Charlie Munger ở tuổi 99 vẫn mua chung cư để tiếp tục đầu tư
Charlie Munger, cố Phó Chủ tịch Berkshire Hathaway và cộng sự lâu năm của Warren Buffett, vẫn duy trì hoạt động đầu tư bất động sản khi đã ở tuổi 99. Điều đáng chú ý không chỉ nằm ở việc ông tiếp tục mua các tòa nhà chung cư khi đã sở hữu khối tài sản lớn, mà còn ở cách ông quản lý tài sản: ưu tiên sử dụng tiền để cải thiện bất động sản thay vì tìm cách phân phối lợi nhuận càng sớm càng tốt.
Tại cuộc họp thường niên của Daily Journal vào tháng 2/2023, khoảng chín tháng trước khi qua đời, Munger được hỏi liệu việc trì hoãn sự thỏa mãn có còn phù hợp với một người đã lớn tuổi và giàu có như ông hay không. Theo bản ghi được bài viết nguồn dẫn lại, Munger cho biết ông vẫn tiếp tục thực hành triết lý này.
Ông chia sẻ rằng mình vẫn mua các tòa nhà chung cư, một phần đơn giản vì muốn có việc gì đó để làm. Nhưng phía sau câu trả lời tưởng như nhẹ nhàng ấy là một quan điểm đầu tư đã theo ông trong nhiều thập kỷ: không nhất thiết phải biến mọi khoản lợi nhuận thành tiền có thể tiêu dùng ngay lập tức.
Munger giải thích rằng cách ông quản lý các tòa nhà khác với cách làm phổ biến của nhiều chủ sở hữu. Trong khi một số nhà đầu tư cố gắng thể hiện thu nhập cao để có thể phân phối lợi nhuận lớn, ông tập trung tìm cách sử dụng dòng tiền một cách hiệu quả nhằm cải thiện tài sản.
Nói cách khác, thay vì ưu tiên rút tiền khỏi hoạt động kinh doanh, ông chấp nhận giữ lại và tái đầu tư nguồn lực vào chính những tòa nhà mình sở hữu.
Theo Munger, phương pháp này giúp các căn hộ của ông hoạt động tốt hơn. Ông cho biết có hai người trẻ cùng làm việc với mình trong hoạt động quản lý, nhưng bản ghi không nêu tên họ. Vì vậy, không có cơ sở để xác định danh tính của những người này.
Điều Munger nhấn mạnh không chỉ là hiệu quả kinh doanh, mà còn là sự khác biệt trong cách nhìn nhận phần thưởng. Ông cho rằng mình tìm kiếm cơ hội để trì hoãn việc hưởng thụ, trong khi nhiều người khác tìm cách tận hưởng thành quả ngay khi có thể.
Đối với Munger, đó không đơn thuần là một quyết định tài chính. Đó là một cách sống.
Bất động sản đã giúp Charlie Munger tạo dựng tài sản từ sớm
Đầu tư chung cư không phải sở thích chỉ xuất hiện khi Munger về già. Trước khi trở thành một trong những nhân vật quan trọng tại Berkshire Hathaway, ông đã kiếm được những khoản tiền đáng kể từ bất động sản.
Theo thông tin trong bài viết nguồn, những hoạt động đầu tư ban đầu của Munger gắn với các dự án căn hộ tại Pasadena, California. Một dự án được đề cập liên quan đến khu đất của gia đình đối tác Otis Booth. Bài viết của The Motley Fool năm 2008 về sự nghiệp của Booth cũng cho biết hai người từng đầu tư vào một khu chung cư gồm 40 căn hộ tại Pasadena và tăng gấp đôi số vốn đầu tư trong khoảng hai năm.
Những thương vụ này cho thấy bất động sản đã đóng vai trò trong quá trình hình thành nền tảng tài chính của Munger từ rất lâu trước khi ông được biết đến rộng rãi với tư cách cộng sự của Warren Buffett.
Theo lời Munger được NBC News dẫn lại, ông từng có năm dự án bất động sản. Điều này cho thấy hoạt động đầu tư địa ốc không phải một khoản đầu tư phụ mang tính ngẫu hứng, mà là một phần trong kinh nghiệm kinh doanh của ông.
