Những ngôi trường từng vang tiếng học sinh đọc bài nay đang đứng trước một vòng đời mới. Tại nhiều vùng nông thôn Trung Quốc, những trường tiểu học bị bỏ trống sau quá trình sáp nhập trường học đang được xem xét để chuyển đổi thành khách sạn, homestay, khu nghỉ dưỡng, điểm cắm trại và các không gian phục vụ du lịch.
Đằng sau xu hướng tưởng như bất ngờ này là sự giao thoa giữa hai bài toán lớn: một bên là hàng trăm nghìn tài sản công hoặc tài sản địa phương không còn được sử dụng đúng mục đích ban đầu; bên kia là ngành khách sạn đang tìm kiếm mô hình mới, đặc biệt tại các huyện, thị trấn và khu vực nông thôn.
Theo số liệu được đề cập trong nội dung gốc, kể từ năm 2001, số lượng trường tiểu học và điểm dạy học ở khu vực nông thôn Trung Quốc đã giảm mạnh từ khoảng 491.000 xuống còn khoảng 163.000 trong vòng hai thập kỷ, tương đương khoảng 329.000 cơ sở bị đóng cửa hoặc sáp nhập.
Đây không chỉ là câu chuyện về giáo dục. Nó đang trở thành một bài toán bất động sản và phát triển du lịch ngày càng đáng chú ý.
Hơn 320.000 trường học nông thôn bị bỏ trống: Vì sao?
Trong nhiều thập kỷ, Trung Quốc chứng kiến quá trình đô thị hóa với quy mô rất lớn. Người dân từ nông thôn di chuyển đến các thành phố để làm việc, kéo theo sự thay đổi về nơi sinh sống và học tập của trẻ em.
Nhiều gia đình lựa chọn đưa con đến học tại các trường ở huyện hoặc thành phố thay vì duy trì việc học ngay tại các điểm trường nhỏ trong làng.
Khi số học sinh giảm, mô hình “mỗi làng một trường tiểu học” dần trở nên không còn phù hợp về mặt vận hành.
Các địa phương bắt đầu sáp nhập trường, tập trung học sinh vào những cơ sở lớn hơn. Quá trình này giúp sử dụng nguồn lực giáo dục hiệu quả hơn nhưng đồng thời tạo ra một vấn đề khác: những tòa nhà trường học cũ vẫn còn đó.
Trẻ em có thể di chuyển, nhưng tòa nhà không thể.
Và đây chính là điểm khởi đầu cho một câu chuyện bất động sản mới.
Những trường học từng có lớp học, phòng giáo viên, sân chơi, nhà ăn, khu sinh hoạt và các công trình phụ trợ bỗng trở thành những tài sản không còn được khai thác.
Nếu bỏ hoang trong thời gian dài, công trình xuống cấp, trong khi địa phương vẫn phải tìm cách quản lý và bảo vệ tài sản.
Thay vì phá bỏ để xây mới, một hướng tiếp cận khác đang được quan tâm: tái sử dụng những gì đã có.
Vì sao trường học cũ lại hấp dẫn các thương hiệu khách sạn?
Thoạt nhìn, việc biến một trường tiểu học cũ thành khách sạn có vẻ khá bất thường.
Nhưng xét trên góc độ bất động sản, các công trình này có một số đặc điểm phù hợp với mô hình lưu trú trải nghiệm.
Thứ nhất là mặt bằng tương đối lớn.
Trường học thường có nhiều phòng, hành lang, khu vực sinh hoạt chung và sân chơi. Với một dự án nghỉ dưỡng, đây là những không gian có thể được tổ chức lại thành phòng lưu trú, nhà hàng, khu vui chơi trẻ em, phòng hội nghị, khu tổ chức sự kiện hoặc không gian sinh hoạt cộng đồng.
Thứ hai là sân trong và sân chơi rộng.
Đây là lợi thế mà nhiều khách sạn đô thị khó có được.
Một khuôn viên trường cũ có thể được chuyển thành sân cắm trại, khu vui chơi gia đình, không gian tổ chức tiệc ngoài trời, khu hoạt động doanh nghiệp hoặc điểm tổ chức các chương trình giáo dục trải nghiệm.
Thứ ba là vị trí.
