Thị trường bất động sản Hàn Quốc đang đứng trước một nghịch lý đáng chú ý: chính sách kiềm chế thị trường và việc lãi suất được nâng lên chưa thể làm suy giảm đáng kể kỳ vọng giá nhà của người tiêu dùng.
Theo kết quả Khảo sát xu hướng tiêu dùng tháng 9/2026 do Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc (BOK) công bố ngày 23/9, chỉ số triển vọng giá nhà ở đạt 125 điểm, không thay đổi so với tháng trước và tiếp tục duy trì ở mức cao. Đây là tháng thứ sáu liên tiếp chỉ số này nằm trên ngưỡng 100, cho thấy số người kỳ vọng giá nhà tăng vẫn nhiều hơn số người dự báo giá giảm.
Đáng chú ý, mức 125 cũng cao hơn đáng kể so với mức trung bình dài hạn 107. Điều này cho thấy tâm lý về giá nhà tại Hàn Quốc hiện không chỉ ở trạng thái tích cực theo tiêu chuẩn của chỉ số mà còn cao hơn đáng kể so với xu hướng lịch sử.
Tâm lý kỳ vọng giá nhà tại Hàn Quốc vẫn ở mức cao
Chỉ số triển vọng giá nhà ở (Housing Price Outlook CSI) là một trong những chỉ số được theo dõi để đánh giá kỳ vọng của người tiêu dùng về diễn biến giá nhà trong tương lai.
Về nguyên tắc, khi chỉ số trên 100, số người dự đoán giá nhà sẽ tăng trong một năm tới nhiều hơn số người dự đoán giá giảm. Khi chỉ số dưới 100, cán cân kỳ vọng chuyển theo hướng ngược lại.
Trong tháng 9/2026, chỉ số này đạt 125, ngang với tháng 8. Trước đó, chỉ số đã tăng mạnh trong những tháng đầu năm, từ 96 vào tháng 3 lên 104 vào tháng 4, 112 vào tháng 5, 120 vào tháng 6 và 127 vào tháng 7. Sau khi giảm nhẹ xuống 125 trong tháng 8, chỉ số tiếp tục duy trì ở mức này trong tháng 9.
Theo BOK, kỳ vọng giá nhà vẫn được hỗ trợ bởi đà tăng mạnh của giá căn hộ tại khu vực Seoul và vùng thủ đô. Ở chiều ngược lại, các biện pháp chính sách bất động sản và việc lãi suất tăng là những yếu tố tạo áp lực theo hướng giảm kỳ vọng.
Tuy nhiên, trong tháng 9, các yếu tố hỗ trợ dường như vẫn đủ mạnh để giữ chỉ số ở mức cao.
Ông Park Yong-min, trưởng nhóm Khảo sát tâm lý kinh tế của BOK, đánh giá chỉ số 125 vẫn ở mức cao và cao hơn đáng kể mức trung bình dài hạn 107.
CCSI tháng 9 tăng trở lại sau khi giảm trong tháng 8
Một diễn biến đáng chú ý khác là tâm lý tiêu dùng tổng thể của người Hàn Quốc đã phục hồi.
Theo BOK, Chỉ số tâm lý người tiêu dùng tổng hợp (CCSI) tháng 9/2026 đạt 106,6 điểm, tăng 2,1 điểm so với tháng 8. Như vậy, chỉ số đã phục hồi sau khi giảm trong tháng trước.
Trong nội dung gốc, mức 104,5 được đề cập là CCSI tháng trước. Đây thực chất là số liệu tháng 8; sang tháng 9, CCSI đã tăng lên 106,6.
CCSI được xây dựng từ sáu chỉ số thành phần chính trong khảo sát xu hướng tiêu dùng, phản ánh nhận thức của người dân về tình hình kinh tế hiện tại và triển vọng trong tương lai.
Mức CCSI trên 100 thường được hiểu là tâm lý người tiêu dùng tích cực hơn mức trung bình dài hạn. Việc chỉ số tăng trong tháng 9 cho thấy nhận thức của hộ gia đình về điều kiện kinh tế đã cải thiện.
BOK cho rằng sự phục hồi này liên quan đến kỳ vọng thu nhập được cải thiện, diễn biến tích cực của nền kinh tế thực và mức độ biến động trên thị trường chứng khoán trong nước giảm xuống.
Thu nhập hộ gia đình được kỳ vọng cải thiện
Một trong những yếu tố hỗ trợ tâm lý tiêu dùng là triển vọng thu nhập.