Đáng chú ý, tại cuộc họp năm 2023, Munger cho biết mình chỉ sở hữu ba cổ phiếu. Dù đã ở tuổi 99, ông vẫn tiếp tục tham gia vào hoạt động kinh doanh bất động sản, tương tự cách ông từng làm khi còn trẻ.
Ông cũng không hoàn toàn tránh sử dụng nợ. Trong cùng phiên họp, Munger cho biết gần đây ông đã sử dụng một lượng đòn bẩy tài chính tại một số nơi.
Chi tiết này cho thấy triết lý đầu tư của Munger không đồng nghĩa với việc luôn tránh nợ hoặc chỉ sử dụng tiền mặt. Điểm đáng chú ý hơn nằm ở cách ông phân bổ dòng tiền, cải thiện tài sản và chấp nhận chờ đợi để thu về giá trị trong tương lai.
Theo cáo phó được NBC News công bố, tài sản của Munger vào đầu năm 2023 được ước tính khoảng 2,3 tỷ USD. Với quy mô tài sản như vậy, ông có điều kiện theo đuổi chiến lược đầu tư dài hạn mà không nhất thiết phải dựa vào dòng tiền phân phối hằng tháng để trang trải chi phí sinh hoạt.
Hai cách quản lý chung cư: Nhận lợi nhuận ngay hay tái đầu tư dài hạn?
Sự khác biệt trong triết lý của Munger thể hiện rõ khi xem xét cách một tòa nhà chung cư tạo ra và sử dụng dòng tiền.
Một bất động sản cho thuê tạo ra doanh thu từ tiền thuê căn hộ. Sau khi thanh toán chi phí vận hành, bảo trì, quản lý và những khoản cần thiết khác, chủ sở hữu có thể lựa chọn sử dụng phần tiền còn lại theo nhiều cách.
Một phương án là phân phối tiền cho nhà đầu tư. Phương án khác là giữ lại dòng tiền để sửa chữa, nâng cấp nhà bếp, thay mái, cải thiện hệ thống kỹ thuật hoặc thực hiện các hạng mục khác nhằm nâng cao chất lượng tài sản.
Hai lựa chọn này tạo ra những kết quả khác nhau về thời gian nhận lợi ích.
Nếu ưu tiên phân phối tiền ngay, nhà đầu tư có thể nhận được dòng tiền định kỳ để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hoặc các mục tiêu tài chính trước mắt. Đây là đặc điểm quan trọng đối với những người về hưu hoặc những người cần thu nhập đều đặn từ danh mục đầu tư.
Ngược lại, nếu giữ lại phần lớn dòng tiền để tái đầu tư, chủ sở hữu phải chấp nhận ít tiền mặt hơn trong hiện tại. Đổi lại, việc nâng cấp và quản lý hiệu quả có thể hỗ trợ khả năng khai thác tài sản, duy trì sức cạnh tranh cho căn hộ và tạo cơ hội gia tăng giá trị trong dài hạn.
Tuy nhiên, việc cải thiện bất động sản không tự động bảo đảm giá trị tài sản hoặc tiền thuê sẽ tăng. Kết quả còn phụ thuộc vào vị trí, nhu cầu thuê, chi phí vốn, chất lượng quản lý và điều kiện thị trường.
Vì vậy, mô hình của Munger không nhất thiết tốt hơn trong mọi trường hợp. Nó phản ánh sự ưu tiên đối với giá trị tích lũy dài hạn thay vì nhu cầu nhận dòng tiền ngay lập tức.
Một quỹ bất động sản hứa hẹn phân phối tiền đều đặn phải quan tâm đến khả năng đáp ứng cam kết với nhà đầu tư. Trong khi đó, một chủ sở hữu có đủ nguồn lực tài chính và thời gian có thể lựa chọn tái đầu tư để chờ đợi kết quả trong nhiều năm.
Điểm cốt lõi là mục tiêu đầu tư cần phù hợp với nhu cầu tài chính của người sở hữu.
Grant Cardone và mô hình phân phối cổ tức hằng tháng
Bài viết nguồn sử dụng hoạt động của Grant Cardone và công ty Cardone Capital làm ví dụ cho mô hình đầu tư bất động sản chú trọng phân phối tiền định kỳ.
