dựng, tài sản bên trong hoặc rủi ro thiên tai tại khu vực sinh sống thay đổi.

Điều đáng lưu ý nhất là một hợp đồng bảo hiểm chỉ thực sự phát huy giá trị khi sự cố xảy ra. Vì vậy, khoảng trống bảo hiểm nếu có nên được nhận diện trước khi thiên tai hoặc tổn thất lớn xảy ra, thay vì chờ đến lúc yêu cầu bồi thường mới phát hiện.

Câu hỏi về bảo hiểm nhà ở Mỹ

Có bảo hiểm nhà ở thì có được bảo hiểm lũ lụt không?

Không nhất thiết. Bảo hiểm nhà ở tiêu chuẩn thường loại trừ hoặc giới hạn đáng kể thiệt hại do lũ lụt. Chủ nhà có thể cần một hợp đồng bảo hiểm lũ lụt riêng, tùy khu vực và điều kiện cụ thể.

Vì sao chủ nhà có thể bị thiếu bảo hiểm dù đã mua bảo hiểm?

Một nguyên nhân là chi phí xây dựng lại tăng nhanh hơn so với mức bảo hiểm được xác lập trước đó. Ngoài ra, một số rủi ro bị loại trừ và tài sản đặc biệt có thể chịu giới hạn bồi thường riêng.

Nhà ở gần sông hoặc biển mới cần bảo hiểm lũ lụt?

Không. Lũ lụt có thể xảy ra tại nhiều khu vực khác nhau. Theo thông tin được dẫn từ FEMA, khoảng 99% số quận tại Mỹ từng trải qua lũ lụt trong vòng 20 năm.

Đồ trang sức và đồ cổ có được bảo hiểm đầy đủ không?

Không phải lúc nào cũng vậy. Nhiều hợp đồng đặt giới hạn riêng đối với các nhóm tài sản có giá trị cao. Người sở hữu các tài sản này nên kiểm tra giới hạn cụ thể và cân nhắc điều khoản bổ sung nếu cần.

Chi phí xây dựng lại nhà có giống giá thị trường của căn nhà không?

Không nhất thiết. Giá thị trường có thể bao gồm giá trị đất, vị trí và nhiều yếu tố khác, trong khi chi phí xây dựng lại tập trung vào việc tái tạo công trình. Vì vậy, mức bảo hiểm cần được xác định dựa trên chi phí thay thế phù hợp chứ không đơn thuần là giá bán của bất động sản.

Khoảng trống bảo hiểm thường được phát hiện khi nào?

Theo các chuyên gia, nhiều khoảng trống chỉ được phát hiện khi xảy ra tổn thất. Đây là thời điểm khó xử lý nhất vì chủ nhà không còn nhiều cơ hội để điều chỉnh hợp đồng cho sự cố đã xảy ra.

Nguồn tham khảo

• Phân tích của Kenneth Klein, giáo sư luật tại California Western School of Law, về tình trạng bảo hiểm nhà ở không đầy đủ.
• Dữ liệu của Sở Bảo hiểm California về các yêu cầu bồi thường liên quan đến hỏa hoạn giai đoạn 2018-2023.
• FEMA và FloodSmart.gov về rủi ro lũ lụt và bảo hiểm lũ lụt tại Mỹ.
• Viện Thông tin Bảo hiểm về bảo hiểm nhà ở và rủi ro thiên tai.
• Bộ Tài chính Mỹ về diễn biến chi phí thay thế tài sản và chi phí xây dựng.
• Virginia Law Review về mức độ hiểu biết của người tiêu dùng đối với hợp đồng bảo hiểm.

Lưu ý: Nội dung mang tính thông tin, không thay thế tư vấn bảo hiểm, pháp lý hoặc tài chính chuyên nghiệp. Phạm vi bảo hiểm, mức khấu trừ và điều kiện bồi thường thực tế phụ thuộc vào từng hợp đồng và doanh nghiệp bảo hiểm.