Goldman Sachs cảnh báo thị trường nhà ở Mỹ tiếp tục ảm đạm năm 2027, người trẻ ngày càng khó mua nhà

Thị trường nhà ở Mỹ có thể tiếp tục rơi vào trạng thái ảm đạm trong năm 2027, ngay cả khi bước sang một năm mới. Goldman Sachs cảnh báo rằng lãi suất thế chấp cao và khả năng chi trả ngày càng suy giảm sẽ tiếp tục hạn chế nhu cầu mua nhà, khiến hoạt động giao dịch khó phục hồi mạnh trong thời gian tới.

Theo Ronnie Walker, nhà phân tích của Goldman Sachs, đợt tăng trở lại gần đây của lãi suất thế chấp đang làm trầm trọng thêm những khó khăn vốn tồn tại trên thị trường bất động sản Mỹ. Chi phí vay cao khiến nhiều hộ gia đình khó mua nhà hơn, đồng thời làm giảm động lực chuyển nơi ở của những người đang sở hữu bất động sản với khoản vay lãi suất thấp.

Goldman Sachs dự báo doanh số bán nhà hiện có tại Mỹ chỉ đạt khoảng 3,9 triệu căn trong năm 2027, thấp hơn đáng kể so với mức trước đại dịch COVID-19. Trong khi đó, cuộc khủng hoảng khả năng chi trả nhà ở tiếp tục ảnh hưởng đến người trẻ, nhóm đang phải đối mặt với khoảng cách ngày càng lớn giữa giá bất động sản và thu nhập.

Dù thị trường vẫn có những hướng đi thay thế, chẳng hạn mua nhà tại các khu vực đang phục hồi kinh tế hoặc cải tạo những bất động sản có giá thấp, triển vọng chung vẫn phụ thuộc nhiều vào diễn biến lãi suất, giá nhà và tốc độ tăng thu nhập của người dân.

Goldman Sachs dự báo doanh số nhà ở Mỹ tiếp tục thấp trong năm 2027

Theo phân tích của Goldman Sachs, việc chuyển từ năm 2026 sang năm 2027 khó có thể tự động cải thiện tình hình thị trường nhà ở Mỹ. Các yếu tố nền tảng như chi phí vay mua nhà cao, giá bất động sản vượt quá khả năng tài chính của nhiều hộ gia đình và sự thiếu hụt những lựa chọn phù hợp với ngân sách vẫn chưa được giải quyết triệt để.

Ronnie Walker cho biết áp lực về khả năng chi trả có thể trở thành yếu tố chi phối mạnh hơn trong năm 2027, đặc biệt sau khi lãi suất thế chấp phục hồi trở lại. Theo ông, lãi suất cao kéo dài sẽ tiếp tục ảnh hưởng rõ rệt đến doanh số bán nhà, trong khi đợt tăng gần đây của chi phí vay có thể khiến doanh số nhà hiện có giảm thêm trong những tháng tiếp theo.

Goldman Sachs ước tính doanh số bán nhà hiện có tại Mỹ đạt khoảng 3,9 triệu căn trong năm 2027, thấp hơn mức dự báo 4 triệu căn cho năm 2026. So với năm 2019, thời điểm trước đại dịch COVID-19, mức dự báo này thấp hơn khoảng 26%.

Khoảng cách lớn so với giai đoạn trước đại dịch cho thấy thị trường nhà ở Mỹ vẫn chưa trở lại trạng thái hoạt động bình thường. Dù nhu cầu mua nhà không biến mất, nhiều người mua đang gặp khó khăn trong việc đáp ứng mức giá và khoản thanh toán hàng tháng.

Walker nhận định nhu cầu nhà ở sẽ tiếp tục ở mức thấp. Điều này có thể gây sức ép lên các giao dịch chuyển nhượng, đồng thời khiến những doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực môi giới, xây dựng và các dịch vụ liên quan phải đối mặt với môi trường kinh doanh kém thuận lợi.