Nhiều trường làng được xây dựng ở vị trí tương đối thuận tiện đối với cộng đồng địa phương. Khi chức năng giáo dục không còn, những khu đất này vẫn có thể có giá trị nếu được chuyển đổi hợp pháp sang một mô hình sử dụng phù hợp.
Thứ tư là khả năng tiết kiệm chi phí xây dựng ban đầu.
Nếu công trình có kết cấu còn tốt, việc cải tạo có thể giúp giảm một phần thời gian và chi phí so với việc mua đất rồi xây dựng một dự án hoàn toàn mới.
Tuy nhiên, “rẻ hơn xây mới” không đồng nghĩa với “rẻ”.
Đây chính là điểm mà các nhà đầu tư cần đặc biệt lưu ý.
Khi trường học biến thành khách sạn, bất động sản được tái sinh
Xu hướng này cũng phù hợp với một thay đổi lớn trong quan điểm phát triển bất động sản: thay vì phá bỏ toàn bộ công trình cũ và xây mới, nhiều địa phương đang quan tâm hơn đến việc tái sử dụng tài sản hiện hữu.
Trong bối cảnh tài chính địa phương chịu nhiều áp lực, việc biến một tài sản bỏ không thành tài sản tạo ra dòng tiền có thể mang lại lợi ích cho cả chính quyền và doanh nghiệp.
Một trường học cũ nếu tiếp tục bỏ hoang sẽ không tạo ra doanh thu.
Nhưng nếu được cải tạo thành khách sạn hoặc khu nghỉ dưỡng phù hợp, nó có thể tạo ra doanh thu từ phòng lưu trú, nhà hàng, hoạt động trải nghiệm, hội nghị, cắm trại và các dịch vụ du lịch khác.
Đối với thương hiệu khách sạn, bài toán cũng khá rõ ràng.
Thay vì phải cạnh tranh trực tiếp tại trung tâm thành phố với hàng loạt khách sạn khác, họ có thể tìm đến những thị trường mới, nơi chi phí mặt bằng thấp hơn và khách hàng đang tìm kiếm trải nghiệm khác biệt.
Ngành khách sạn Trung Quốc đang cần một hướng đi mới
Một trong những nguyên nhân thúc đẩy xu hướng này là sự cạnh tranh ngày càng gay gắt trong ngành khách sạn truyền thống.
Tại các thành phố lớn, phân khúc khách sạn trung cấp và cao cấp tập trung dày đặc. Các thương hiệu cạnh tranh về giá, vị trí, chương trình khách hàng thân thiết và thứ hạng trên các nền tảng đặt phòng trực tuyến.
Trong khi đó, tiền thuê mặt bằng, chi phí nhân công và chi phí vận hành ngày càng trở thành gánh nặng.
Theo số liệu được đưa ra trong nội dung gốc, tốc độ tăng trưởng số lượng phòng khách sạn của Trung Quốc trong năm 2024 đạt khoảng 6,94%, nhưng tốc độ mở rộng đã chậm lại. Trong nửa đầu năm 2025, RevPAR, tức doanh thu trên mỗi phòng có sẵn, của các khách sạn trên toàn quốc giảm khoảng 5% so với cùng kỳ.
Điều đó đặt ra câu hỏi cho các tập đoàn khách sạn: Nếu tiếp tục xây dựng những khách sạn tương tự nhau tại các thành phố, đâu sẽ là động lực tăng trưởng mới?
Một câu trả lời đang được thử nghiệm là đi xuống các thị trường cấp huyện và nông thôn.
Các thương hiệu quốc tế như Marriott, Hilton và InterContinental đã mở rộng sự hiện diện tại những thành phố cấp thấp hơn. Trong nước, Huazhu, Atour và nhiều thương hiệu khách sạn khác cũng đang tìm kiếm cơ hội tại các huyện, thị trấn và điểm du lịch mới.
Khi thị trường đô thị trở nên cạnh tranh, những tài sản trường học bỏ trống lại trở thành một loại “nguồn cung” đáng chú ý.
Du lịch nông thôn đang tạo ra nhu cầu mới
Một nửa của câu chuyện nằm ở phía cung, còn nửa kia nằm ở phía cầu.
Người tiêu dùng Trung Quốc đang thay đổi cách đi du lịch.
Nếu trước đây một chuyến du lịch thường đồng nghĩa với việc đi xa, tham quan nhiều địa điểm và lưu trú tại khách sạn truyền thống, thì xu hướng du lịch ngắn ngày, nghỉ cuối tuần và trải nghiệm nông thôn đang ngày càng được chú ý.