Cardone Capital huy động vốn từ các nhà đầu tư để mua và vận hành những khu chung cư. Theo bản cáo bạch chào bán Cardone Equity Fund V được nộp lên Ủy ban Chứng khoán và Giao dịch Mỹ (SEC) ngày 1/8/2018, chiến lược khi đó của quỹ bao gồm việc trả cổ tức hằng tháng cho nhà đầu tư.
Tài liệu nêu ý định phân phối 65% lượng tiền mặt có thể phân phối cho các thành viên hạng A, với mức đầu tư tối thiểu được đề cập là 10.000 USD.
Trong khi đó, thông tin trên website Cardone Capital được bài viết nguồn dẫn lại cho biết công ty tuyên bố đã không bỏ lỡ khoản phân phối hằng tháng nào trong hơn 240 tháng liên tiếp và có hơn 20.020 nhà đầu tư đóng góp tổng cộng 2 tỷ USD.
Những con số này cần được hiểu là thông tin được công ty công bố tại thời điểm bài viết nguồn đề cập, không nên mặc nhiên xem là số liệu hiện tại hoặc sự bảo đảm về kết quả đầu tư trong tương lai.
Mô hình phân phối định kỳ đáp ứng một nhu cầu thực tế của thị trường. Những nhà đầu tư cần tiền mặt để chi trả sinh hoạt, đặc biệt là người đã nghỉ hưu, có thể không muốn chờ nhiều năm để nhận thành quả từ một thương vụ bất động sản.
Tuy nhiên, việc phân phối tiền đều đặn không đồng nghĩa lợi nhuận luôn được tạo ra hoàn toàn từ hoạt động kinh doanh cốt lõi. Trong tài liệu chào bán được bài viết nguồn đề cập, Cardone cảnh báo rằng khi dòng tiền hoạt động không đủ, các khoản phân phối có thể phải dựa vào những nguồn thanh khoản khác, chẳng hạn vốn vay hoặc tiền thu được từ việc bán tài sản.
Điều này làm nổi bật một vấn đề quan trọng khi đánh giá quỹ bất động sản: nhà đầu tư cần hiểu nguồn hình thành dòng tiền được phân phối, mức độ bền vững của hoạt động kinh doanh và những rủi ro được nêu trong tài liệu chào bán.
Mỗi chiến lược đều có sự đánh đổi
So sánh cách làm của Munger với mô hình phân phối tiền định kỳ không có nghĩa một phương pháp luôn đúng còn phương pháp kia sai. Hai chiến lược phục vụ những nhu cầu khác nhau.
Với mô hình phân phối lợi nhuận, nhà đầu tư có thể nhận tiền trong thời gian nắm giữ tài sản. Dòng tiền này hữu ích đối với người cần thu nhập thường xuyên, nhưng việc phân phối nhiều tiền có thể làm giảm nguồn lực dành cho nâng cấp, sửa chữa hoặc mở rộng hoạt động nếu không có kế hoạch vốn phù hợp.
Với mô hình tái đầu tư, chủ sở hữu có thể dành nhiều nguồn lực hơn để cải thiện tài sản và theo đuổi mục tiêu tăng giá trị dài hạn. Tuy nhiên, lợi ích có thể không xuất hiện ngay dưới dạng tiền mặt. Nhà đầu tư có thể phải chờ đến khi bán tài sản hoặc tái cấp vốn mới hiện thực hóa một phần giá trị tích lũy.
Ngay cả khi bất động sản được cải thiện, kết quả cuối cùng vẫn không chắc chắn. Giá bán có thể giảm, chi phí sửa chữa có thể vượt dự toán, tỷ lệ căn hộ trống có thể tăng hoặc điều kiện tín dụng có thể trở nên bất lợi.
Chiến lược tái đầu tư cũng đòi hỏi nguồn vốn đủ lớn để chủ sở hữu duy trì cuộc sống mà không phụ thuộc vào khoản tiền đáng lẽ có thể phân phối từ bất động sản.
Đó là lý do hoàn cảnh của Munger khác với phần đông nhà đầu tư. Với tài sản được ước tính ở mức hàng tỷ USD, ông có khả năng chấp nhận trì hoãn việc nhận tiền mặt. Trong khi đó, một người phụ thuộc vào thu nhập hằng tháng từ quỹ bất động sản có thể không đủ điều kiện tài chính để theo đuổi cùng một chiến lược.
