Thị trường bất động sản Tokyo đang xuất hiện dấu hiệu điều chỉnh đáng chú ý khi giá căn hộ chung cư đã qua sử dụng giảm lần đầu tiên sau hơn hai năm. Theo dữ liệu mới từ công ty nghiên cứu bất động sản Tokyo Kantei, mức giá trung bình tại Tokyo trong tháng 8 đã giảm 0,2% so với tháng trước, xuống còn 112,74 triệu yên, tương đương khoảng 714.000 USD.
Đây là lần đầu tiên giá căn hộ cũ tại Tokyo giảm theo tháng sau 28 tháng liên tiếp. Đáng chú ý, xu hướng giảm trước đó đã xuất hiện tại các khu vực trung tâm có giá cao, nhưng hiện đang bắt đầu lan rộng sang phạm vi lớn hơn của thủ đô Nhật Bản.
Diễn biến này cho thấy thị trường căn hộ Tokyo đang bước vào một giai đoạn khác, khi mức giá cao kỷ lục kết hợp với chi phí vay mua nhà tăng khiến người mua thực tế phải cân nhắc kỹ hơn trước khi xuống tiền.
Giá căn hộ Tokyo giảm sau hơn hai năm tăng
Theo báo cáo của Tokyo Kantei công bố ngày 24/9, giá căn hộ chung cư đã qua sử dụng tại Tokyo trong tháng 8 giảm 0,2% so với tháng 7, còn 112,74 triệu yên cho căn hộ quy đổi diện tích 70 m².
Mức giảm 0,2% không lớn nếu xét riêng trong một tháng, nhưng có ý nghĩa đáng chú ý bởi đây là lần giảm đầu tiên sau 28 tháng. Trong thời gian trước đó, giá nhà tại Tokyo liên tục tăng nhờ nhu cầu mạnh, nguồn cung phù hợp hạn chế và dòng tiền đầu tư đổ vào thị trường.
Đáng chú ý hơn, mức điều chỉnh không chỉ xuất hiện ở một số khu vực riêng lẻ.
Tại 6 quận trung tâm Tokyo, nơi tập trung nhiều khu vực có giá bất động sản cao như Chiyoda, Chuo, Minato, Shinjuku, Bunkyo và Shibuya, giá căn hộ cũ giảm 0,7% so với tháng trước. Đây cũng là tháng thứ tư liên tiếp giá tại nhóm khu vực này đi xuống.
Theo số liệu được công bố, giá bình quân tại 6 quận trung tâm đạt khoảng 180,68 triệu yên cho căn hộ quy đổi 70 m².
Trong khi đó, giá căn hộ cũ tại toàn bộ 23 quận Tokyo cũng giảm 0,4% trong tháng 8, xuống khoảng 126,77 triệu yên. Đây là tháng giảm thứ ba liên tiếp của khu vực 23 quận.
Như vậy, xu hướng điều chỉnh đang diễn ra theo hướng từ những khu vực đắt đỏ nhất lan dần sang phạm vi rộng hơn của thị trường.
Lãi suất thế chấp trở thành yếu tố quan trọng
Một trong những nguyên nhân được chú ý là chi phí vay mua nhà tại Nhật Bản đang tăng.
Ngân hàng Trung ương Nhật Bản đã chuyển sang chính sách tiền tệ thắt chặt hơn so với giai đoạn lãi suất cực thấp trước đây. Khi lãi suất tăng, chi phí của các khoản vay thế chấp cũng chịu áp lực, đặc biệt đối với những người mua nhà cần sử dụng đòn bẩy tài chính lớn.
Điều này có thể tạo ra tác động kép đối với thị trường.
Thứ nhất, cùng một căn hộ, người mua phải trả chi phí tài chính cao hơn nếu vay ngân hàng.
Thứ hai, khi khoản thanh toán hàng tháng tăng, ngân sách dành cho giá trị căn hộ có thể bị thu hẹp. Người mua có thể chuyển sang những căn hộ có giá thấp hơn, trì hoãn quyết định mua hoặc yêu cầu người bán điều chỉnh giá.