Tuy nhiên, dự báo doanh số thấp không đồng nghĩa với việc giá nhà chắc chắn giảm mạnh trên toàn nước Mỹ. Giá bất động sản còn chịu ảnh hưởng từ nguồn cung, tình hình việc làm, tốc độ tăng dân số và điều kiện kinh tế tại từng địa phương. Một thị trường có giao dịch thấp vẫn có thể duy trì giá nhà cao nếu số lượng bất động sản được đưa ra bán tiếp tục hạn chế.

Lãi suất thế chấp cao khiến chủ nhà ngại chuyển nơi ở

Một trong những yếu tố đáng chú ý trong phân tích của Goldman Sachs là hiệu ứng “khóa chặt” trên thị trường thế chấp, thường được gọi bằng thuật ngữ tiếng Anh là lock-in effect.

Theo số liệu được bài viết nguồn dẫn lại, hơn 95% người vay thế chấp tại Mỹ đang có lãi suất thấp hơn mặt bằng thị trường hiện tại. Khoảng 65% người vay có lãi suất thấp hơn ít nhất 2 điểm phần trăm so với mức lãi suất hiện hành.

Sự chênh lệch này tạo ra một trở ngại đáng kể đối với hoạt động chuyển nhượng nhà ở. Những người đã mua nhà trong giai đoạn lãi suất thấp có thể đang được hưởng khoản vay với chi phí tương đối dễ chịu. Nếu bán nhà để chuyển sang một bất động sản khác, họ có thể phải vay mới với lãi suất cao hơn nhiều.

Trong trường hợp đó, ngay cả khi tìm được căn nhà phù hợp, người mua vẫn có thể phải chấp nhận khoản thanh toán hàng tháng cao hơn đáng kể. Một số chủ nhà vì vậy lựa chọn ở lại nơi đang sinh sống thay vì chuyển nhà, khiến số lượng bất động sản được đưa ra thị trường giảm.

Hiệu ứng này có thể tác động đến cả người bán lẫn người mua. Chủ nhà ngại bán làm hạn chế nguồn cung nhà hiện có, trong khi người mua mới phải cạnh tranh để tìm được bất động sản phù hợp với khả năng tài chính. Khi giá nhà vẫn cao và lãi suất chưa giảm, hoạt động giao dịch có thể tiếp tục trầm lắng.

Điểm đáng chú ý là lãi suất thế chấp không chỉ ảnh hưởng đến những người lần đầu mua nhà. Nó còn tác động đến các gia đình muốn chuyển sang căn nhà lớn hơn, chuyển đến địa phương khác vì công việc hoặc tìm nơi ở phù hợp với nhu cầu mới.

Nếu lãi suất tiếp tục duy trì ở mức cao, thị trường có thể rơi vào tình trạng ít giao dịch kéo dài. Đây là một trong những lý do Goldman Sachs cho rằng nhu cầu nhà ở khó phục hồi đáng kể chỉ nhờ sự thay đổi của năm dương lịch.

Người trẻ Mỹ ngày càng khó thực hiện giấc mơ sở hữu nhà

Khả năng chi trả nhà ở đang trở thành vấn đề đặc biệt nghiêm trọng đối với thế hệ trẻ tại Mỹ. Giá bất động sản tăng nhanh hơn thu nhập khiến nhiều người phải trì hoãn kế hoạch mua căn nhà đầu tiên, tiếp tục thuê nhà hoặc tìm kiếm những lựa chọn nằm xa các trung tâm kinh tế lớn.

Theo một khảo sát gần đây của Trung tâm Nghiên cứu Pew được bài viết nguồn dẫn lại, khoảng 9 trong số 10 người trưởng thành dưới 40 tuổi cho rằng việc mua nhà ngày nay khó khăn hơn so với thời của cha mẹ họ.