Do đó, khi lựa chọn một quỹ chung cư hoặc tự đầu tư bất động sản, nhà đầu tư cần đánh giá không chỉ mức phân phối dự kiến mà còn cả nhu cầu thanh khoản, thời gian nắm giữ, khả năng chịu rủi ro và chất lượng tài sản cơ sở.
Trì hoãn hưởng thụ: Triết lý vượt ra ngoài lĩnh vực bất động sản
Điểm đáng chú ý nhất trong câu chuyện của Charlie Munger không chỉ nằm ở kỹ thuật quản lý chung cư, mà còn ở cách ông nhìn nhận mối quan hệ giữa tiền bạc, thời gian và sự hài lòng cá nhân.
Theo Munger, ông và những người cùng quản lý bất động sản chủ động tìm kiếm cơ hội để trì hoãn việc hưởng thụ. Thay vì ưu tiên chuyển lợi nhuận thành tiền có thể sử dụng ngay, họ tập trung cải thiện hoạt động kinh doanh và tạo ra giá trị trong tương lai.
Đây là cách tiếp cận tương đồng với nguyên tắc tái đầu tư lợi nhuận trong kinh doanh: doanh nghiệp không nhất thiết phải phân phối toàn bộ lợi nhuận cho chủ sở hữu nếu việc giữ lại vốn có thể tạo ra cơ hội phát triển tốt hơn.
Tuy nhiên, trì hoãn hưởng thụ không đồng nghĩa với việc tích lũy tài sản bằng mọi giá. Một quyết định tái đầu tư chỉ hợp lý khi số tiền giữ lại có khả năng được sử dụng hiệu quả và phù hợp với mục tiêu của người sở hữu. Nếu cơ hội đầu tư không đủ hấp dẫn hoặc nhà đầu tư cần tiền cho những nhu cầu thiết yếu, việc giữ lại dòng tiền chưa chắc là lựa chọn tối ưu.
Munger kết thúc câu trả lời tại cuộc họp năm 2023 bằng quan điểm rằng cách sống của ông mang lại nhiều niềm vui hơn. Nhận định này cho thấy ông không xem việc trì hoãn phần thưởng chỉ là phương tiện để kiếm thêm tiền, mà còn là một cách tìm thấy ý nghĩa trong quá trình làm việc và cải thiện tài sản.
Từ những dự án căn hộ ở Pasadena khi còn trẻ cho đến hoạt động đầu tư chung cư lúc gần cuối đời, Munger vẫn duy trì sự quan tâm đối với việc xây dựng và quản lý tài sản. Đó là một khía cạnh ít được nhắc đến hơn so với vai trò của ông tại Berkshire Hathaway, nhưng lại giúp giải thích vì sao bất động sản vẫn hiện diện trong cuộc sống của ông khi đã ở tuổi 99.
Bài học cho nhà đầu tư bất động sản
Câu chuyện của Charlie Munger gợi mở một số nguyên tắc có thể tham khảo khi đánh giá cơ hội đầu tư địa ốc.
Thứ nhất, cần xác định rõ mục tiêu: nhận dòng tiền định kỳ hay gia tăng giá trị tài sản trong dài hạn. Hai mục tiêu này có thể bổ trợ nhau, nhưng không phải lúc nào cũng có thể tối đa hóa đồng thời.
Thứ hai, phải phân biệt lợi nhuận kế toán, dòng tiền thực tế và tiền phân phối cho nhà đầu tư. Một khoản phân phối đều đặn không tự động chứng minh hoạt động kinh doanh đang tạo ra đủ tiền để duy trì mức chi trả đó.
Thứ ba, tái đầu tư cần có kế hoạch. Việc sửa chữa hoặc nâng cấp căn hộ nên dựa trên nhu cầu thực tế, chi phí dự kiến và khả năng tạo ra giá trị, thay vì chi tiêu chỉ để làm tăng quy mô tài sản.
Thứ tư, cần xem xét khả năng sử dụng đòn bẩy tài chính. Munger từng đề cập việc sử dụng một lượng đòn bẩy ở một số khoản đầu tư, nhưng điều đó không có nghĩa vay nợ luôn phù hợp với mọi nhà đầu tư. Chi phí lãi vay, lịch trả nợ, biến động giá tài sản và khả năng tạo dòng tiền đều có thể ảnh hưởng đáng kể đến kết quả.
