Khi nào lãi suất thế chấp sẽ giảm? Triển vọng thị trường nhà ở Mỹ đến năm 2026

Sau nhiều năm biến động mạnh bởi lạm phát, chính sách tiền tệ và cú sốc hậu đại dịch, thị trường thế chấp Mỹ đang bước vào giai đoạn chuyển tiếp quan trọng. Dù mức giảm lãi suất trong những tuần cuối năm 2025 là không lớn, nhưng việc lãi suất thế chấp cố định 30 năm rơi xuống mức thấp nhất của năm đã mang ý nghĩa tâm lý và chiến lược đáng kể đối với người mua nhà cũng như toàn bộ thị trường bất động sản.

Theo Freddie Mac, lãi suất thế chấp cố định 30 năm trung bình toàn quốc hiện ở mức 6,15%, thấp hơn đáng kể so với mức 6,91% vào đầu năm 2025 và giảm 76 điểm cơ bản so với cùng kỳ năm trước. Lãi suất thế chấp cố định 15 năm cũng giảm về 5,44%, thấp hơn 69 điểm cơ bản so với cuối năm 2024. Những con số này cho thấy xu hướng giảm là có thật, dù tốc độ còn chậm và thiếu tính đột phá.

Lãi suất thế chấp đang giảm, nhưng không theo đường thẳng

Nhìn lại dữ liệu 52 tuần qua của Freddie Mac, lãi suất thế chấp 30 năm dao động trong khoảng 6,15% – 7,04%, còn lãi suất 15 năm nằm trong vùng 5,41% – 6,27%. Điều đáng chú ý là lãi suất hiện tại vẫn cao hơn mức đáy lịch sử, nhưng lại đang ở mức thấp nhất của năm 2025.

Tuy nhiên, kỳ vọng lãi suất thế chấp nhanh chóng giảm xuống mốc “tâm lý” 6% hoặc thấp hơn có thể là quá lạc quan. Thực tế những năm gần đây cho thấy, lãi suất thế chấp thường giảm trước các quyết định chính sách của Cục Dự trữ Liên bang (Fed) và sau đó đi ngang hoặc thậm chí tăng trở lại khi thị trường điều chỉnh kỳ vọng.

Fed cắt giảm lãi suất, nhưng thế chấp không giảm tương ứng

Trong năm 2025, Fed đã ba lần cắt giảm lãi suất quỹ liên bang, mỗi lần 25 điểm cơ bản, tại các cuộc họp tháng 9, 10 và 12. Dù vậy, lãi suất thế chấp không giảm mạnh sau các đợt cắt giảm này. Nguyên nhân nằm ở chỗ, lãi suất thế chấp không trực tiếp gắn với lãi suất quỹ liên bang, mà phản ánh kỳ vọng dài hạn của thị trường.

Kinh nghiệm năm 2024 và 2025 cho thấy, khi nhà đầu tư tin rằng Fed sắp nới lỏng, lãi suất thế chấp thường giảm trước đó. Nhưng khi việc cắt giảm chính thức diễn ra, thị trường đã “định giá xong”, khiến lãi suất thế chấp chững lại hoặc đảo chiều. Bước sang năm 2026, Fed phát tín hiệu chỉ có thể cắt giảm lãi suất một lần, đồng nghĩa với việc dư địa giảm sâu của lãi suất thế chấp là khá hạn chế.

Vai trò then chốt của lợi suất trái phiếu kho bạc 10 năm

Nếu lãi suất quỹ liên bang chi phối các khoản vay ngắn hạn, thì lợi suất trái phiếu kho bạc Mỹ kỳ hạn 10 năm mới là thước đo quan trọng đối với lãi suất thế chấp. Tính đến cuối năm 2025, lợi suất 10 năm ở mức 4,12%, giảm so với 4,52% của một năm trước.

Tuy vậy, lãi suất thế chấp không ở mức 4% vì các ngân hàng phải cộng thêm một khoản chênh lệch rủi ro. Hiện tại, chênh lệch giữa lãi suất thế chấp 30 năm (6,15%) và lợi suất 10 năm (4,12%) vào khoảng 2,03 điểm phần trăm, thấp hơn so với mức 2,39 điểm của năm trước. Chính sự thu hẹp chênh lệch này đã góp phần kéo lãi suất thế chấp đi xuống.

Có nên chờ lãi suất giảm rồi mới mua nhà?

Câu trả lời thực tế là không nên chờ đợi một cách thụ động. Lãi suất chỉ là một nửa của bài toán khả năng chi trả. Nửa còn lại – và thường quan trọng hơn – chính là giá nhà.

Thị trường nhà ở Mỹ hiện vẫn đối mặt với tình trạng thiếu nguồn cung, đặc biệt ở phân khúc phù hợp với người mua nhà lần đầu. Theo dữ liệu của Fed St. Louis, giá bán trung bình nhà ở đơn lập đã tăng từ 208.400 USD năm 2009 lên 410.800 USD vào quý II/2025. Ngay cả trong bối cảnh kinh tế chậm lại, nguồn cung hạn chế khiến giá nhà khó giảm sâu.

Trong một kịch bản suy thoái, lãi suất có thể giảm, nhưng điều đó lại kích thích nhu cầu mua nhà tăng mạnh, tiếp tục gây áp lực lên giá. Để người mua thực sự được hưởng lợi, thị trường cần cả lãi suất và giá nhà cùng giảm – một điều hiếm khi xảy ra đồng thời.

Chiến lược thực tế cho người mua nhà giai đoạn 2025–2026

Trong bối cảnh lãi suất vẫn ở mức cao tương đối, chiến lược hợp lý nhất là mua trong khả năng chi trả, thay vì cố gắng “canh đáy” lãi suất.

Người mua có thể mở rộng lựa chọn bằng cách:

• Khám phá các khu vực ngoại ô, nơi giá nhà dễ tiếp cận hơn
• Cân nhắc nhà cần sửa chữa nhẹ và các khoản vay như FHA 203(k)
• Xem xét chung cư hoặc nhà phố thay vì nhà đơn lập
• Đánh giá khoản vay thế chấp 15 năm để giảm tổng chi phí lãi
• Tận dụng các chương trình giảm lãi suất (rate buydown) tạm thời hoặc vĩnh viễn

Quan trọng hơn cả, việc sở hữu nhà sớm giúp người mua tích lũy vốn chủ sở hữu, thay vì tiếp tục chịu áp lực chi phí thuê nhà trong môi trường lạm phát.

Triển vọng đến năm 2026: giảm nhẹ, không đột biến

Dự báo của Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp (MBA) cho thấy lãi suất cố định 30 năm có thể dao động quanh 6,4% trong năm 2026, trong khi Fannie Mae lạc quan hơn với mức 5,9% vào cuối năm 2026. Dù theo kịch bản nào, lãi suất thế chấp cũng khó quay lại thời kỳ dưới 3% như giai đoạn đại dịch.