Dự đoán lãi suất thế chấp của Mỹ trong 5 năm tới

Lãi suất thế chấp (mortgage rate) luôn là chỉ số quan trọng đối với thị trường bất động sản, người vay mua nhà và cả nền kinh tế. Khi nguy cơ đóng cửa chính phủ Mỹ đã chấm dứt và Fed bước vào chu kỳ điều chỉnh chính sách mới, câu hỏi lớn nhất đặt ra là: Lãi suất thế chấp trong 5 năm tới sẽ biến động như thế nào?

Theo các chuyên gia tài chính, lãi suất thế chấp phụ thuộc mạnh mẽ vào lợi suất trái phiếu Kho bạc Mỹ kỳ hạn 10 năm – thước đo quan trọng của thị trường vốn. Yahoo Finance và nhiều tổ chức kinh tế lớn đã xây dựng mô hình dự báo 5 năm dựa trên sự tương quan giữa hai biến số này.

1. Lãi suất thế chấp và trái phiếu Kho bạc: Mối quan hệ cốt lõi

Lãi suất thế chấp thường di chuyển cùng chiều với lợi suất trái phiếu Kho bạc 10 năm. Tuy nhiên, giữa chúng luôn tồn tại một mức chênh lệch (spread).

• Giai đoạn 2010–2020: Spread trung bình ~ 1,5% – 1,9%
• Giai đoạn 2022–2025: Spread tăng mạnh lên ~ 2,5% – 2,7%
• Dự báo 5 năm tới: Spread có thể thu hẹp còn 2,1% – 2,3%

Chênh lệch càng nhỏ, lãi suất thế chấp càng “dễ thở” cho người mua nhà.

2. Dự báo lợi suất trái phiếu Kho bạc 10 năm (2025–2029)

Theo phân tích của các chuyên gia kinh tế quốc tế:

🔹 Deloitte (Michael Wolf – nhà kinh tế toàn cầu):

• Cuối 2025: ~ 4,5%
• 2026: giảm nhẹ
• 2027–2029: dao động quanh 4,1%

🔹 Goldman Sachs

• Giữ mức ổn định gần 4,1% đến năm 2027

🔹 Văn phòng Ngân sách Quốc hội Mỹ (CBO):

• 2025: 4,1%
• 2026: 4,0%
• 2027–2029: quanh 3,9%

Nhìn chung, không có dự báo nào cho thấy lợi suất sẽ giảm mạnh.

3. Dự báo lãi suất thế chấp 5 năm tới

Dựa trên lợi suất Kho bạc và spread 2,1%–2,3%, có thể ước tính:

🔸 Dự báo đến năm 2027

• Lợi suất Kho bạc: ~4,0% – 4,1%
• Spread: 2,1% – 2,3%
• → Lãi suất thế chấp ước tính: 6,2% – 6,4%

🔸 Dự báo đến năm 2029

• Lợi suất Kho bạc: ~3,9% – 4,1%
• Spread: 2,1% – 2,3%
• → Lãi suất thế chấp dự kiến ổn định quanh 6% – 6,4%

Kết luận:
Trong 5 năm tới, lãi suất thế chấp khó giảm sâu, chủ yếu duy trì quanh 6% – mức cao hơn lịch sử nhưng phù hợp với bối cảnh lạm phát kéo dài.

4. Những yếu tố có thể làm thay đổi toàn bộ dự báo

Các dự báo dài hạn luôn mang tính tham khảo. Các yếu tố sau có thể khiến lãi suất biến động mạnh:

1. Suy thoái kinh tế

Nếu Mỹ rơi vào suy thoái sâu:

• Nhà đầu tư chuyển sang trái phiếu an toàn
• Lợi suất Kho bạc giảm mạnh
  → Lãi suất thế chấp có thể giảm theo

2. Chính sách của Cục Dự trữ Liên bang (Fed)

Nếu Fed:

• Giảm lãi suất cơ bản (Fed Funds Rate)
• Mua lại trái phiếu (QE)
  → Lãi suất thế chấp giảm nhanh hơn dự kiến

3. Biến động spread

Nếu thị trường tín dụng rủi ro hơn:

• Spread có thể tăng lên 2,5% – 3%
  → Lãi suất thế chấp tăng ngay cả khi lợi suất Kho bạc giảm

Ngược lại, nếu các ngân hàng cải thiện dòng vốn, spread có thể thu hẹp về mức lịch sử (~1,7%).

Câu hỏi thường gặp về dự đoán lãi suất thế chấp

1. Lãi suất thế chấp có thể giảm về 3% không?

Trong 5 năm tới không có bất kỳ dự báo chính thống nào cho thấy mức 3%.
Để lãi suất về mức này cần:

• Đại suy thoái nghiêm trọng
• Khủng hoảng tài chính toàn cầu
• Fed tung gói QE cực lớn

Các sự kiện này hiếm và khó dự đoán.