Kết quả này phản ánh cảm nhận phổ biến về khoảng cách giữa thu nhập và chi phí sở hữu nhà. Đối với nhiều người trẻ, trở ngại không chỉ nằm ở giá mua ban đầu mà còn ở khoản tiền trả trước, lãi vay, thuế bất động sản, bảo hiểm, chi phí bảo trì và các khoản chi tiêu sinh hoạt khác.

Dữ liệu của Pew cho thấy từ năm 2019 đến năm 2024, giá trị nhà ở trung bình tại Mỹ sau khi điều chỉnh theo lạm phát đã tăng 30%. Trong cùng giai đoạn, thu nhập hộ gia đình trung bình đã điều chỉnh theo lạm phát đối với các hộ do người dưới 40 tuổi đứng đầu chỉ tăng 9%.

Khoảng cách giữa hai tốc độ tăng cho thấy giá nhà đã đi lên nhanh hơn đáng kể so với khả năng tạo thu nhập của nhóm hộ gia đình trẻ được khảo sát. Khi giá bất động sản tăng nhanh hơn thu nhập, người mua phải tiết kiệm lâu hơn để tích lũy khoản trả trước, hoặc chấp nhận vay nhiều hơn nếu đủ điều kiện tín dụng.

Tình trạng này có thể tạo ra những hệ quả rộng hơn đối với nền kinh tế. Khi một tỷ lệ lớn thu nhập phải dành cho tiền thuê nhà hoặc chi phí nhà ở, các hộ gia đình sẽ có ít dư địa hơn cho tiêu dùng, tiết kiệm và đầu tư vào những mục tiêu khác.

Về dài hạn, việc trì hoãn mua nhà cũng có thể ảnh hưởng đến quyết định lập gia đình, lựa chọn nơi làm việc và khả năng tích lũy tài sản. Tuy nhiên, mức độ tác động khác nhau tùy theo thu nhập, địa điểm sinh sống, điều kiện tín dụng và tình hình nguồn cung tại từng khu vực.

Giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập tạo ra khoảng cách ngày càng lớn

So sánh số liệu giai đoạn 2019–2024 cho thấy vấn đề khả năng chi trả không đơn thuần là cảm nhận của người mua. Mức tăng 30% của giá trị nhà ở trung bình sau điều chỉnh lạm phát, so với mức tăng 9% của thu nhập hộ gia đình trung bình ở nhóm dưới 40 tuổi, phản ánh sự mất cân đối đáng kể.

Điều này không có nghĩa mọi căn nhà tại Mỹ đều tăng giá 30%, hoặc mọi người trẻ đều có thu nhập tăng 9%. Đây là các số liệu tổng hợp cho những nhóm và chỉ tiêu được đề cập trong dữ liệu Pew, không đại diện cho mọi thị trường địa phương hay từng hộ gia đình.

Dù vậy, khoảng cách này giúp lý giải vì sao lãi suất thế chấp có ảnh hưởng lớn đến quyết định mua nhà. Khi giá bất động sản đã cao so với thu nhập, mỗi lần lãi suất tăng đều có thể làm giảm số tiền mà người mua đủ khả năng vay hoặc khiến khoản trả nợ hàng tháng vượt quá ngân sách.

Ví dụ, một người mua có thể đáp ứng điều kiện vay khi lãi suất ở mức thấp, nhưng phải thay đổi kế hoạch khi lãi suất tăng đáng kể. Họ có thể tìm căn nhà nhỏ hơn, chuyển đến khu vực xa trung tâm, tiếp tục thuê nhà hoặc chờ đợi điều kiện tài chính thuận lợi hơn.

Đối với thị trường, sự thận trọng của người mua có thể làm giảm số giao dịch, trong khi những người sở hữu nhà với khoản vay lãi suất thấp lại ít muốn bán. Hai xu hướng này có thể cùng tồn tại, khiến thị trường vừa thiếu những lựa chọn phù hợp vừa có thanh khoản thấp.