Một chuyến đi có thể chỉ kéo dài một hoặc hai ngày.
Khách hàng không nhất thiết cần một khách sạn sang trọng giữa trung tâm thành phố. Họ có thể muốn một không gian yên tĩnh, có sân vườn, có hoạt động cho trẻ em, gần thiên nhiên và mang lại cảm giác khác với cuộc sống đô thị.
Đây chính là lợi thế của các trường học cũ.
Một lớp học có thể trở thành phòng nghỉ.
Một sân bóng có thể trở thành khu cắm trại.
Nhà ăn cũ có thể trở thành nhà hàng.
Phòng học có thể biến thành phòng workshop.
Sân trường có thể trở thành nơi tổ chức hoạt động cho gia đình hoặc doanh nghiệp.
Một công trình từng phục vụ giáo dục có thể được tái thiết kế thành một điểm đến.
Các chuyến đi gia đình và hoạt động trải nghiệm mở rộng thị trường
Một lợi thế khác của mô hình này là khả năng kết hợp nhiều loại nhu cầu.
Các gia đình có trẻ nhỏ có thể đến nghỉ cuối tuần và tham gia hoạt động trải nghiệm.
Các trường học có thể tổ chức chương trình ngoại khóa.
Doanh nghiệp có thể thuê không gian để xây dựng đội nhóm.
Người lớn tuổi có thể sử dụng các khu vực nông thôn cho hoạt động nghỉ dưỡng và chăm sóc sức khỏe.
Khách du lịch cũng có thể kết hợp lưu trú với khám phá văn hóa địa phương, ẩm thực, nông nghiệp và thiên nhiên.
Như vậy, doanh thu không nhất thiết chỉ đến từ tiền phòng.
Đây là sự khác biệt quan trọng giữa khách sạn kinh doanh truyền thống và mô hình lưu trú trải nghiệm.
Nếu khách sạn đô thị chủ yếu bán “một căn phòng qua đêm”, mô hình mới có thể bán cả một trải nghiệm cuối tuần.
Nhưng trường học bỏ hoang không phải “mỏ vàng” dễ khai thác
Nhìn từ bên ngoài, trường học cũ có thể giống như một tài sản giá rẻ đang chờ được hồi sinh.
Nhưng những người có kinh nghiệm trong lĩnh vực cải tạo bất động sản biết rằng chi phí thực tế có thể cao hơn rất nhiều so với giá thuê hoặc giá chuyển nhượng ban đầu.
Một công trình cũ muốn trở thành khách sạn phải đáp ứng hàng loạt yêu cầu mới.
Hệ thống phòng cháy chữa cháy có thể phải nâng cấp.
Hệ thống điện, nước, thoát nước phải được kiểm tra.
Cách âm phải được cải thiện.
Phòng học phải được tổ chức lại thành phòng nghỉ.
Nhà vệ sinh và hệ thống cấp thoát nước phải đáp ứng tiêu chuẩn mới.
Khu vực bếp, nhà hàng và không gian công cộng cũng có yêu cầu riêng.
Chưa kể đến thiết kế nội thất, cảnh quan, hệ thống điều hòa, an ninh và các hạng mục vận hành khác.
Vì vậy, tiền thuê đất hoặc giá chuyển nhượng thấp chỉ là phần nổi của bài toán.
Chi phí cải tạo mới là biến số có thể quyết định một dự án thành công hay thất bại.
Rủi ro pháp lý mới là “cạm bẫy” lớn nhất
Một vấn đề thậm chí quan trọng hơn chi phí xây dựng là tính pháp lý của tài sản.
Nhiều trường học được xây dựng trên quỹ đất có mục đích sử dụng liên quan đến giáo dục. Không thể mặc nhiên chuyển một khu đất giáo dục thành khách sạn chỉ vì trường đã đóng cửa.
Việc chuyển đổi phải phù hợp với quy hoạch, quyền sử dụng đất và các quy định liên quan.
Do đó, trước khi đầu tư, doanh nghiệp phải xác định rõ:
- Ai là chủ sở hữu công trình và quyền sử dụng đất?
- Mục đích sử dụng đất hiện tại là gì?
- Có được phép chuyển đổi công năng hay không?
- Thời hạn sử dụng còn lại bao nhiêu?