Đối với Tokyo, vấn đề này càng đáng chú ý bởi mặt bằng giá nhà đã tăng mạnh trong nhiều năm. Khi giá căn hộ lên mức rất cao, ngay cả một thay đổi tương đối nhỏ của lãi suất cũng có thể ảnh hưởng đáng kể đến khả năng chi trả của hộ gia đình.
Nói cách khác, áp lực hiện tại không đơn thuần đến từ việc lãi suất tăng mà còn đến từ việc giá bất động sản đã tăng quá xa so với khả năng tài chính của một bộ phận người mua.
Nhà đầu tư và người mua ở thực đang đối mặt với những bài toán khác nhau
Thị trường căn hộ Tokyo trong những năm qua nhận được sự quan tâm từ cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư trong nước và quốc tế.
Với nhà đầu tư, kỳ vọng giá tiếp tục tăng có thể là động lực quan trọng để chấp nhận mức giá cao. Tuy nhiên, khi giá tăng nhanh hơn thu nhập và chi phí vay tăng, triển vọng lợi nhuận từ việc tiếp tục mua ở mức giá cao trở nên khó tính toán hơn.
Trong khi đó, người mua để ở thường quan tâm nhiều hơn đến khả năng trả nợ hàng tháng.
Đây là lý do lãi suất thế chấp có thể tác động trực tiếp đến nhu cầu thực tế trên thị trường.
Nếu một hộ gia đình trước đây có thể chấp nhận một căn hộ 100 triệu yên nhờ lãi suất thấp, việc chi phí vay tăng có thể khiến họ chuyển sang căn hộ rẻ hơn hoặc tiếp tục thuê nhà.
Sự thay đổi trong hành vi của nhóm người mua ở thực có thể khiến những căn hộ được chào bán ở mức giá quá cao mất nhiều thời gian hơn để tìm được người mua.
Khi thời gian rao bán kéo dài, chủ sở hữu có thể phải điều chỉnh giá để tăng khả năng giao dịch.
Cơ quan quản lý Nhật Bản cũng theo dõi rủi ro tín dụng bất động sản
Bên cạnh biến động giá, hoạt động cho vay bất động sản cũng đang được các cơ quan quản lý Nhật Bản quan tâm.
Cơ quan Dịch vụ Tài chính Nhật Bản (FSA) cho biết trong báo cáo giám sát các tổ chức tài chính công bố tháng 7/2026 rằng cơ quan này theo dõi xu hướng các khoản vay liên quan đến bất động sản trong bối cảnh giá bất động sản tăng trong những năm gần đây.
Việc giám sát tín dụng bất động sản có ý nghĩa quan trọng khi giá nhà tăng nhanh.
Nếu ngân hàng tiếp tục mở rộng tín dụng trong lúc giá tài sản tăng mạnh, rủi ro có thể gia tăng nếu thị trường đảo chiều. Ngược lại, việc kiểm soát quá chặt tín dụng có thể làm giảm sức mua và khiến thị trường điều chỉnh nhanh hơn.
Vì vậy, chính sách tiền tệ, tín dụng và giá bất động sản đang có mối quan hệ ngày càng chặt chẽ tại Tokyo.
Điều đáng chú ý: giá giảm nhưng vẫn cao hơn đáng kể so với một năm trước
Việc giá căn hộ Tokyo giảm trong tháng 8 không đồng nghĩa thị trường đã bước vào một chu kỳ giảm sâu trên diện rộng.
Dữ liệu cho thấy giá căn hộ cũ tại Tokyo vẫn cao hơn đáng kể so với cùng kỳ năm trước. Theo số liệu được TBS NEWS DIG dẫn từ Tokyo Kantei, giá trung bình tại Tokyo trong tháng 8 vẫn tăng 24,1% so với một năm trước, trong khi 6 quận trung tâm tăng 6,1% và toàn bộ 23 quận tăng 18,2%.
