Chính quyền Trump muốn cho phép vay thế chấp bằng tiền điện tử

Chính quyền Trump đang đẩy mạnh một kế hoạch mang tính đột phá: cho phép người Mỹ sử dụng tiền điện tử làm tài sản thế chấp khi vay mua nhà.
Theo chỉ thị mới từ Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA), hai gã khổng lồ trong lĩnh vực thế chấp – Fannie Mae và Freddie Mac – sẽ phải xây dựng đề xuất chi tiết về cách tính tài sản tiền điện tử trong quy trình đánh giá rủi ro thế chấp.

Nếu được triển khai, đây sẽ là bước tiến quan trọng trong việc hợp pháp hóa tiền điện tử trong tài chính truyền thống, đồng thời mở ra cơ hội tiếp cận nhà ở cho hàng triệu nhà đầu tư kỹ thuật số tại Mỹ.

FHFA: Yêu cầu xem xét tài sản tiền điện tử trong hồ sơ thế chấp

Theo CNBC, người nộp đơn vay thế chấp sắp tới có thể tiết lộ tài sản tiền điện tử của mình tương tự như khi họ kê khai cổ phiếu hay trái phiếu.

Trong bài đăng trên X (Twitter), Giám đốc FHFA Bill Pulte cho biết ông đã yêu cầu Fannie Mae và Freddie Mac chuẩn bị khung chính sách cho phép tính tiền điện tử như tài sản thế chấp hợp lệ, nhấn mạnh rằng động thái này “phù hợp với tầm nhìn của Tổng thống Trump trong việc biến Hoa Kỳ thành thủ đô tiền điện tử của thế giới.”

Tại sao điều này quan trọng đối với người mua nhà Mỹ

Theo Ngân hàng Dự trữ Liên bang St. Louis, giá bán nhà trung bình tại Mỹ đã duy trì quanh mức 400.000 USD kể từ cuối năm 2021 – một con số khiến việc sở hữu nhà trở thành thách thức lớn.

Hiện nay, quy trình thẩm định thế chấp truyền thống chủ yếu dựa trên thu nhập, số dư ngân hàng và tài khoản hưu trí. Các tài sản kỹ thuật số như Bitcoin, Ethereum… thường không được tính đến, dù theo khảo sát, 15% người Mỹ hiện có đầu tư vào tiền điện tử.

Nếu quy định mới được thông qua, người vay có thể dùng danh mục crypto như một phần tài sản đảm bảo, giúp mở rộng khả năng tiếp cận khoản vay và đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường nhà ở.

Các chuyên gia nói gì về rủi ro và cơ hội

Daryl Fairweather, nhà kinh tế trưởng tại Redfin, nhận định:

“Quy trình này sẽ tương tự như cách người cho vay hạch toán cổ phiếu và các khoản đầu tư khác. Mặc dù việc định giá tiền điện tử phức tạp hơn, nhưng nhiều loại cổ phiếu thậm chí còn biến động mạnh hơn. Vì thế, việc điều chỉnh khung đánh giá rủi ro để tích hợp tài sản crypto là hoàn toàn khả thi.”

Tuy nhiên, một số chuyên gia cho rằng việc bảo lãnh khoản vay bằng tiền điện tử có thể làm tăng rủi ro tín dụng nếu thị trường crypto biến động mạnh, đặc biệt khi giá tài sản giảm sâu.

Sự ủng hộ và phản đối trong Quốc hội

Động thái của FHFA đã nhanh chóng nhận được sự ủng hộ từ Thượng nghị sĩ Cộng hòa Cynthia Lummis (bang Wyoming), người nổi tiếng với lập trường ủng hộ tiền điện tử.
Bà đã đệ trình dự luật nhằm chính thức hóa chỉ thị này thành luật liên bang, mở đường cho việc sử dụng tiền điện tử như một phần tài sản hợp lệ trong hồ sơ vay thế chấp.