Cuối cùng, không nên sao chép chiến lược của một nhà đầu tư chỉ dựa trên thành công trong quá khứ. Điều kiện tài chính, thời gian đầu tư, khả năng chịu rủi ro và nhu cầu chi tiêu của mỗi người là khác nhau.
Triết lý của Munger có giá trị ở chỗ nhấn mạnh sự kiên nhẫn và cách sử dụng vốn có chủ đích. Nhưng quyết định đầu tư phù hợp vẫn phải dựa trên hoàn cảnh thực tế, chất lượng tài sản và khả năng tài chính của từng người.
Nguồn tham khảo
- Daily Journal: cuộc họp thường niên tháng 2/2023 và những chia sẻ của Charlie Munger.
- NBC News: thông tin tiểu sử, sự nghiệp và tài sản của Charlie Munger.
- The Motley Fool: bài viết năm 2008 về sự nghiệp của Otis Booth và các dự án bất động sản tại Pasadena.
- Ủy ban Chứng khoán và Giao dịch Mỹ (SEC): tài liệu chào bán Cardone Equity Fund V được đề cập trong bài viết nguồn.
- Cardone Capital: thông tin về chiến lược phân phối và hoạt động của quỹ được bài viết nguồn dẫn lại.
Lưu ý: Bài viết phân tích triết lý đầu tư và mô hình kinh doanh bất động sản nhằm mục đích cung cấp thông tin, không phải khuyến nghị đầu tư.
Câu hỏi thường gặp về triết lý đầu tư của Charlie Munger
1. Vì sao Charlie Munger vẫn mua chung cư ở tuổi 99?
Theo chia sẻ tại cuộc họp thường niên Daily Journal tháng 2/2023, Munger cho biết ông vẫn mua các tòa nhà chung cư để có việc gì đó làm. Bất động sản cũng là lĩnh vực ông đã tham gia từ khi còn trẻ, trước khi nổi tiếng với vai trò tại Berkshire Hathaway.
2. Điểm khác biệt trong cách quản lý chung cư của Munger là gì?
Ông ưu tiên sử dụng tiền một cách thông minh để cải thiện tài sản thay vì tập trung phân phối phần lớn dòng tiền cho chủ sở hữu ngay lập tức. Mục tiêu là tạo ra giá trị dài hạn, dù kết quả cuối cùng vẫn phụ thuộc vào điều kiện thị trường và hiệu quả quản lý.
3. Tái đầu tư lợi nhuận có tốt hơn nhận tiền thuê định kỳ không?
Không có câu trả lời phù hợp cho tất cả mọi người. Tái đầu tư có thể hỗ trợ mục tiêu tăng giá trị dài hạn, trong khi phân phối định kỳ phù hợp hơn với người cần thu nhập hiện tại. Việc lựa chọn phụ thuộc vào nhu cầu thanh khoản, thời gian đầu tư và mức độ chấp nhận rủi ro.
4. Vì sao quỹ bất động sản trả tiền hằng tháng có thể gặp rủi ro?
Nếu dòng tiền hoạt động không đủ để đáp ứng các khoản phân phối, quỹ có thể phải tìm đến nguồn thanh khoản khác, chẳng hạn vốn vay hoặc tiền bán tài sản, tùy điều khoản và cấu trúc quỹ. Vì vậy, nhà đầu tư cần đọc kỹ tài liệu chào bán và tìm hiểu nguồn tiền thực tế dùng để phân phối.
5. Có nên sử dụng đòn bẩy khi đầu tư chung cư?
Vay nợ có thể giúp tăng quy mô đầu tư, nhưng cũng làm tăng nghĩa vụ tài chính và mức độ nhạy cảm trước biến động lãi suất, giá thuê và giá tài sản. Nhà đầu tư cần đánh giá khả năng trả nợ trong kịch bản bất lợi, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng giá bất động sản tăng.
6. Bài học quan trọng nhất từ Charlie Munger là gì?
Một bài học đáng chú ý là cần xác định rõ mục tiêu sử dụng vốn và cân nhắc giá trị của việc tái đầu tư. Tuy nhiên, trì hoãn hưởng thụ chỉ hợp lý khi phù hợp với hoàn cảnh tài chính và cơ hội thực tế; không nên đánh đổi khả năng thanh toán các nhu cầu thiết yếu để chạy theo mục tiêu tích lũy tài sản.