Mua nhà tại khu vực đang phục hồi: Một hướng đi thay thế

Trong bối cảnh nhà ở tại nhiều khu vực trở nên đắt đỏ, một số chuyên gia cho rằng người mua cần linh hoạt hơn nếu muốn hiện thực hóa mục tiêu sở hữu nhà.

Meredith Whitney, Giám đốc điều hành Meredith Whitney Advisory Group, cho biết một hướng đi đáng chú ý là đầu tư vào việc cải tạo những căn nhà tại các khu vực từng suy thoái hoặc chưa phát triển mạnh. Theo nhận định của bà trên chương trình Sozzi Unleashed, đây có thể là cách tiếp cận có chi phí thấp hơn so với việc mua nhà tại những khu vực đã phát triển và có giá cao.

Bà đề cập đến Detroit như một ví dụ về những khu vực từng gặp khó khăn nhưng sau đó ghi nhận hoạt động phục hồi kinh tế và đầu tư mới. Theo Whitney, một số khu vực tại đây đã thu hút đầu tư, trong khi giá nhà có thể thấp hơn đáng kể so với những khu vực phát triển hơn.

Cách tiếp cận này mở ra một lựa chọn cho người mua có ngân sách hạn chế. Thay vì chỉ tìm nhà tại những địa điểm có giá cao, người mua có thể xem xét các khu vực đang được cải thiện hạ tầng, thu hút doanh nghiệp hoặc có dấu hiệu phục hồi hoạt động kinh tế.

Tuy nhiên, mua nhà tại khu vực đang phục hồi không đồng nghĩa với việc chắc chắn thu được lợi nhuận hoặc giá bất động sản sẽ tăng. Người mua cần xem xét chất lượng công trình, chi phí sửa chữa, mức độ an toàn, khả năng tiếp cận việc làm, trường học, giao thông và dịch vụ thiết yếu.

Những căn nhà có giá thấp hơn cũng có thể đi kèm chi phí cải tạo lớn hoặc rủi ro về thanh khoản. Nếu khu vực không phục hồi như kỳ vọng, chủ sở hữu có thể gặp khó khăn khi bán lại hoặc cho thuê. Do đó, tổng chi phí sở hữu cần được tính toán đầy đủ thay vì chỉ so sánh giá mua ban đầu.

Cải tạo nhà cũ có thể giúp giảm chi phí sở hữu

Theo Whitney, việc cải tạo những ngôi nhà tại các khu vực xuống cấp là một trong những hướng đi đang được chú ý trong bối cảnh khả năng chi trả nhà ở trở thành vấn đề lớn. Bà cũng liên hệ xu hướng này với các nỗ lực chính sách về nhà ở được đề cập trong bài viết nguồn.

Về mặt thực tế, mua nhà cũ và cải tạo có thể giúp người mua tiếp cận bất động sản với giá ban đầu thấp hơn so với một căn nhà mới tại khu vực phát triển. Tuy nhiên, lợi thế này chỉ rõ ràng khi chi phí sửa chữa, thời gian hoàn thiện và các rủi ro kỹ thuật được đánh giá chính xác.

Người mua cần kiểm tra kết cấu, mái, hệ thống điện nước, hệ thống sưởi và làm mát, cũng như các vấn đề có thể phát sinh sau khi tiếp nhận nhà. Những hạng mục sửa chữa lớn có thể khiến tổng chi phí vượt xa dự toán ban đầu.

Ngoài ra, cần đánh giá liệu khu vực có thật sự được hưởng lợi từ đầu tư kinh tế hay không. Việc một doanh nghiệp công bố dự án hoặc một địa phương đưa ra kế hoạch phát triển chưa đủ để bảo đảm hoạt động kinh tế sẽ tăng trưởng bền vững.