Chỉ số triển vọng thu nhập hộ gia đình trong sáu tháng tới tăng 2 điểm lên 102 trong tháng 9. Điều này cho thấy kỳ vọng về khả năng cải thiện thu nhập đang tích cực hơn so với tháng trước.
Một số chỉ số liên quan cũng cải thiện. Chỉ số triển vọng mức sống tăng 1 điểm lên 98, trong khi chỉ số đánh giá tình hình kinh tế hiện tại tăng 4 điểm lên 83. Chỉ số triển vọng kinh tế trong tương lai cũng tăng 1 điểm lên 90.
Những số liệu này rất đáng chú ý đối với thị trường bất động sản.
Giá nhà không chỉ phụ thuộc vào nguồn cung và chính sách tín dụng mà còn phụ thuộc vào khả năng tài chính cũng như kỳ vọng của người mua. Khi người dân tin rằng thu nhập có thể cải thiện, họ có thể chấp nhận mức giá nhà cao hơn hoặc tiếp tục duy trì kế hoạch mua nhà.
Đây có thể là một phần lý giải vì sao kỳ vọng giá nhà vẫn cao dù chi phí vay vốn tăng.
Lãi suất tăng nhưng kỳ vọng giá nhà chưa giảm mạnh
Thị trường bất động sản Hàn Quốc hiện chịu tác động từ một yếu tố tưởng như trái chiều với xu hướng tăng giá nhà: lãi suất.
Theo báo cáo chính sách tiền tệ tháng 9 của BOK, ngân hàng trung ương đã nâng lãi suất cơ bản hai lần liên tiếp, từ 2,50% lên 3,00%. BOK đồng thời cho biết lạm phát được dự báo duy trì trên mức mục tiêu trong một khoảng thời gian, trong khi giá nhà tại khu vực thủ đô Seoul và tốc độ tăng dư nợ hộ gia đình đang tăng tốc.
Trong khảo sát tháng 9, chỉ số triển vọng mức lãi suất đạt 128, tăng 3 điểm so với tháng trước. Đây là mức cao nhất kể từ tháng 10/2023.
Chỉ số này không phải là dự báo chính thức về mức lãi suất trong tương lai, mà phản ánh nhận thức của người tiêu dùng về xu hướng lãi suất.
Khi chỉ số tăng lên 128, nhiều người được hỏi kỳ vọng mặt bằng lãi suất trong sáu tháng tới sẽ cao hơn hiện tại.
Điều này tạo ra một nghịch lý: người mua nhà kỳ vọng giá bất động sản tăng trong khi đồng thời nhận thức rằng lãi suất có thể tiếp tục ở mức cao.
Vì sao người Hàn Quốc vẫn kỳ vọng giá nhà tăng?
Có nhiều yếu tố có thể giải thích cho tâm lý này.
Giá nhà Seoul và vùng thủ đô vẫn tăng
Yếu tố đầu tiên là diễn biến thực tế của thị trường.
BOK cho biết đà tăng giá nhà tại khu vực Seoul và vùng thủ đô tiếp tục mạnh, đồng thời tốc độ tăng dư nợ hộ gia đình cũng gia tăng. Điều này khiến người tiêu dùng có thể hình thành kỳ vọng rằng xu hướng tăng giá sẽ tiếp tục.
Khi giá nhà liên tục tăng trong một thời gian, tâm lý “giá sẽ còn tăng” có thể trở nên phổ biến hơn.
Nguồn cung và vị trí vẫn là vấn đề lớn
Tại thị trường Hàn Quốc, đặc biệt ở Seoul và vùng thủ đô, nhu cầu tập trung tại những khu vực có việc làm, giao thông, giáo dục và tiện ích tốt.
Vì vậy, ngay cả khi chính phủ triển khai các biện pháp kiểm soát thị trường, kỳ vọng về giá tại những khu vực có nhu cầu cao vẫn có thể duy trì.
Người mua lo ngại bỏ lỡ cơ hội
Khi người dân chứng kiến giá nhà tăng liên tục, một bộ phận người mua có thể lo ngại rằng nếu trì hoãn, chi phí sở hữu nhà trong tương lai sẽ cao hơn.
Tâm lý này có thể khiến kỳ vọng giá tăng tiếp tục tồn tại ngay cả khi lãi suất cao.
Tuy nhiên, cần phân biệt rõ kỳ vọng của người tiêu dùng với diễn biến giá thực tế. Chỉ số CSI phản ánh tâm lý và kỳ vọng, không phải là bằng chứng chắc chắn rằng giá nhà sẽ tăng trong tương lai.