Điều này cho thấy cần phân biệt giữa điều chỉnh theo tháng và xu hướng giảm giá dài hạn.
Một tháng giảm 0,2% chưa đủ để kết luận thị trường Tokyo bước vào chu kỳ giảm kéo dài. Tuy nhiên, việc giá giảm sau 28 tháng tăng liên tục, cộng với việc 6 quận trung tâm đã giảm trong 4 tháng liên tiếp, cho thấy cán cân cung cầu đang thay đổi.
Đây có thể là dấu hiệu cho thấy người mua ngày càng nhạy cảm với giá và chi phí tài chính.
Trung tâm Tokyo có thể tiếp tục điều chỉnh
Masayuki Takahashi, nhà nghiên cứu chính cấp cao tại Tokyo Kantei, nhận định quá trình điều chỉnh giá tại khu vực trung tâm Tokyo có thể tiếp tục đến cuối năm. Theo ông, những biến động tương tự cũng có thể xuất hiện tại các khu vực lân cận.
Điểm đáng chú ý là thị trường không nhất thiết giảm đồng loạt.
Các căn hộ có vị trí thuận tiện, gần ga tàu, chất lượng xây dựng tốt hoặc có nguồn cung hạn chế có thể tiếp tục duy trì mức giá cao. Ngược lại, những căn hộ có giá chào bán vượt xa khả năng chi trả của người mua có thể chịu áp lực điều chỉnh lớn hơn.
Điều này có thể dẫn tới sự phân hóa rõ hơn trên thị trường Tokyo.
Thay vì tăng giá đồng loạt như trong giai đoạn trước, giá bất động sản có thể phụ thuộc nhiều hơn vào vị trí, chất lượng tài sản, tuổi công trình, khả năng tiếp cận giao thông và mức giá ban đầu.
Giá căn hộ Tokyo giảm có ảnh hưởng đến thị trường Nhật Bản?
Không nên nhìn diễn biến Tokyo như đại diện hoàn toàn cho toàn bộ thị trường bất động sản Nhật Bản.
Dữ liệu tháng 8 cho thấy trong khi Tokyo và các khu vực trung tâm có dấu hiệu điều chỉnh, thị trường vùng thủ đô rộng hơn vẫn có những khu vực duy trì sức mạnh.
Theo số liệu được Kyodo dẫn lại, giá căn hộ cũ tại khu vực thủ đô Tokyo mở rộng gồm Tokyo, Kanagawa, Saitama và Chiba tăng 0,8% trong tháng 8, đạt khoảng 76,06 triệu yên và ghi nhận tháng tăng thứ 25 liên tiếp.
Điều này cho thấy người mua có thể đang dịch chuyển khỏi những khu vực quá đắt đỏ sang các khu vực có mức giá dễ tiếp cận hơn.
Nếu xu hướng này tiếp tục, thị trường bất động sản vùng Tokyo có thể xuất hiện sự phân hóa mạnh giữa khu vực trung tâm và vùng ngoại vi.
Người mua nhà cần lưu ý gì khi giá bắt đầu điều chỉnh?
Đối với người có nhu cầu mua căn hộ tại Tokyo, việc giá giảm trong một tháng không nên được xem là tín hiệu duy nhất để quyết định giao dịch.
Quan trọng hơn là theo dõi đồng thời một số yếu tố:
- Lãi suất vay mua nhà và xu hướng chính sách tiền tệ của Nhật Bản.
- Mức giá căn hộ theo từng quận và từng tuyến giao thông.
- Số lượng căn hộ được đưa ra thị trường.
- Thời gian trung bình để một căn hộ tìm được người mua.
- Chênh lệch giữa giá chào bán và giá giao dịch thực tế.
- Thu nhập và khả năng trả nợ của hộ gia đình.
- Xu hướng dân số và nhu cầu thuê nhà tại từng khu vực.
