Mỹ cân nhắc cấm nhà đầu tư lớn mua nhà ở đơn lẻ: Quyết định gây chấn động thị trường bất động sản

Mỹ chuẩn bị siết chặt quyền mua nhà của các tập đoàn lớn

Tổng thống Donald Trump cho biết ông sẽ ngay lập tức triển khai các bước nhằm cấm các nhà đầu tư tổ chức lớn mua thêm nhà ở dành cho một hộ gia đình. Tuyên bố này đánh dấu một trong những đề xuất can thiệp mạnh mẽ nhất của chính phủ Mỹ vào thị trường bất động sản nhà ở trong nhiều thập kỷ.

“Mọi người sống trong nhà, chứ không phải trong các công ty,” ông Trump nhấn mạnh, hàm ý rằng nhà ở trước hết phải phục vụ nhu cầu sinh sống của người dân, thay vì trở thành công cụ tích lũy tài sản của các tập đoàn tài chính.

Theo ông Trump, việc các tổ chức đầu tư lớn ồ ạt mua nhà ở đơn lẻ trong suốt thập kỷ qua đã làm xói mòn Giấc mơ Mỹ, khi quyền sở hữu nhà ngày càng trở nên xa vời đối với người dân, đặc biệt là giới trẻ.

Nhà ở và Giấc mơ Mỹ dưới áp lực lạm phát và đầu cơ

Trong một bài đăng trên Truth Social, Tổng thống Trump cho rằng lạm phát cao kỷ lục và các chính sách kinh tế dưới thời chính quyền Joe Biden đã khiến chi phí sinh hoạt leo thang, đẩy giá nhà vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người Mỹ.

“Trong một thời gian dài, việc mua và sở hữu nhà được coi là đỉnh cao của Giấc mơ Mỹ – phần thưởng cho sự chăm chỉ và nỗ lực. Nhưng giờ đây, giấc mơ đó ngày càng nằm ngoài tầm với của quá nhiều gia đình,” ông Trump viết.

Từ góc nhìn của ông, quyền sở hữu nhà tập trung vào tay các tập đoàn là một trong những nguyên nhân chính làm giảm nguồn cung nhà ở cho người mua để ở, đồng thời đẩy giá nhà và giá thuê tăng cao trong thời gian dài.

Nhà đầu tư tổ chức và làn sóng tích lũy nhà ở đơn lẻ

Trong hơn một thập kỷ qua, các quỹ đầu tư tư nhân, REITs và nhà đầu tư tổ chức lớn đã tích lũy một khối lượng khổng lồ nhà cho thuê dành cho gia đình tại Mỹ. Những tổ chức này thường có lợi thế vượt trội về vốn, cho phép họ trả giá cao hơn người mua cá nhân và nhanh chóng thâu tóm các khu dân cư quy mô lớn.

Theo dữ liệu từ Private Equity Stakeholder Project, Blackstone hiện là chủ sở hữu vốn tư nhân lớn nhất về căn hộ tại Mỹ, với hơn 230.000 căn. Trong những năm gần đây, tập đoàn này đã chi hàng tỷ USD để mua lại các công ty bất động sản lớn như Tricon Residential, American Campus Communities và AIR Communities.

Chính sự mở rộng nhanh chóng này đã làm dấy lên lo ngại rằng thị trường nhà ở đang bị tài chính hóa quá mức, biến nơi ở thành tài sản đầu tư thuần túy thay vì nhu cầu thiết yếu.

Thị trường tài chính phản ứng ngay lập tức

Ngay sau tuyên bố của ông Trump, thị trường chứng khoán đã có phản ứng rõ rệt. Cổ phiếu Blackstone giảm khoảng 6%, trong khi cổ phiếu của một số công ty đầu tư chuyên sở hữu và cho thuê nhà ở đơn lẻ giảm khoảng 5%.

Không chỉ Blackstone, cổ phiếu của các tổ chức đầu tư lớn khác tham gia vào lĩnh vực bất động sản, bao gồm Apollo Global Management và BlackRock, cũng chịu áp lực bán mạnh. Diễn biến này phản ánh mối lo ngại của nhà đầu tư về rủi ro chính sách và khả năng suy giảm lợi nhuận dài hạn nếu lệnh cấm được triển khai.

Chi tiết chính sách vẫn là ẩn số

Dù đưa ra tuyên bố cứng rắn, ông Trump chưa công bố chi tiết về cách thức thực hiện lệnh cấm, phạm vi áp dụng hay định nghĩa cụ thể thế nào là “nhà đầu tư tổ chức lớn”. Ông cho biết sẽ kêu gọi Quốc hội luật hóa đề xuất này nhằm đảm bảo hiệu lực lâu dài.

Tổng thống Trump dự kiến sẽ trình bày thêm các đề xuất liên quan đến nhà ở và khả năng chi trả trong bài phát biểu tại Diễn đàn Kinh tế Thế giới ở Davos trong hai tuần tới, nơi vấn đề bất bình đẳng tài sản và khủng hoảng nhà ở toàn cầu đang được đặc biệt quan tâm.

Giá nhà và lãi suất vẫn là rào cản lớn

Theo Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia Mỹ (NAR), giá nhà ở đơn lập trung bình toàn quốc trong quý III/2025 đạt 426.800 USD, giảm nhẹ so với mức đỉnh 435.300 USD vào mùa hè nhưng vẫn ở mức rất cao so với thu nhập trung bình.

Trong khi đó, lãi suất vay thế chấp cố định 30 năm hiện vào khoảng 6,19%, tiếp tục là rào cản lớn đối với người mua nhà lần đầu. Trong bối cảnh này, việc hạn chế các tập đoàn mua nhà được xem là một nỗ lực nhằm tăng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân, dù hiệu quả thực tế vẫn còn nhiều tranh cãi.