Giải mã “sổ hồng chung”: Khái niệm, quy định pháp luật và rủi ro tiềm ẩn người mua nhà cần biết

Giải mã khái niệm “sổ hồng chung” và những rủi ro tiềm ẩn

Trong bối cảnh giá bất động sản liên tục leo thang, nhiều người mua nhà – đặc biệt là người mua lần đầu – bị thu hút bởi những căn hộ, nhà ở có mức giá “mềm” hơn thị trường. Một trong những lý do khiến giá thấp bất thường chính là tài sản được cấp “sổ hồng chung”. Tuy nhiên, đằng sau lợi thế về giá là hàng loạt rủi ro pháp lý và tranh chấp tiềm ẩn mà không phải ai cũng lường trước được.

Vậy “sổ hồng chung” là gì, có hợp pháp không và người mua có thể đối mặt với những nguy cơ nào?

“Sổ hồng chung” là gì?

Trong thực tế, pháp luật không có khái niệm chính thức “sổ hồng chung”. Đây là thuật ngữ dân gian dùng để chỉ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất được cấp chung cho nhiều người.

Nói cách khác, nhiều cá nhân cùng đứng tên trên một giấy chứng nhận, cùng có quyền sở hữu đối với một thửa đất hoặc một căn nhà. Việc sở hữu chung này có thể phát sinh từ:

• Đồng mua nhà, mua đất
• Thừa kế chung
• Chia tách nhà đất nhưng chưa đủ điều kiện cấp sổ riêng
• Chủ đầu tư bán từng phần nhà đất khi chưa hoàn tất thủ tục pháp lý

Các hình thức sổ hồng chung phổ biến

Trên thị trường hiện nay, “sổ hồng chung” thường xuất hiện dưới một số dạng chính:

1. Sổ hồng chung theo thửa đất

Nhiều căn nhà được xây dựng trên cùng một thửa đất, nhưng chỉ có một giấy chứng nhận chung, trong đó ghi tên tất cả các chủ sở hữu.

2. Sổ hồng chung theo căn nhà

Một căn nhà lớn được chia thành nhiều phần để bán cho nhiều người, mỗi người sở hữu một phần diện tích nhưng không có sổ riêng.

3. Sổ hồng chung do chưa tách thửa

Nhà đất đủ điều kiện sử dụng nhưng chưa đủ điều kiện tách thửa theo quy định địa phương, buộc các bên phải dùng sổ chung.

Vì sao sổ hồng chung có giá rẻ?

Lý do lớn nhất khiến bất động sản có sổ hồng chung rẻ hơn thị trường là vì:

• Thanh khoản thấp
• Khó mua bán, chuyển nhượng
• Rủi ro pháp lý cao
• Không thể hoặc rất khó thế chấp vay ngân hàng

Chính yếu tố “rẻ hơn” này khiến nhiều người mua chấp nhận rủi ro mà không đánh giá đầy đủ hậu quả lâu dài.

Những rủi ro tiềm ẩn khi mua nhà sổ hồng chung

1. Khó khăn khi mua bán, sang nhượng

Khi muốn bán lại, người sở hữu phải có sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu khác. Chỉ cần một người không đồng ý, giao dịch có thể bị đình trệ vô thời hạn.

2. Gần như không thể thế chấp ngân hàng

Hầu hết các ngân hàng từ chối cho vay đối với tài sản sổ hồng chung do khó xử lý khi phát sinh nợ xấu. Điều này làm hạn chế khả năng huy động vốn của người sở hữu.

3. Nguy cơ tranh chấp pháp lý kéo dài

Tranh chấp thường phát sinh liên quan đến:

• Quyền sử dụng lối đi chung
• Phần diện tích sở hữu thực tế
• Việc sửa chữa, xây dựng, cải tạo nhà ở
• Phân chia giá trị khi một bên muốn bán

Những tranh chấp này có thể kéo dài nhiều năm và rất khó giải quyết dứt điểm.

4. Rủi ro khi đồng sở hữu gặp vấn đề pháp lý

Nếu một trong các đồng sở hữu bị kê biên tài sản, vướng nợ xấu, tranh chấp thừa kế hoặc bị khởi kiện, toàn bộ tài sản chung có thể bị ảnh hưởng.

5. Khả năng tách sổ riêng không chắc chắn

Nhiều người mua được “hứa hẹn” rằng sau này sẽ tách sổ riêng. Tuy nhiên, việc tách sổ phụ thuộc vào:

• Quy định diện tích tối thiểu của địa phương
• Quy hoạch đất đai
• Hạ tầng kỹ thuật
• Thời điểm pháp luật thay đổi

Không có gì đảm bảo lời hứa này sẽ trở thành hiện thực.

Pháp luật Việt Nam nói gì về sở hữu chung?

Theo Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai, sở hữu chung là hợp pháp nếu được ghi nhận rõ trong giấy chứng nhận. Tuy nhiên, pháp luật không bảo vệ người mua khỏi rủi ro thương mại, nếu người mua đã tự nguyện tham gia giao dịch và chấp nhận hình thức sở hữu chung.

Nói cách khác, sổ hồng chung không trái luật, nhưng rủi ro thuộc về người mua.

Khi nào nên – và không nên – mua sổ hồng chung?

Có thể cân nhắc nếu:

• Mua để ở lâu dài, không có nhu cầu vay vốn
• Các đồng sở hữu có quan hệ gia đình, thân thiết
• Có văn bản thỏa thuận phân chia quyền sử dụng rõ ràng

Không nên mua nếu:

• Xác định đầu tư, lướt sóng
• Cần thế chấp vay ngân hàng
• Không rõ tình trạng pháp lý của các đồng sở hữu khác