- Có cần thay đổi quy hoạch không?
- Công trình có đáp ứng yêu cầu phòng cháy chữa cháy sau cải tạo không?
- Có thể đăng ký kinh doanh lưu trú tại địa điểm đó hay không?
- Các yêu cầu về du lịch, môi trường và an toàn có được đáp ứng không?
Nếu những câu hỏi này chưa được giải quyết, một mặt bằng giá rẻ có thể nhanh chóng biến thành một dự án bị mắc kẹt.
Rủi ro lớn thứ hai: khách hàng không ổn định
Một khách sạn nằm ở trung tâm thành phố có thể dựa vào khách công tác trong tuần.
Nhưng một khách sạn nằm trong ngôi trường cũ ở nông thôn thì khác.
Nhu cầu có thể tập trung vào cuối tuần, ngày lễ và mùa du lịch.
Trong tuần, số lượng phòng trống có thể rất cao.
Doanh nghiệp vì vậy không thể chỉ dựa vào doanh thu phòng.
Họ phải xây dựng hệ sinh thái dịch vụ đủ hấp dẫn để khách hàng có lý do đến và ở lại lâu hơn.
Nếu không, một công trình đẹp nhưng nằm ở vị trí ít khách vẫn có thể gặp khó khăn tài chính.
“Rẻ” không đồng nghĩa với dễ sinh lời
Đây có lẽ là bài học quan trọng nhất từ xu hướng cải tạo trường học cũ.
Một dự án có thể sở hữu:
- Giá thuê thấp.
- Diện tích lớn.
- Khuôn viên đẹp.
- Công trình có sẵn.
- Vị trí tại vùng du lịch.
Nhưng nếu không có lượng khách đủ lớn, mọi lợi thế trên đều có thể trở nên vô nghĩa.
Đặc biệt, nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm có thể dễ bị thu hút bởi mức giá ban đầu mà bỏ qua tổng chi phí sở hữu và vận hành.
Một dự án cần được tính toán dựa trên toàn bộ vòng đời đầu tư, bao gồm chi phí cải tạo, chi phí vốn, thời gian hoàn vốn, công suất phòng dự kiến, giá phòng trung bình, chi phí nhân sự, marketing và chi phí bảo trì.
Đó mới là cơ sở để đánh giá tính khả thi.
Từ “ngôi trường cũ” đến điểm đến du lịch mới
Dù tồn tại nhiều rủi ro, xu hướng chuyển đổi trường học bỏ hoang vẫn cho thấy một thay đổi đáng chú ý trong tư duy sử dụng bất động sản.
Một công trình không còn phù hợp với chức năng ban đầu không nhất thiết phải bị phá bỏ.
Nếu được quy hoạch và cải tạo đúng cách, nó có thể tiếp tục tạo ra giá trị.
Đối với nông thôn Trung Quốc, đây còn là câu chuyện về bảo tồn ký ức địa phương.
Những ngôi trường từng gắn với tuổi thơ của nhiều thế hệ có thể được giữ lại một phần kiến trúc và câu chuyện lịch sử, thay vì biến mất hoàn toàn.
Đối với ngành du lịch, đây là nguồn tài nguyên có khả năng tạo ra những sản phẩm khác biệt.
Đối với chính quyền địa phương, đây là cơ hội xử lý những tài sản bỏ không.
Còn đối với các thương hiệu khách sạn, đây có thể là một kênh để tiếp cận những thị trường mà mô hình khách sạn truyền thống chưa khai thác hết.
Bài toán lớn hơn của bất động sản nông thôn
Câu chuyện 320.000 trường học không chỉ liên quan đến ngành khách sạn.
Nó phản ánh một vấn đề lớn hơn: làm gì với những tài sản được xây dựng trong một giai đoạn phát triển nhưng trở nên dư thừa khi dân số và nhu cầu thay đổi?
Đây là bài toán mà nhiều quốc gia đang phải đối mặt.
Khi dân số trẻ giảm, đô thị hóa tiếp tục diễn ra và người dân tập trung về các trung tâm kinh tế, một số trường học, nhà máy, khu thương mại hoặc công trình công cộng ở vùng nông thôn có thể mất đi chức năng ban đầu.
Thay vì để những tài sản đó xuống cấp, việc tái sử dụng có thể tạo ra một vòng đời kinh tế mới.