Nếu lãi suất tiếp tục tăng trong khi giá nhà vẫn ở mức cao, áp lực lên nhóm người mua sử dụng vốn vay có thể gia tăng.
Ngược lại, nếu nguồn cung hạn chế và nhu cầu ở thực vẫn duy trì, giá tại những khu vực có vị trí tốt có thể không giảm mạnh dù toàn thị trường điều chỉnh.
Thị trường Tokyo đang chuyển từ tăng giá đồng loạt sang phân hóa
Việc giá căn hộ cũ tại Tokyo giảm lần đầu sau 28 tháng là một dấu mốc đáng chú ý đối với thị trường bất động sản Nhật Bản.
Mức giảm 0,2% chưa phải là một biến động quá lớn, nhưng thời điểm xuất hiện của nó đáng quan tâm. Giá đã bắt đầu giảm tại các khu vực trung tâm đắt đỏ, 6 quận trung tâm giảm tháng thứ tư liên tiếp và giá tại 23 quận cũng giảm ba tháng liên tiếp.
Trong khi đó, chi phí vay mua nhà tăng khiến người mua ở thực phải thận trọng hơn. Cơ quan quản lý tài chính Nhật Bản cũng đang theo dõi diễn biến tín dụng bất động sản, trong bối cảnh giá nhà tại Tokyo đã tăng mạnh trong những năm qua.
Những yếu tố này cho thấy thị trường đang bước sang giai đoạn mà khả năng tăng giá có thể phụ thuộc nhiều hơn vào từng phân khúc thay vì diễn ra trên diện rộng.
Trong những tháng cuối năm, diễn biến lãi suất thế chấp, chính sách tín dụng và lượng căn hộ được đưa ra thị trường sẽ là những yếu tố quan trọng cần theo dõi. Nếu áp lực chi phí vay tiếp tục tăng, quá trình điều chỉnh có thể tiếp tục tập trung trước hết tại các khu vực có giá cao.
Câu hỏi về giá căn hộ cũ tại Tokyo
Giá căn hộ cũ tại Tokyo giảm bao nhiêu trong tháng 8/2026?
Giá trung bình giảm 0,2% so với tháng trước, xuống khoảng 112,74 triệu yên cho căn hộ quy đổi 70 m². Đây là lần giảm đầu tiên sau 28 tháng.
Khu vực nào tại Tokyo giảm giá mạnh hơn?
6 quận trung tâm Tokyo giảm 0,7% trong tháng 8 và đã giảm trong 4 tháng liên tiếp. Giá bình quân tại nhóm này khoảng 180,68 triệu yên cho căn hộ quy đổi 70 m².
Vì sao giá căn hộ Tokyo bắt đầu giảm?
Một nguyên nhân quan trọng là chi phí vay mua nhà tăng khi lãi suất tại Nhật Bản thay đổi. Giá bất động sản cao cũng khiến khả năng chi trả của người mua bị hạn chế, qua đó gây áp lực lên nhu cầu.
Giá căn hộ Tokyo có đang bước vào chu kỳ giảm dài hạn?
Chưa thể kết luận chỉ từ số liệu một tháng. Giá đã giảm theo tháng nhưng vẫn cao hơn đáng kể so với cùng kỳ năm trước. Việc 6 quận trung tâm giảm liên tiếp trong 4 tháng cho thấy quá trình điều chỉnh đang diễn ra, nhưng mức độ và thời gian kéo dài vẫn phụ thuộc vào lãi suất, tín dụng, nguồn cung và nhu cầu.
Người mua có nên chờ giá giảm thêm?
Quyết định mua nhà phụ thuộc vào mục đích sử dụng, khả năng tài chính, lãi suất vay và từng khu vực. Người mua nên xem xét giá giao dịch thực tế thay vì chỉ dựa vào giá chào bán hoặc biến động trung bình của toàn Tokyo.
Cập nhật nhanh các diễn biến về giá nhà, thị trường căn hộ, đất nền, quy hoạch và chính sách bất động sản trong nước và quốc tế tại https://diemtinnhanh.com