Nếu được lựa chọn và quản lý cẩn thận, nhà cũ tại những khu vực có nền tảng kinh tế cải thiện có thể là phương án đáng cân nhắc cho người mua không đủ khả năng tiếp cận các khu vực đắt đỏ. Tuy nhiên, đây là giải pháp đòi hỏi nghiên cứu kỹ lưỡng, không phải lựa chọn phù hợp với mọi hộ gia đình.

Thị trường nhà ở Mỹ ảnh hưởng thế nào đến nền kinh tế?

Nhà ở là một lĩnh vực có liên hệ rộng với nền kinh tế Mỹ. Hoạt động mua bán và xây dựng bất động sản tạo nhu cầu cho nhiều ngành, từ xây dựng, vật liệu, nội thất đến môi giới, ngân hàng và dịch vụ tài chính.

Khi giao dịch giảm, doanh thu của một số doanh nghiệp liên quan có thể chịu áp lực. Nếu chủ đầu tư giảm số dự án mới do nhu cầu yếu, hoạt động xây dựng và nhu cầu lao động cũng có thể bị ảnh hưởng.

Ở cấp độ hộ gia đình, chi phí nhà ở cao làm giảm phần thu nhập còn lại cho các hoạt động tiêu dùng khác. Nếu người mua phải dành tỷ lệ lớn thu nhập để trả nợ hoặc thuê nhà, họ có thể hạn chế chi tiêu cho hàng hóa và dịch vụ.

Tuy nhiên, không thể chỉ dựa vào dự báo doanh số nhà ở để kết luận toàn bộ nền kinh tế Mỹ sẽ suy yếu hoặc rơi vào suy thoái. Các yếu tố như việc làm, tiền lương, tiêu dùng, đầu tư doanh nghiệp và chính sách tiền tệ vẫn cần được đánh giá đồng thời.

Triển vọng thị trường nhà ở trong năm 2027 sẽ phụ thuộc vào việc lãi suất thế chấp có hạ nhiệt hay không, thu nhập có bắt kịp giá nhà hay không và nguồn cung có được cải thiện tại những khu vực có nhu cầu cao hay không.

Những yếu tố cần theo dõi trong năm 2027

Để đánh giá liệu thị trường nhà ở Mỹ có thoát khỏi trạng thái ảm đạm hay không, cần theo dõi một số chỉ báo quan trọng.

Thứ nhất là lãi suất thế chấp kỳ hạn dài. Nếu chi phí vay giảm, khả năng chi trả của người mua có thể cải thiện và một số chủ nhà có thể cân nhắc chuyển nơi ở.

Thứ hai là diễn biến giá nhà so với thu nhập. Nếu thu nhập tăng nhanh hơn giá nhà trong thời gian đủ dài, khoảng cách về khả năng chi trả có thể dần thu hẹp. Ngược lại, giá nhà tiếp tục tăng nhanh sẽ khiến người mua mới gặp thêm khó khăn.

Thứ ba là nguồn cung nhà ở. Việc có thêm những căn nhà phù hợp với ngân sách và nhu cầu của người mua có thể giúp cải thiện khả năng tiếp cận thị trường. Tuy nhiên, nguồn cung tăng cần đi cùng vị trí phù hợp, chất lượng và mức giá mà các hộ gia đình có thể đáp ứng.

Cuối cùng là tình hình kinh tế tại từng địa phương. Những khu vực có việc làm tăng, hạ tầng được cải thiện và doanh nghiệp mở rộng hoạt động có thể mang đến cơ hội khác biệt so với các thị trường đang suy yếu. Dù vậy, người mua vẫn cần đánh giá từng bất động sản dựa trên điều kiện cụ thể.

Kết luận: Năm 2027 chưa chắc mang lại bước ngoặt cho thị trường nhà ở Mỹ

Cảnh báo của Goldman Sachs cho thấy những trở ngại trên thị trường nhà ở Mỹ có thể kéo dài sang năm 2027. Doanh số nhà hiện có được dự báo ở mức 3,9 triệu căn, thấp hơn khoảng 26% so với năm 2019, trong khi lãi suất thế chấp cao tiếp tục gây áp lực lên khả năng chi trả và động lực chuyển nhà.