Kỳ vọng lạm phát vẫn ở mức 2,7%
Một chỉ số khác cũng đáng chú ý là kỳ vọng lạm phát.
Theo BOK, kỳ vọng lạm phát của người tiêu dùng trong 12 tháng tới ở mức 2,7%, không thay đổi so với tháng trước và duy trì mức này trong tháng thứ ba liên tiếp.
Mức này cao hơn mục tiêu lạm phát 2% của BOK.
Đối với những mặt hàng được người tiêu dùng dự báo có tác động lớn đến giá cả trong năm tới, nhóm sản phẩm dầu mỏ đứng đầu với khoảng 52,7% số lựa chọn, tiếp theo là nông sản, chăn nuôi và thủy sản khoảng 39,9%, cùng nhóm phí dịch vụ công cộng khoảng 29,8%.
Như vậy, người tiêu dùng Hàn Quốc vừa kỳ vọng giá nhà tiếp tục tăng vừa dự báo mặt bằng giá tiêu dùng còn chịu áp lực.
Điều này có thể khiến bất động sản tiếp tục được một bộ phận người dân xem là tài sản có khả năng bảo toàn giá trị trong môi trường chi phí sinh hoạt tăng.
Chính sách của chính phủ có thể tác động thế nào?
Việc chỉ số triển vọng giá nhà duy trì ở mức 125 không có nghĩa các biện pháp của chính phủ không có tác động.
Theo BOK, trong tháng 9, kỳ vọng giá nhà là kết quả của sự tác động đồng thời giữa các yếu tố hỗ trợ và yếu tố kìm hãm. Đà tăng giá căn hộ tại khu vực thủ đô là lực đẩy, trong khi chính sách bất động sản và việc nâng lãi suất là lực cản.
Điều này cho thấy chính sách có thể làm giảm tốc độ tăng giá hoặc hạn chế nhu cầu đầu cơ, nhưng tâm lý thị trường có thể phản ứng chậm hơn.
Nếu giá thực tế tiếp tục tăng trong một thời gian, người dân có thể tiếp tục duy trì kỳ vọng tăng giá bất chấp các chính sách kiểm soát.
Ngược lại, nếu các biện pháp chính sách giúp nguồn cung tăng, tín dụng bất động sản được kiểm soát và giá thực tế giảm hoặc đi ngang trong thời gian đủ dài, kỳ vọng của người mua có thể thay đổi.
Seoul đang là tâm điểm của kỳ vọng giá nhà
Trong khảo sát tháng 9, Seoul ghi nhận chỉ số triển vọng giá nhà cao nhất với 133 điểm, trong khi sáu thành phố lớn và các khu vực khác nằm trong vùng trên 120. Chỉ số tại Seoul giảm 1 điểm so với tháng trước, còn nhóm sáu thành phố lớn tăng 1 điểm.
Khoảng cách này phản ánh mức độ tập trung của kỳ vọng tại thị trường Seoul.
Đây cũng là yếu tố quan trọng khi phân tích bất động sản Hàn Quốc. Không thể sử dụng tâm lý chung của cả nước để kết luận rằng tất cả các khu vực đều có xu hướng giống nhau.
Seoul có đặc điểm riêng về việc làm, thu nhập, giáo dục, giao thông và nguồn cung nhà ở. Những yếu tố này có thể khiến thị trường thủ đô phản ứng khác với các tỉnh và thành phố khác.
Do đó, nếu giá nhà tiếp tục tăng, mức độ tăng cũng có thể phân hóa mạnh theo khu vực, loại hình và vị trí.
Giá bất động sản Hàn Quốc có chắc chắn tiếp tục tăng?
Câu trả lời là chưa thể khẳng định.
Chỉ số triển vọng giá nhà 125 cho thấy kỳ vọng tăng giá của người tiêu dùng đang cao, nhưng đây không phải dự báo chắc chắn về giá bất động sản.
Thị trường trong thời gian tới vẫn chịu tác động của nhiều biến số như:
- Lãi suất cơ bản và lãi suất cho vay thực tế.
- Chính sách kiểm soát bất động sản.
- Nguồn cung nhà ở tại Seoul và vùng thủ đô.
- Tốc độ tăng thu nhập hộ gia đình.
- Tình hình việc làm.
- Tăng trưởng kinh tế.
- Dòng tín dụng vào thị trường nhà ở.
- Diễn biến lạm phát và giá năng lượng.