Ngược lại, một nhóm thượng nghị sĩ Dân chủ đã gửi thư phản đối tới Giám đốc FHFA Bill Pulte, cảnh báo rằng việc cho phép tài sản tiền điện tử chưa chuyển đổi làm tài sản đảm bảo có thể “tăng rủi ro cho thị trường cho vay mua nhà”.
Họ yêu cầu công khai quy trình đánh giá rủi ro và phân tích tác động tiềm ẩn của chỉ thị đối với người vay, người cho vay, cũng như tính ổn định của hệ thống tài chính.

Tác động tiềm năng đến thị trường tài chính và tiền điện tử

Nếu được thực thi, kế hoạch này có thể tạo ra hiệu ứng dây chuyền:

• Tăng nhu cầu nắm giữ tiền điện tử lâu dài, khi tài sản crypto được công nhận trong hồ sơ tài chính.
• Gia tăng tính hợp pháp và niềm tin vào thị trường blockchain.
• Thúc đẩy đổi mới trong fintech, khi các ngân hàng và công ty cho vay phải cập nhật hệ thống thẩm định và quản trị rủi ro.

Tuy nhiên, rủi ro vẫn còn đó: biến động giá, thiếu khung pháp lý nhất quán, và nguy cơ lạm dụng tài sản kỹ thuật số trong đánh giá tín dụng.

Một bước thử nghiệm lớn cho tương lai tài chính Mỹ

Việc chính quyền Trump và Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA) xem xét cho phép thế chấp bằng tiền điện tử đánh dấu một cột mốc quan trọng trong hành trình hợp pháp hóa tài sản kỹ thuật số tại Mỹ.
Nếu được thông qua, nó có thể định hình lại cách các tổ chức tài chính đánh giá tài sản, rủi ro và khả năng vay vốn, mở ra thế hệ mới của tài chính lai (hybrid finance) giữa crypto và ngân hàng truyền thống.

💰 Có nên cho phép tiền điện tử trở thành một loại tài sản thế chấp mới?

1. Tiền điện tử – một loại tài sản đang được công nhận ngày càng rộng rãi

Trong vài năm qua, tiền điện tử (crypto assets) đã vượt ra khỏi phạm vi giao dịch đầu cơ, trở thành một loại tài sản tài chính thực sự.
Nhiều quốc gia và tổ chức tài chính lớn như BlackRock, Fidelity, JPMorgan đã bắt đầu coi Bitcoin và Ethereum là tài sản đầu tư hợp pháp.

Tại Mỹ, chính quyền Trump và Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA) gần đây đã đề xuất việc xem xét tiền điện tử trong quy trình đánh giá thế chấp, mở ra khả năng biến crypto thành một dạng tài sản thế chấp mới.

Đây là bước tiến quan trọng, bởi 15% người Mỹ hiện sở hữu tiền điện tử, và nhiều người trong số đó có giá trị tài sản crypto đáng kể nhưng lại không được tính đến khi vay vốn mua nhà hay đầu tư.

2. Lợi ích của việc công nhận tiền điện tử là tài sản thế chấp

2.1. Mở rộng cơ hội tiếp cận tín dụng

Việc cho phép sử dụng tiền điện tử làm tài sản đảm bảo có thể:

• Giúp người nắm giữ crypto dễ dàng vay vốn mà không cần bán tài sản.
• Tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho những người có tài sản kỹ thuật số nhưng thiếu tài sản truyền thống.
• Đa dạng hóa hình thức thế chấp, giảm phụ thuộc vào tài sản vật lý như nhà đất hoặc tiền mặt.

2.2. Thúc đẩy đổi mới tài chính và fintech

Các ngân hàng, tổ chức cho vay, và công ty fintech sẽ phải phát triển các mô hình định giá và quản trị rủi ro mới cho tài sản kỹ thuật số.
Điều này có thể thúc đẩy:

• Tự động hóa quy trình định giá (sử dụng dữ liệu on-chain).
• Gia tăng sự minh bạch, vì blockchain cho phép theo dõi lịch sử giao dịch rõ ràng.
• Kích thích nền kinh tế Web3, khi tài sản kỹ thuật số được tích hợp sâu vào hệ thống tài chính truyền thống.