2. Lãi suất thế chấp năm 2027 sẽ bao nhiêu?

Các mô hình dự báo đưa ra:

• 6,2% – 6,4%

3. Lãi suất có giảm trong 5 năm tới không?

Có thể giảm nhẹ, nhưng:

• Không giảm mạnh
• Không quay về mức siêu thấp như 2020–2021

4. Nên chọn cố định lãi suất 2 năm hay 5 năm?

Phụ thuộc vào:

• Bạn dự định sống bao lâu trong căn nhà
• Khả năng tài chính
• Triển vọng thu nhập
• Mức độ rủi ro bạn chấp nhận

Nếu muốn ổn định và an toàn, kỳ hạn 5 năm là lựa chọn tốt hơn trong môi trường lãi suất cao.

Trong 5 năm tới, lãi suất thế chấp dự kiến duy trì quanh 6% – cao hơn trung bình lịch sử nhưng phản ánh đúng bối cảnh kinh tế toàn cầu, lạm phát kéo dài và chính sách thắt chặt của Fed. Người mua nhà nên chủ động tính toán ngân sách, cân nhắc giữa lãi suất cố định và thả nổi, và theo dõi sát sao các biến động vĩ mô.

Lãi suất thế chấp ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Mỹ như thế nào?

Lãi suất thế chấp (mortgage rate) là một trong những yếu tố quan trọng nhất quyết định sức khỏe của thị trường bất động sản Mỹ. Khi lãi suất thay đổi, toàn bộ cung – cầu nhà ở, giá bán, khả năng vay mua nhà và hoạt động xây dựng đều biến động theo. Dưới đây là phân tích chi tiết:

1. Lãi suất tăng → chi phí vay mua nhà tăng

Khi lãi suất thế chấp tăng:

• Khoản trả góp hàng tháng của người mua nhà tăng lên đáng kể
• Khả năng vay giảm (người mua không đủ điều kiện vay mức cao như trước)
• Nhiều người trì hoãn hoặc hủy ý định mua nhà

Kết quả:
➡️ Cầu nhà ở giảm
➡️ Khó bán nhà hơn
➡️ Giá nhà có xu hướng đi ngang hoặc giảm nhẹ

Ví dụ:

• Với khoản vay 400.000 USD, lãi suất tăng từ 3% lên 7% làm tiền trả hàng tháng tăng thêm ~900 USD/tháng.

2. Lãi suất cao khiến nhiều chủ nhà “không muốn bán” (Lock-in Effect)

Tại Mỹ, phần lớn nhà ở được vay theo lãi suất cố định 30 năm.
Giai đoạn 2020–2021, hàng triệu người vay được lãi suất 2,5%–3%.

Khi lãi suất mới tăng lên 6%–7%, nhiều chủ nhà:

• Không muốn bán nhà để mua nhà mới (vì sẽ phải vay với lãi suất cao hơn gấp đôi)
• Giữ nguyên nhà đang ở thay vì chuyển chỗ ở
• Làm thị trường thiếu nguồn cung giả tạo

Kết quả:
➡️ Nguồn cung nhà “đóng băng”
➡️ Giá nhà không giảm mạnh dù cầu yếu

Đây là lý do tại sao năm 2023–2024, Mỹ lãi suất rất cao nhưng giá nhà vẫn tăng.

3. Lãi suất giảm → thị trường bùng nổ trở lại

Khi Fed nới lỏng và lãi suất thế chấp giảm:

• Người mua dễ vay hơn
• Số lượng giao dịch tăng mạnh
• Chủ nhà bắt đầu bán vì không còn “kẹt lãi suất thấp”
• Nhà đầu tư quay lại thị trường

Kết quả:
➡️ Giá nhà tăng nhanh
➡️ Thị trường hoạt động sôi động

Lịch sử cho thấy:

• Mỗi lần lãi suất giảm mạnh sau chu kỳ thắt chặt (như 2009, 2020), thị trường Mỹ luôn bật tăng mạnh.

4. Ảnh hưởng đến thị trường cho thuê

Khi lãi suất thế chấp tăng:

• Ít người mua nhà hơn → nhiều người phải đi thuê
• Nhu cầu thuê tăng làm giá thuê tăng
• Nhà đầu tư cho thuê dễ đạt lợi suất cao hơn

Ngược lại, khi lãi suất giảm:

• Nhiều người chuyển từ thuê → mua
• Giá thuê đi ngang hoặc giảm

5. Ảnh hưởng đến ngành xây dựng

Lãi suất cao làm:

• Chi phí tài trợ dự án tăng
• Rủi ro tồn kho lớn
• Doanh nghiệp hạn chế xây dựng nhà mới

Kết quả:
➡️ Thiếu hụt nguồn cung kéo dài
➡️ Giá nhà khó giảm

Lãi suất thấp làm:
➡️ Bùng nổ dự án mới
➡️ Nguồn cung tăng nhanh

6. Ảnh hưởng đến nhà đầu tư bất động sản

Lãi suất thế chấp tăng khiến:

• Chi phí vay đầu tư cao
• Dòng tiền từ cho thuê giảm tính hấp dẫn
• Tỷ lệ mua đầu cơ thấp hơn
• Thị trường ổn định và ít “bong bóng” hơn

Ngược lại, lãi suất thấp tạo điều kiện cho:

• Mua đầu cơ
• Thị trường nóng lên nhanh
• Rủi ro bong bóng tăng

Tác động của lãi suất thế chấp lên thị trường bất động sản Mỹ