- Tâm lý người mua và nhà đầu tư.
Đặc biệt, BOK trong báo cáo tháng 9 đang theo dõi đồng thời cả giá nhà và dư nợ hộ gia đình vì hai yếu tố này đều đang tăng tại khu vực thủ đô.
Điều này cho thấy bài toán của nhà điều hành không chỉ nằm ở giá bất động sản mà còn liên quan đến ổn định tài chính và khả năng kiểm soát nợ hộ gia đình.
Thị trường bất động sản Hàn Quốc đang đứng trước bài toán cân bằng
Dữ liệu tháng 9/2026 cho thấy tâm lý người tiêu dùng Hàn Quốc về giá nhà vẫn rất mạnh. Chỉ số triển vọng giá nhà duy trì 125 trong tháng thứ sáu liên tiếp trên ngưỡng 100, trong khi Seoul đạt 133.
Đáng chú ý hơn, tâm lý này tồn tại song song với môi trường lãi suất cao. BOK đã nâng lãi suất cơ bản hai lần liên tiếp từ 2,50% lên 3,00%, trong khi chỉ số triển vọng lãi suất tháng 9 tăng lên 128.
Điều đó cho thấy kỳ vọng giá nhà và điều kiện tài chính đang vận động theo hai hướng khác nhau. Người mua vẫn tin giá nhà có thể tăng, nhưng chi phí vốn lại tạo thêm rào cản đối với khả năng mua nhà.
Trong thời gian tới, diễn biến của thị trường sẽ phụ thuộc nhiều vào việc các yếu tố này cân bằng như thế nào. Nếu giá nhà tại Seoul và vùng thủ đô tiếp tục tăng, kỳ vọng của người tiêu dùng có thể duy trì ở mức cao. Ngược lại, nếu lãi suất cao kéo dài, tín dụng bị kiểm soát chặt hơn và nguồn cung cải thiện, sức mua có thể chịu áp lực.
Vì vậy, chỉ số 125 là một tín hiệu quan trọng về tâm lý thị trường, nhưng không nên được hiểu như một lời khẳng định rằng giá bất động sản Hàn Quốc chắc chắn sẽ tiếp tục tăng.
Nguồn tham khảo: Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc (BOK), các thông tin công bố trong Khảo sát xu hướng tiêu dùng tháng 9/2026 và Báo cáo chính sách tiền tệ tháng 9/2026. Các số liệu về CCSI, chỉ số triển vọng giá nhà, kỳ vọng lạm phát và triển vọng lãi suất được đối chiếu với thông tin công bố ngày 23/9/2026.
Câu hỏi thường gặp về giá bất động sản Hàn Quốc
Chỉ số triển vọng giá nhà Hàn Quốc tháng 9/2026 là bao nhiêu?
Chỉ số triển vọng giá nhà ở tháng 9 đạt 125 điểm, không thay đổi so với tháng 8. Mức này cao hơn đáng kể mức trung bình dài hạn 107.
Chỉ số trên 100 có nghĩa giá nhà chắc chắn tăng không?
Không. Chỉ số trên 100 phản ánh số người kỳ vọng giá nhà tăng nhiều hơn số người kỳ vọng giá giảm. Đây là chỉ số tâm lý, không phải dự báo chắc chắn về giá bất động sản.
Tâm lý người tiêu dùng Hàn Quốc tháng 9 có cải thiện không?
Có. CCSI tháng 9 đạt 106,6, tăng 2,1 điểm so với tháng 8. BOK cho rằng kỳ vọng cải thiện thu nhập và diễn biến tích cực của nền kinh tế thực là một số yếu tố hỗ trợ.
Lãi suất tại Hàn Quốc đang gây áp lực lên thị trường nhà ở như thế nào?
Lãi suất cao làm tăng chi phí vay mua nhà và có thể hạn chế khả năng tiếp cận tín dụng. Tuy nhiên, trong tháng 9, tâm lý kỳ vọng giá nhà vẫn duy trì cao dù chỉ số triển vọng lãi suất tăng lên 128.
Kỳ vọng lạm phát của người Hàn Quốc hiện là bao nhiêu?
Kỳ vọng lạm phát trong 12 tháng tới là 2,7%, không thay đổi so với tháng trước và cao hơn mục tiêu lạm phát 2% của BOK.
Seoul có phải khu vực có kỳ vọng giá nhà cao nhất?
Trong khảo sát tháng 9, Seoul có chỉ số triển vọng giá nhà 133, cao nhất trong các nhóm khu vực được BOK công bố.