2.3. Hợp pháp hóa và củng cố vị thế của crypto

Khi được công nhận làm tài sản thế chấp, tiền điện tử sẽ có tính pháp lý mạnh hơn, giúp:

• Giảm kỳ thị về “tài sản ảo”.
• Thu hút vốn đầu tư tổ chức.
• Tạo ra niềm tin lâu dài cho thị trường blockchain.

3. Rủi ro và thách thức nếu công nhận crypto là tài sản thế chấp

3.1. Biến động giá cực mạnh

Khác với vàng hay bất động sản, giá tiền điện tử có thể dao động hàng chục phần trăm chỉ trong vài ngày.
Nếu giá giảm sâu, người vay có thể mất khả năng thanh toán, và người cho vay chịu rủi ro thanh lý không kịp – tương tự như khủng hoảng nợ dưới chuẩn năm 2008 nhưng diễn ra nhanh hơn nhiều.

3.2. Thiếu khung pháp lý và cơ chế định giá ổn định

Hiện chưa có quy định thống nhất về:

• Cách xác định giá trị thực tế của crypto khi thế chấp.
• Cách xử lý tài sản khi người vay vỡ nợ.
• Bảo hiểm và trách nhiệm pháp lý khi sàn giao dịch bị hack hoặc sập.

Điều này khiến các tổ chức tài chính truyền thống còn e dè.

3.3. Nguy cơ tạo ra bong bóng tín dụng mới

Nếu việc dùng crypto làm tài sản thế chấp trở nên phổ biến, nhiều người có thể vay quá mức dựa trên tài sản biến động, làm tăng nguy cơ bong bóng tín dụng và rủi ro hệ thống khi giá thị trường sụp đổ.

4. Bài học từ thị trường: Crypto-backed loans đã tồn tại

Trên thực tế, mô hình thế chấp bằng tiền điện tử không còn xa lạ trong lĩnh vực DeFi (tài chính phi tập trung).
Các nền tảng như Aave, MakerDAO, Nexo, hoặc Celsius (trước khi phá sản) cho phép người dùng vay stablecoin bằng cách thế chấp Bitcoin hoặc ETH.

Bài học ở đây là:

• Khi giá crypto giảm, người vay bị thanh lý tự động để bảo vệ người cho vay.
• Mô hình này hiệu quả về mặt kỹ thuật, nhưng rất khắc nghiệt và rủi ro cao nếu thiếu cơ chế bảo vệ người dùng.

Nếu được đưa vào hệ thống tài chính truyền thống, Mỹ sẽ phải xây dựng bộ quy tắc hoàn toàn mới để cân bằng giữa tự do và an toàn.

5. Quan điểm: Nên công nhận, nhưng cần khung pháp lý chặt chẽ

Câu trả lời không phải là “nên” hay “không nên” một cách tuyệt đối.
👉 Nên công nhận tiền điện tử là tài sản thế chấp, nhưng cần ba điều kiện tiên quyết:

1. Khung pháp lý rõ ràng – xác định cách định giá, bảo hiểm, và xử lý tài sản khi vỡ nợ.
2. Hạn mức rủi ro hợp lý – chỉ cho phép thế chấp crypto ở tỷ lệ LTV (Loan-to-Value) thấp, ví dụ 30–40%.
3. Cơ chế giám sát minh bạch – yêu cầu báo cáo định kỳ, lưu ký an toàn và xác minh nguồn gốc tài sản.

Nếu làm được điều đó, tiền điện tử có thể trở thành “vàng kỹ thuật số” của thế hệ mới trong tài chính toàn cầu.

Nguồn tham khảo: CNBC