Nhưng tái sử dụng không có nghĩa là chuyển đổi bằng mọi giá.
Một dự án chỉ thực sự bền vững khi đồng thời giải quyết được ba vấn đề: pháp lý rõ ràng, nhu cầu thị trường thực và mô hình vận hành có khả năng tạo dòng tiền.
Nếu thiếu một trong ba yếu tố này, “tài sản ngủ đông” rất dễ biến thành “tài sản mắc kẹt”.
Cơ hội hay cái bẫy?
Những trường tiểu học bỏ hoang ở Trung Quốc đang trở thành một ví dụ điển hình cho xu hướng tái sử dụng bất động sản.
Từ những lớp học không còn học sinh, sân chơi không còn tiếng trẻ em đến những khu nghỉ dưỡng, khách sạn và điểm cắm trại, quá trình chuyển đổi này cho thấy giá trị của một bất động sản không hoàn toàn nằm ở công năng ban đầu.
Tuy nhiên, đây không phải một công thức đảm bảo thành công.
Một trường học cũ có thể có mặt bằng đẹp nhưng thiếu khách. Một khuôn viên rộng có thể trở thành lợi thế nhưng cũng làm tăng chi phí bảo trì. Giá thuê thấp có thể hấp dẫn nhưng chi phí cải tạo và pháp lý có thể rất cao.
Vì vậy, điều đáng chú ý nhất không phải là việc các thương hiệu khách sạn đang “săn” trường học bỏ hoang, mà là cách họ đang tìm kiếm những tài sản khác biệt để thích ứng với một thị trường du lịch đang thay đổi.
Nếu được thực hiện đúng quy hoạch, những ngôi trường cũ có thể trở thành cầu nối giữa bất động sản, du lịch, văn hóa và kinh tế địa phương.
Từ nơi từng là điểm khởi đầu của hành trình học tập của trẻ em, chúng có thể trở thành điểm khởi đầu cho một hành trình phát triển mới của vùng nông thôn.
Một số câu hỏi thường gặp
Trung Quốc có bao nhiêu trường tiểu học nông thôn đã đóng cửa?
Theo số liệu được nêu trong nội dung nguồn, số trường tiểu học và điểm dạy học ở nông thôn đã giảm khoảng 329.000 cơ sở từ năm 2001 đến khoảng hai thập kỷ sau. Đây là hệ quả của quá trình đô thị hóa, di cư dân cư, tỷ lệ sinh giảm và chính sách sáp nhập trường học.
Vì sao khách sạn muốn cải tạo trường học bỏ hoang?
Các trường học cũ thường có khuôn viên rộng, nhiều phòng, sân chơi và không gian sinh hoạt chung. Nếu vị trí phù hợp và được phép chuyển đổi, những đặc điểm này có thể thích hợp với khách sạn nghỉ dưỡng, homestay, cắm trại và du lịch trải nghiệm.
Cải tạo trường học thành khách sạn có rẻ không?
Không nhất thiết. Chi phí mặt bằng có thể thấp hơn xây dựng một dự án mới, nhưng nhà đầu tư vẫn phải tính đến chi phí kết cấu, phòng cháy chữa cháy, điện nước, cách âm, nội thất, quy hoạch, giấy phép và vận hành.
Rủi ro lớn nhất khi đầu tư vào trường học bỏ hoang là gì?
Một trong những rủi ro quan trọng nhất là vấn đề pháp lý và mục đích sử dụng đất. Ngoài ra còn có rủi ro về nhu cầu khách hàng, công suất phòng thấp, chi phí cải tạo vượt dự toán và thời gian hoàn vốn kéo dài.
Xu hướng này có thể phát triển mạnh hơn không?
Khả năng phát triển phụ thuộc vào quy hoạch địa phương, nhu cầu du lịch nông thôn, chính sách sử dụng tài sản công và hiệu quả kinh tế của từng dự án. Không phải trường học bỏ hoang nào cũng phù hợp để chuyển thành khách sạn.
Nguồn tham khảo: Nội dung được biên tập và phát triển từ tài liệu nguồn do người dùng cung cấp, kết hợp với các số liệu và báo cáo được đề cập trong tài liệu như báo cáo thị trường khách sạn Trung Quốc năm 2025, dữ liệu du lịch và các thông tin về xu hướng phát triển khách sạn tại các thành phố cấp huyện.