Người trẻ là một trong những nhóm chịu tác động rõ rệt khi giá trị nhà ở tăng nhanh hơn thu nhập. Dữ liệu Pew được trích dẫn cho thấy giá trị nhà ở trung bình sau điều chỉnh lạm phát tăng 30% từ năm 2019 đến năm 2024, trong khi thu nhập hộ gia đình trung bình của nhóm do người dưới 40 tuổi đứng đầu chỉ tăng 9%.

Trong bối cảnh đó, việc tìm kiếm nhà tại khu vực đang phục hồi hoặc cân nhắc cải tạo nhà cũ có thể mở ra lựa chọn thay thế cho một số người mua. Tuy nhiên, những phương án này cần được đánh giá kỹ về chi phí, chất lượng bất động sản và triển vọng kinh tế địa phương.

Thị trường nhà ở Mỹ sẽ phục hồi nhanh hay tiếp tục trầm lắng vẫn phụ thuộc vào nhiều yếu tố, đặc biệt là lãi suất, thu nhập, giá nhà và nguồn cung. Việc theo dõi đồng thời các chỉ số này sẽ giúp người mua và giới quan sát hiểu rõ hơn về triển vọng của thị trường trong năm 2027.

Thông tin phục vụ mục đích tham khảo, không phải khuyến nghị đầu tư.

Nguồn: . Goldman Sachs

Câu hỏi về bất động sản mỹ dự báo cho 2027

1. Goldman Sachs dự báo doanh số nhà hiện có tại Mỹ năm 2027 là bao nhiêu?

Goldman Sachs dự báo doanh số nhà hiện có đạt khoảng 3,9 triệu căn trong năm 2027, thấp hơn mức ước tính 4 triệu căn cho năm 2026 và thấp hơn khoảng 26% so với năm 2019.

2. Vì sao thị trường nhà ở Mỹ có thể tiếp tục ảm đạm?

Các nguyên nhân chính gồm lãi suất thế chấp cao, giá nhà vượt quá khả năng tài chính của nhiều hộ gia đình và hiệu ứng “khóa chặt” khiến chủ nhà ngại chuyển sang khoản vay mới có lãi suất cao hơn.

3. Người trẻ Mỹ đang gặp khó khăn gì khi mua nhà?

Giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập khiến người trẻ khó tích lũy khoản trả trước và đáp ứng chi phí vay. Theo số liệu Pew được bài viết nguồn dẫn lại, giá trị nhà ở trung bình sau điều chỉnh lạm phát tăng 30% từ năm 2019 đến năm 2024, trong khi thu nhập hộ gia đình trung bình của nhóm dưới 40 tuổi chỉ tăng 9%.

4. Hiệu ứng “khóa chặt” trong thị trường thế chấp là gì?

Đây là tình trạng chủ nhà ngại bán hoặc chuyển nhà vì khoản vay mới có thể có lãi suất cao hơn nhiều so với khoản vay hiện tại. Điều này có thể làm giảm nguồn cung nhà bán lại và hạn chế giao dịch.

5. Mua nhà cũ tại khu vực đang phục hồi có phải là giải pháp tốt?

Đây có thể là một lựa chọn đối với người mua có ngân sách hạn chế, nhưng không bảo đảm hiệu quả tài chính. Người mua cần tính cả chi phí sửa chữa, chất lượng công trình, hạ tầng, việc làm và khả năng bán lại.

6. Những yếu tố nào quyết định triển vọng thị trường nhà ở Mỹ năm 2027?

Các yếu tố quan trọng gồm lãi suất thế chấp, tốc độ tăng thu nhập, diễn biến giá nhà, nguồn cung bất động sản và tình hình kinh tế tại từng địa phương.